Bergamo Corso Agenti Immobiliari Lezione 1: fondamenti e obblighi

Corso Agenti Immobiliari

LUIGI OTTOLINI BERGAMO CORSO AGENTI IMMOBILIARI LEZIONE 1LUIGI OTTOLINI BUONASERA A TUTTI! PRESENTAZIONI.

I Have a Dream

CORSO AGENTI IMMOBILIARI LEZIONE 1LUIGI OTTOLINI I Have a Dream IL SOGNO EUSEBIO GUALINOLUIGI OTTOLINI

L'Agente Immobiliare

Chi è l'Agente Immobiliare?

CHI È L'AGENTE IMMOBILIARE?LUIGI OTTOLINI L'AGENTE IMMOBILIARE È ... UN MEDIATORE!IL MEDIATORE Né il codice civile, né le leggi speciali che hanno previsto e disciplinato il fenomeno in esame offrono una precisa definizione di mediazione, limitandosi a chiarire la nozione di mediatore. Tutto ciò si rifà ad un unico articolo:

Spiegazione Articolo 1754 Codice Civile

SPIEGAZIONE LUIGI OTTOLINIArticolo 1754 Codice Civile È MEDIATORE COLUI CHE METTE IN RELAZIONE DUE O PIÙ PARTI PER LA CONCLUSIONE DI UN AFFARE SENZA ESSERE LEGATO AD ALCUNA DA RAPPORTI DI COLLABORAZIONE, DI DIPENDENZA E/O DI RAPPRESENTANZA. ARTICOLO LUIGI OTTOLINI

Disciplina della Professione

Norme e Iscrizione Abilitante

LUIGI OTTOLINI DISCIPLINA DELLA PROFESSIONELUIGI OTTOLINI DISCIPLINA La professione è disciplinata da norme che impongono l'iscrizione abilitante a coloro che esercitano (a qualsiasi titolo) l'attività di mediazione. È valida su tutto il territorio Nazionale, ci si identifica per mezzo del REA, sezione agente d'affari in mediazione, tenuto dalle Camere di Commercio territoriali. Tale obbligo riguarda anche coloro che svolgono tale attività in maniera occasionale, saltuaria o per conto di imprese organizzate.

Repertorio Economico Amministrativo (REA)

REA Repertorio Economico Amministrativo. Presso l'Ufficio del Registro Imprese è istituito il Repertorio delle notizie Economiche e Amministrative, con il quale la Camera di Commercio acquisisce ed utilizza ogni altra notizia, sia di carattere economico che di natura statistica ed amministrativa, anche ove non sia prevista ai fini dell'iscrizione al Registro Imprese. È un codice composto da 2 lettere (codice della Provincia / Camera di Commercio che l'ha assegnato ) e 6 cifre che servono ad identificare la posizione di un' impresa all'interno del REA, una sorta di archivio separato ed integrativo rispetto al Registro delle Imprese. BG-123456LUIGI OTTOLINI

Processi Relativi al Cliente

Figure del Cliente nella Compravendita e Locazione

PROCESSI RELATIVI AL CLIENTELA FIGURA DEL CLIENTE VIENE RAPPRESENTATA DA LUIGI OTTOLINI PER LA COMPRAVENDITA VENDOTORE ED ACQUIRENTE PURCHASE AGREEMENT PER LA LOCAZIONE LOCATORE E CONDUTTORE Figure rispetto alle quali il mediatore deve mantenere una posizione equidistante impegnandosi ad operare per entrambe le parti e tutelarle.La mediazione non è concepita come semplice facilitazione dell'incontro di una parte "venditrice- locataria" con una parte "acquirente-locatrice" come definito nell'art. 1754, ma come erogazione di un SERVIZIO ad elevato valore aggiunto, affidato a professionisti legalmente abilitati all'esercizio, caratterizzato dallo svolgimento da azioni tese a tutelare entrambe le parti, rispetto alle quali il mediatore mantiene una posizione equidistante, e deve, necessariamente, assicurare la massima trasparenza nella conclusione della trattativa.

Diritto alla Provvigione

PROCESSI RELATIVI AL CLIENTE Il diritto alla provvigione, infatti nasce nel momento in cui si verifica la conclusione dell'affare, NON è sufficiente mettere in contatto due parti. SPIEGAZIONE LUIGI OTTOLINILUIGI OTTOLINI

Esercizio Abusivo della Professione

Articolo 348 Codice Penale

ESERCIZIO ABUSIVO DELLA PROFESSIONEArticolo 348 Codice Penale «Chiunque abusivamente esercita una professione per la quale è richiesta una speciale abilitazione dello Stato è punito con la reclusione da sei mesi a tre anni e con la multa da euro 10.000 a euro 50.000. La condanna comporta la pubblicazione della sentenza e la confisca delle cose che servirono o furono destinate a commettere il reato e, nel caso in cui il soggetto che ha commesso il reato eserciti regolarmente una professione o attività, la trasmissione della sentenza medesima al competente Ordine, albo o registro ai fini dell'applicazione dell'interdizione da uno a tre anni dalla professione o attività regolarmente esercitata. Si applica la pena della reclusione da uno a cinque anni e della multa da euro 15.000 a euro 75.000 nei confronti del professionista che ha determinato altri a commettere il reato di cui al primo comma ovvero ha diretto l'attività delle persone che sono concorse nel reato medesimo». ARTICOLO LUIGI OTTOLINILUIGI OTTOLINI

Responsabilità e Incompatibilità del Mediatore

Legge 39 del 3 Febbraio 1989

RESPONSABILITÀ ED INCOMPATIBILITÀ DEL MEDIATORELegge 39 del 3 febbraio 1989 Affrontare tema di responsabilità connessa allo svolgimento dell'attività del mediatore richiede necessariamente di soffermarsi, in via preliminare, su quel particolare fenomeno che giustifica e costituisce il fondamento di quel tipo di responsabilità: la mediazione, istituto regolato dal codice civile e da apposite leggi speciali. La c.d. legge 39/89 adottata disciplina la professione di mediatore in relazione alle disposizioni per l'adempimento degli obblighi derivanti dall'appartenenza dell'Italia all'Unione europea. La stessa legge (39/89) ha successivamente subito modifiche per mezzo dell'articolo 18 della legge 57/2001. LEGGE LUIGI OTTOLINILUIGI OTTOLINI

Disciplina Incompatibilità (Legge 57/2001)

DISCIPLINA INCOMPATIBILITÀ Le incompatibilità per l'esercizio dell'attività di mediazione secondo l'articolo 18 della legge 57/2001 sono le seguenti

1. attività imprenditoriali di produzione, vendita, rappresentanza o promozione dei beni afferenti al medesimo settore merceologico per il quale si esercita l'attività di mediazione;
2. attività svolta in qualità di dipendente di ente pubblico o privato, o di dipendente di istituto bancario, finanziario o assicurativo ad esclusione delle imprese di mediazione
3. esercizio di professioni intellettuali afferenti al medesimo settore merceologico per cui si esercita l'attività di mediazione

INOLTRE: Il legale rappresentante di una società che svolge attività di mediazione non può svolgere la medesima attività a titolo individuale o come legale rappresentante di altre società, salvo che non sia espressamente autorizzato dall'assemblea o da entrambe le assemblee (art. 2390 c.c.). Vi sono poi della cause di incompatibilità con l'esercizio dell'attività di agente immobiliare o mediatore: in primis con l'attività di lavoro dipendente, sia all'interno di amministrazioni pubbliche o enti ad esse equiparati, sia per società private. L'attività è incompatibile con qualsiasi altra attività di impresa o professionale a meno che non abbia ad oggetto proprio la mediazione o intermediazione immobiliare. Non sarà possibile nemmeno l'iscrizione ad albi professionali, ordini, ruoli, registri e simili.

Incompatibilità Amministratore di Condominio

INCOMPATIBILITÀ AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO Parere Ministero dello Sviluppo Economico del 24.09.2013 Tenuto conto che l'amministratore di condomini ha una qualificazione pluridimensionale a seconda delle fattispecie, laddove venisse accertato l'esercizio dell'attività in modo professionale ed abituale, ovvero imprenditorialmente, questa sarebbe incompatibile con l'esercizio dell'attività di agenti di affari in mediazione. SPIEGAZIONE LUIGI OTTOLINIParere Ministero dello Sviluppo Economico del 22.5.2019 Si ritiene che, anche in relazione a questa nuova disciplina, permanga l'incompatibilità di detta attività professionale con quella di amministratore condominiale: - sia ove quest'ultima venga intesa come professione intellettuale afferente al medesimo settore merceologico per cui viene esercitata la mediazione, - sia ove venga considerato l'aspetto imprenditoriale di rappresentanza di beni afferenti al medesimo settore merceologico; INCOMPATIBILITÀ AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO - nonché trattandosi comunque di evidente conflitto di interesse £ per il mediatore immobiliare che, contemporaneamente a curare per il proprio cliente la vendita/acquisto di un immobile, lo amministra e lo gestisce per conto del condominio. SPIEGAZIONE LUIGI OTTOLINICon la sentenza della Corte Europea 242/23, ad ottobre 2024 è stata definita in dettaglio la compatibilità delle funzioni di agente immobiliare intermediario con quelle di amministratore di condominio, stabilendo che non può esistere ne un divieto assoluto di svolgere entrambe le attività purchè nel rispetto delle normative nazionali vigenti, tra cui gli specifici obblighi formativi . La normativa italiana, disciplinata dalla Legge n. 39/1989, regola l'attività di mediazione immobiliare e stabilisce limiti per garantire imparzialità e assenza di conflitti di interesse. INCOMPATIBILITÀ AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO L'art. 5, comma 3, prevedeva storicamente un'incompatibilità generale tra l'attività di agente immobiliare e altre professioni, inclusa quella di amministratore di condominio, per evitare il rischio di favorire immobili gestiti direttamente dal mediatore. Questa interpretazione viene parzialmente superata dalle direttive e giurisprudenza europea. SPIEGAZIONE LUIGI OTTOLINI

Posizione della Giurisprudenza Italiana ed Europea

Posizione della Giurisprudenza Italiana: La giurisprudenza nazionale, compresa la recente sentenza della Cassazione n. 19827/2024, chiarisce che il cumulo delle attività di agente immobiliare e amministratore di condominio è ammissibile se non si violano i principi di imparzialità e trasparenza. Contributo della Corte di Giustizia Europea Con la sentenza del 4 ottobre 2024, la Corte di Giustizia dell'Unione Europea (CGUE) ha esaminato la compatibilità delle normative nazionali restrittive con la Direttiva 2006/123/CE (Direttiva Servizi). La CGUE ha stabilito che una norma nazionale che prevede un'incompatibilità generale tra l'attività di mediatore immobiliare e quella di amministratore di condominio viola il diritto dell'Unione, in quanto non proporzionata e non necessaria per garantire l'imparzialità. INCOMPATIBILITÀ AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO SPIEGAZIONE LUIGI OTTOLINI

Coesistenza delle Attività

INCOMPATIBILITÀ AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO Alla luce della giurisprudenza italiana ed europea, le due attività possono coesistere se gestite in modo da garantire:

• Separazione funzionale: Le due attività non devono influenzarsi reciprocamente, specialmente nei casi in cui lo stesso immobile sia oggetto di amministrazione e mediazione.
• Trasparenza verso le parti: Il mediatore/amministratore deve dichiarare i propri ruoli, evitando qualsiasi conflitto di interesse.
• Applicazione caso per caso: Le autorità nazionali devono valutare i rischi in base alle circostanze specifiche, evitando restrizioni generalizzate che violano il diritto dell'Unione. (Direttiva Bolkenstein)
• Rispetto degli obblighi normativi vigenti in materia di formazione.

SPIEGAZIONE LUIGI OTTOLINI