Derechos reales de garantía: concepto, fases e hipoteca

DERECHOS REALES

APUNTES TEMA 6

1. CONCEPTO Y CARACTERES DE LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA

1.1. Concepto y justificación.

Principio de Responsabilidad Universal

En los derechos de crédito, la satisfacción del interés del acreedor depende de la conducta del deudor. A tal fin, existen una serie de mecanismos para favorecer el cumplimiento entre los que se encuentra el principio de responsabilidad patrimonial universal, previsto en el art. 1.911 del Código Civil (CC).

El acreedor, que goce de título ejecutivo, podrá agredir los bienes que pertenezcan al deudor, mediante su embargo y posterior enajenación, para cobrar con lo que por estos obtenga. El patrimonio se convierte en la garantía genérica con la que se responde por las deudas.

Aunque en el citado artículo el Código habla de "todos sus bienes presentes y futuros", el deudor responde inicialmente con los que formen parte de su patrimonio en el momento del despacho de la ejecución, salvo que sean inembargables. 1 Es posible que no haya bienes que agredir, los existentes no sean bastantes, o que no sean suficientes por la concurrencia de otros acreedores con deudas diferentes. Por tal 1 Decimos que responde inicialmente, con los que se pueden conocer o averiguar en ese instante, siguiendo un orden de prelación del artículo 592 de la Ley de Enjuiciamiento Civil -LEC- 1.º Dinero o cuentas corrientes de cualquier clase. 2.º Créditos y derechos realizables [ ... ] 7.º Bienes inmuebles. 8.º Sueldos, salarios, pensiones ... Pero también se pueden embargar bienes futuros, entre los que está de forma muy significativa el salario cuando trabaja por cuenta ajena, con las particularidades que establece el artículo 607 de la LEC, que considera inembargable el SMI (Salario Mínimo Interprofesional) y establece unos porcentajes para aquella cantidad que lo supere. Aunque hay quien piensa que por tanto, solo responderá con los bienes "encontrados" en el momento inicial, en los procedimientos de ejecución, existe lo que se denomina mejora de embargo, cuando los hallados no fueren suficientes para cubrir la deuda o tienen difícil realización (subasta), que permite trabar otros, conforme se van conociendo por el acreedor, bien por averiguación propia, o bien de las bases de datos a las que tienen acceso los Juzgados, a través del denominado punto neutro judicial, donde pueden conocerse los datos de Hacienda, Seguridad Social, Tráfico, Registros de la Propiedad, Bancos ... Evidentemente también podría resultar infructuosa la búsqueda, pero es habitual que en esos casos, los acreedores pidan que se repita cada vez que tengan indicios o cada cierto periodo de tiempo (muchos bancos una vez al año), hasta tanto no se realice el abono completo de la deuda. Un acreedor puede pedir que se realicen tantas averiguaciones considere oportunas puesto que el procedimiento de ejecución nunca caduca, existiendo procedimientos abiertos desde hace décadas en los que se tiene solo embargado el salario del deudor. En ocasiones, se pueden encontrar bienes inmuebles que no resulte útil sacarlos a subasta, porque como ya se indicará en temas sucesivos, pudieran existir anotaciones de embargo o hipotecas que fueron anotadas antes y hacen inviable su realización.

Página 1 de 182 Derechos Reales - Tema 6 - Apuntes Consideraciones Generales y Concepto de Hipoteca motivo, se puede reforzar la garantía genérica con otras específicas2, que atribuyan un nuevo derecho subjetivo o facultades. Hablando de:

• Garantía personal: cuando un tercero responde, de acuerdo con el 1.911 CC, con carácter subsidiario o solidario3, en los mismos términos que el deudor. Caso de la fianza, su establecimiento reduce el riesgo, en la medida que el fiador tenga bienes suficientes para cubrir la deuda impagada.
• Garantía real (derechos reales de garantía): cuando recae sobre un bien, mueble o inmueble, que no ha de ser necesariamente del deudor, permitiendo que, si se produce el incumplimiento, el acreedor pueda cobrar - preferentemente a otros- con el dinero que se obtenga de su venta.

Por todo lo expuesto, cabe definirlos como:

Aquellos derechos que se constituyen en garantía del cumplimiento de una obligación y permiten instar la enajenación o venta del bien sobre el que recaen -que puede ser bien mueble o inmueble, y pertenecer al deudor o a otro sujeto- por los procedimientos legales en caso de incumplimiento de aquella obligación, y cobrar con el precio de la venta con preferencia a otros acreedores.

Aseguran el cumplimiento de una obligación Permiten instar la enajenación del bien sobre el que recaen cuando se incumple la obligación que garantizan.

a través del equivalente. En el ordenamiento jurídico español, podemos distinguir los derechos reales de garantía por su objeto, según recaen en bienes Muebles, como la prenda, hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento o Inmuebles, donde encontramos la Hipoteca inmobiliaria y la anticresis. O bien, distinguirlos por su constitución, según requieren de: Inscripción registral, situación de la hipoteca mobiliaria e inmobiliaria y prenda sin desplazamiento o Entrega de la posesión, al acreedor o un tercero, caso de la prenda clásica o con desplazamiento.

1.2. Caracteres comunes

1) Tienen eficacia erga omnes.

2) Deben constituirse por el dueño de los bienes, que tenga su libre disposición, deudor o no de la obligación garantizada (arts. 1.857 y 1.881 CC).

2 A nadie le gusta esperar mucho para cobrar lo que le es debido, por lo que los acreedores buscan la seguridad de las garantías específicas, en las que son los primeros en poder ejecutar los bienes y recuperar con ello su inversión. 3 Es el caso de infinidad de padres que afianzan a sus hijos en la compra de su primera vivienda.3 Derechos Reales - Tema 6 - Apuntes Consideraciones Generales y Concepto de Hipoteca 3) Son accesorios de la obligación principal, lo que implica que: la nulidad o extinción de la primera afecta a la garantía4, y esta se transmite junto con el crédito5 (arts. 1.212 y 1.528 CC).

4) Dotan de privilegio al crédito garantizado (arts. 1.922 y 1.923 CC y art. 90 Ley Concursal - LC-).

5) No sustituyen la responsabilidad patrimonial universal del deudor, salvo pacto expreso (art. 1.255 CC). Son garantías específicas sobre bienes concretos y en favor de un acreedor determinado, que se unen a la garantía general que representa el patrimonio del deudor6.

6) Son derechos de realización del valor. En caso de incumplimiento de la obligación garantizada, el acreedor puede Ius distrahendi del acreedor instar la venta del bien gravado por los procedimientos legales para satisfacer su derecho de crédito con el precio obtenido. De ahí que deban recaer sobre bienes enajenables (arts. 1872 y 1874 CC y 106 Ley Hipotecaria -LH-).

En su relación se prohíbe el pacto comisorio que permitiría que, incumplida la obligación asegurada, el acreedor se apropie automáticamente de las cosas dadas en garantía o disponga de ellas. Dicho pacto será nulo (arts. 1859 y 1884 CC). Lo que no impide que el acreedor se convierta en propietario de la cosa si, sacada a subasta concurre a esta y se la adjudica; o bien que, ante la imposibilidad del deudor de cumplir con la obligación, pacte con el acreedor una dación en pago.7

4 Ejemplo 1: Si la compraventa de la que surgió la obligación de pago garantizada por la hipoteca no pudiera inscribirse por nulidad, esta se extinguirá y habrá que proceder a su cancelación en el Registro de la Propiedad. Con restitución de las cantidades entregadas por el Banco al comprador y pago de intereses y gastos si fuere el caso. 5 Situación de quien siendo titular de un derecho de crédito garantizado con una prenda sobre un bien mueble, al venderlo, transmite el crédito junto con la prenda que lo garantiza. 6 Ejemplo 2: A es titular de un patrimonio con tres bienes: dinero en una cuenta corriente, un automóvil y un piso; y tiene dos acreedores: B, en virtud de un contrato de prestación de servicios, y el Banco X, en virtud de un préstamo. Si ninguna de esas obligaciones está garantizada con un derecho real de garantía (es decir, una garantía específica), tanto B como el Banco X serán acreedores con créditos ordinarios, de tal manera que cualquiera de ellos puede ir contra el patrimonio del deudor, sin preferencia entre ellos. Pero si se hubiera constituido una hipoteca sobre el piso de A para garantizar la devolución del préstamo en favor del Banco X, entonces este será titular de un credito privilegiado, que le permitirá cobrar con preferencia a B. En caso de subasta del piso por incumplimiento de A, y sin perjuicio de que, si no hay suficiente con el dinero obtenido en la subasta del piso para satisfacer el crédito, podrá pedir el embargo de los demás bienes de A (cuenta corriente y automóvil) en la medida necesaria. 7 No se puede confundir la dación en pago con el pacto comisorio, aunque el resultado sea, en ambos casos, la transmisión del bien hipotecado a favor del acreedor. El pacto comisorio se acuerda en el momento de constituirse la deuda y otorga libertad al acreedor para, llegado el vencimiento de la obligación, si el deudor no la cumple, quedarse con el inmueble sin necesidad de proceso judicial. La dación en pago, en cambio, es una facultad del deudor para, en el momento del vencimiento, ofrecer al acreedor la satisfacción de su crédito sustituyendo la prestación debida por otra, de manera que, si el acreedor acepta, quedará extinguida la deuda. Cabe mencionar que, entre las medidas adoptadas para la protección de los deudores especialmente de las graves consecuencias de la crisis económica iniciada sobre 2008 en España, se aprobó un Código de Buenas Prácticas, al que las entidades bancarias podían acogerse voluntariamente (habiendolo hecho la mayoría de ellas). En dicho código se recogen unas4 Derechos Reales - Tema 6 - Apuntes Consideraciones Generales y Concepto de Hipoteca 7) Son indivisibles, salvo pacto en contrario (art. 1860 CC, respecto a prenda e hipoteca). Con dos consecuencias:

1. Aunque la deuda se divida entre varios sujetos o disminuya, por pago parcial o condonación del acreedor, la garantía seguirá gravando el bien afecto en su integridad8. Sí se constituye sobre varias cosas, pactando que cada una de ellas garantice solamente una parte de la obligación; el deudor tendrá derecho a que se extinga la garantía sobre una si se satisface la parte que garantizaba.
2. Si la finca hipotecada se divide en dos o más, las resultantes estarán sujetas al cumplimiento de la obligación garantizada, salvo pacto en contrario (art. 123 LH)9.

LA HIPOTECA INMOBILIARIA

Concepto y función económica. Normativa aplicable

La hipoteca inmobiliaria es una de las más complejas e importantes instituciones jurídicas, un poderoso instrumento del credito territorial, favorecedor de la sociedad por todo lo que genera tanto en lo particular como en lo colectivo.

Aunque la Constitución Española en su artículo 47, reconoce La vivienda un derecho constitucional a todos los españoles el derecho a una vivienda digna y la promoción de las condiciones necesarias para hacer efectivo este derecho, al no ser configurado como derecho fundamental, la intervención del Estado es meramente favorecedora. De forma que la mayoría de los ciudadanos solo pueden afrontar su adquisición suscribiendo préstamos con entidades financieras, que les permitan fraccionar su pago mediante cuotas mensuales.

Esas operaciones implican un riesgo de impago elevado, por su prolongado plazo de devolución con la implícita posibilidad de pérdida de ingresos, normalmente derivados del trabajo y a pesar de ello suelen asumirse por las entidades financieras, pero requiriendo del comprador, la constitución del derecho real de hipoteca, sobre el medidas aplicables a los préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual de deudores en situación de exclusión social, entre las cuales se incluye la dación en pago, que el deudor podrá imponer al acreedor si no son posibles otras medidas como la reestructuración de la deuda o la quita. Con ello, el deudor podrá liquidar su deuda a cambio del inmueble hipotecado. 8 Ejemplo 3: A es deudor de una obligación garantizada con una hipoteca sobre un bien inmueble de su propiedad. A su fallecimiento, sus dos herederos, B y C, suceden a A en la deuda por partes iguales y adquieren la copropiedad del bien. B paga la parte de deuda que le corresponda. Pese a ello, y salvo pacto en contrario, no podrá pedir que se reduzca la hipoteca, en el sentido de que pase a recaer, exclusivamente, sobre la cuota que corresponde a C en la finca hipotecada. 9 Por ejemplo, yo hipoteco una finca por una total responsabilidad hipotecaria de 100, la divido en dos y cada una de ellas sigue respondiendo de 100.