El Procedimiento Registral: Fases y Recursos contra la Calificación

EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

El procedimiento registral .- Actuaciones previas .- Presentación del documento .- La calificación registral .- Recursos contra la calificación .-

El procedimiento registral

Se denomina así al conjunto de actividades concatenadas que se producen desde la aportación del título al Registro hasta su inscripción. Se rige fundamentalmente por la Ley Hipotecaria y su Reglamento, así como por la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.

Básicamente estaría integrado por las siguientes fases:

• Aportación del título.
• Solicitud de inscripción.
• Presentación en el Libro Diario.
• Calificación por parte del registrador.
• Práctica de la inscripción, suspensión o denegación en su caso.
• Retirada del documento inscrito o calificado negativamente.
• Recurso contra la calificación parcial o totalmente negativa.

Todas estas fases se reflejan en el Libro Diario, de modo que de la lectura del mismo se puede saber en todo momento el estado del procedimiento en cuestión.

Además de estas fases básicas, cabrían otras como son el desistimiento de la inscripción; la retirada del documento, por ejemplo, para pagar los tributos que graven el acto o para solventar defectos; la subsanación de los defectos señalados en la calificación registral y el recurso contra la misma.

Actuaciones previas

Son una serie de actividades que van a facilitar el desarrollo del procedimiento registral y que tienen importantes efectos en aras de la seguridad jurídica.

Dentro de este grupo podemos citar las siguientes:

1. .- La búsqueda en los índices del Registro en los supuestos de inmatriculación de fincas, realizando un exhaustivo examen tanto en los índices de titularidades como de fincas; es decir, se hará, primeramente, atendiendo a los nombres del adquirente y del transmitente para ver si existe en los índices inscrita a su favor alguna finca que se pueda identificar con la que ahora se pretende inmatricular. Tras ello se investigará los nombres de los colindantes para ver si tienen inscritas fincas en el mismo paraje o lugar que puedan coincidir con la finca en cuestión.

En cualquier caso, es imprescindible que el registrador no realice una doble inmatriculación, por lo que denegará esta primera inscripción si alberga dudas fundadas sobre la coincidencia de la finca cuya inmatriculación se pretende con:

• otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas.
• con otra u otras de dominio público que no estén inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la información territorial asociada facilitada por las Administraciones Públicas.

1. .- Solicitud de nota con información continuada. El artículo 175 del Reglamento Notarial impone a los Notarios, dentro de los diez días naturales anteriores al otorgamiento de una escritura de transmisión onerosa de inmuebles o constitutiva de gravámenes o derechos reales, la obligación de obtener información del Registro sobre el estado de cargas de la finca que se transmite o se grava. Se exceptúan de esta obligación las escrituras que documenten actos de liberalidad y aquellas en las que el adquirente se declare satisfecho con la información resultante del título, con las afirmaciones del transmitente y con lo pactado entre ellos, siempre que, además, renuncie por razones de urgencia, lo que deberá hacerse constar en la propia escritura. La solicitud puede referirse a certificación o nota simple (lo más frecuente) y podrá cursarse por telefax o cualquier otro procedimiento, remitiéndola el registrador por los mismos medios.

La información podrá referirse a una o varias fincas y hacerse sin expresión de plazo o para un día determinado dentro de los quince naturales siguientes al de la petición.

El registrador a la vista de la solicitud procederá del siguiente modo (art. 354 a) RH.):

• Si la finca pertenece a otra demarcación registral lo comunicará al notario.
• Si los datos descriptivos y jurídicos facilitados por el notario coinciden con los del Registro, bastará con indicarlo así al dorso o a continuación del documento solicitado.
• En otro caso, en los tres días hábiles siguientes, el registrador remitirá mediante fax la información solicitada, haciendo constar todas las solicitudes de información que, respecto de la misma finca, se hayan recibido de otros notarios en los diez días naturales anteriores.

Dentro de los nueve días naturales siguientes, el registrador debe comunicar al notario, el mismo día en que se produzca:

• La presentación de cualesquiera títulos que afecten o puedan modificar la información inicial.
• El recibo de otras solicitudes de información relativas a la misma finca.

Todas estas solicitudes se archivarán en un legajo destinado al efecto.

Presentación del documento

Puede revestir las siguientes modalidades:

Presentación física de documentos

Ha sido hasta la fecha la más habitual y se lleva a cabo mediante la aportación física de los títulos por el presentante en la oficina del Registro. Esta aportación supone la solicitud de inscripción para todos los actos inscribibles que contenga el título y para todas las fincas a las que se refiera, salvo manifestación en otro sentido. La presentación se realizará dentro de las horas de apertura del Registro, esto es, de lunes a viernes desde las nueve a las diecisiete horas, salvo el mes de agosto y los días 24 y 31 de diciembre en que estará abierto desde las nueve a las catorce horas.

Presentación mediante fax por notario, órganos judiciales o administrativos

(art. 418 RH y 249 RN e Instrucción de la DGRN de 2 de diciembre de 1996) .-

A solicitud de los interesados o sí ellos lo estiman conveniente, los notarios podran enviar el mismo día de su otorgamiento comunicación al Registro de la Propiedad de haber autorizado escrituras públicas, con el fin de ir ganando prioridad registral sin necesidad de esperar a que se expida la copia. Aunque el Reglamento Notarial habla de remitir la comunicación el mismo día del otorgamiento, la DGRN (actual DGSJFP) permite efectuar la remisión dentro de las 24 horas siguientes, sin perjuicio de las responsabilidades que sean exigibles.

Una vez recibida esta comunicación puede suceder:

a) Que llegue fuera del plazo antes indicado, en cuyo caso el registrador denegará la práctica del asiento de presentación y archivará el documento, comunicándolo al notario autorizante.

b) Que el registrador compruebe que la finca está situada en otra demarcación registral, lo que comunicará inmediatamente al notario autorizante por medio de telefax.

c) Que la comunicación llegue en plazo y a Registro competente. En ese caso, el registrador deberá comprobar que la comunicación contiene los extremos necesarios para identificar el documento y su contenido, de manera que no haya dudas sobre lo que se pretende registrar.

En todo caso, el mismo día o el siguiente hábil y por el mismo medio por el que recibe la comunicación, el registrador confirmará la recepción y comunicará su decisión de practicar o no el asiento de presentación, mediante comunicación sellada que no requiere su firma.

Si la comunicación reúne todos los requisitos enumerados, se procederá a extender el asiento de presentación correspondiente de acuerdo con la regla general, es decir, el mismo día de su presentación, a excepción de las que se reciban fuera de las horas de oficina, que se asentarán el día hábil siguiente, inmediatamente después de la apertura del Diario, si- multáneamente con las que se presenten físicamente a esa hora. La comunicación se archivará en el Registro en un legajo abierto al efecto.

El asiento de presentación así extendido caducará - cancelándose el asiento - si en el plazo de diez días hábiles siguientes no se presenta en el Registro copia auténtica de la escritura que lo motivó en soporte papel o la copia electrónica por vía telemática. Esta segunda presentación se hace constar por nota al margen del primer asiento y, a partir de entonces, correrán los plazos de calificación y despacho.

Por este mismo medio los órganos judiciales y las autoridades administrativas podrán enviar las resoluciones judiciales o los documentos que hayan expedido que puedan causar un asiento registral el día de su firma o en el siguiente hábil, con el mismo régimen expuesto.

Presentación mediante fax desde otro Registro

(artículo 418, a) RH) .- Por razones de urgencia o necesidad, cualquiera de los otorgantes podrá solicitar del Registro de la Propiedad del Distrito Hipotecario donde se haya otorgado el documento (Registro de origen), que remita al Registro competente (Registro de destino) por medio de fax, los datos necesarios para practicar en éste el correspondiente asiento de presentación. Estas operaciones sólo podrán realizarse en horas y días hábiles comunes a ambos Registros.

Las solicitudes de asiento de presentación desde otro Registro se archivarán en un legajo abierto al efecto.

Presentación por correo y por mensajero

El artículo 418 RH establece la admisibilidad de la presentación por correo, considerando presentante al remitente del documento y determinando que se practicará el asiento de presentación en el momento en que se proceda a la apertura del correo recibido en el día.

En cuanto a la presentación por mensajero, no regulada por la LH ni por el RH, es admitida en la práctica diaria de los Registros, distinguiendo si el mensajero quiere ser presentante o no, aplicando respectivamente las reglas de presentación física o las de presentación por correo.

Presentación vía telemática

Este procedimiento de presentación está regulada en la Ley 24/2005, de 18 de noviembre, de reformas para el impulso a la productividad y el artículo 249 RN.

El notario ha de expedir y remitir la copia autorizada electrónica en el plazo más breve posible y, en todo caso, en el mismo día de autorización de la matriz o, en su defecto, en el día hábil siguiente, salvo en los casos de imposibilidad técnica, en cuyo caso expresará en la copia que se expida en soporte papel la causa o causas que justifican esa imposibilidad, pudiendo recurrir entonces a la presentación mediante fax.

Realizada la presentación telemática, el Registro remitirá ese mismo día al remitente un acuse de recibo digital, con un sellado temporal acreditativo del tiempo exacto en que se recibió la comunicación telemática. El Notario, mediante diligencia debe hacer constar en la matriz la fecha y hora de dicho acuse digital.

Recibido el título por vía telemática se asentará en el Diario por el orden que corresponda a su hora de recepción, sea dentro o fuera de las horas de oficina. El registrador comunicará, dentro de los diez días hábiles siguientes, que se ha practicado el asiento de presentación mediante notificación telemática con su firma electrónica.

La calificación registral

La calificación registral es la fase más importante del procedimiento registral, que podemos definir como el examen realizado por el registrador sobre la validez externa e interna del título presentado antes de decidir su ingreso en el Registro de la Propiedad.

La calificación se limita a los efectos de extender, suspender o denegar el asiento solicitado y no impide el procedimiento que pueda seguirse ante los Tribunales sobre la validez o nulidad del título o sobre la competencia del Juez o Tribunal, ni prejuzga los resultados del mismo procedimiento. (art. 101 RH).

Como fase del procedimiento registral, participa de su naturaleza y presenta los siguientes caracteres:

1. - Obligatoriedad, la calificación es inexcusable para el registrador, sin que pueda abstenerse de practicarla.
2. - Unipersonalidad, en cuanto poder individual que la Ley concede y que no es compartido.
3. - Carácter personalísimo, sin que sea delegable por el registrador.
4. - Independencia, ya que el registrador no está vinculado ni por los criterios sostenidos por el mismo o sus antecesores en el cargo
5. - Con responsabilidad personal del registrador (art. 296 LH)
6. - Plenitud, ya que el artículo 127 RH establecía que "El registrador deberá incluir en la calificación todos los motivos por los cuales proceda la suspensión o denegación del asiento solicitado".