I mutui per la casa: definizione, normativa e tipologie nel diritto

I mutui per la casa

1. I mutui per la casa Definizione e normativa di riferimento Il mutuo è un finanziamento a medio-lungo termine (va da un minimo di 5 anni e arriva fino a 4) solitamente destinato all'acquisto di un immobile (nuovo o usato) e generalmente garantito da poteca, rimborsabile mediante piano di ammortamento (cd. capitolato) stabilito al momento della stipula dell'atto notarile. A un contratto di mutuo, in generale, sono collegati altri tipi di rapporto contrattuale, come il conto corrente di corrispondenza e il contratto di assicurazione. Il mutuo fondiario è un finanziamento a medio e lungo termine garantito da ipoteca di primo grado su un immobile. Esso è disciplinato specificamente dal Testo unico bancario, che ne definisce le caratteristiche tecniche e le modalità di funzionamento.

Concetto di fondiarietà del mutuo

Il concetto di fondiarietà del mutuo si fonda su tre aspetti sostanziali:

1. l'importo del mutuo non deve essere mai superiore all'80% del valore reale dell'immobile acqui-stato (salvo i casi in cui esistano garanzie integrative);
2. la durata del finanziamento deve essere a medio e lungo termine (oltre i 18 mesi);
3. la garanzia deve essere di natura ipotecaria, obbligatoriamente di primo grado e relativa a un immobile.

Importo massimo del mutuo

La normativa non individua un importo massimo del mutuo. L'unica prescrizione riguarda il mutuo fondiario dove, come visto, esiste un importo massimo pari all'80% del valore della garanzia, estendibile al 100% in presenza di ulteriori garanzie integrative. Di conseguenza il Loan to Value (LTV), ovvero il rapporto fra importo del finanziamento e valore dell'immobile posto a garanzia (che spesso è lo stesso immobile acquistato), può assumere valori anche pari al 100%. Attualmente, oltre due terzi dei mutui richiesti superano i 100.000 euro. In Italia, il LTV medio è pari a circa il 59,4%.

Definizione di mutuo secondo il Codice Civile

Secondo quanto previsto all'art. 1813 c.c., è un contratto mediante il quale una parte (il mutuan- te) consegna all'altra parte (mutuatario) una determinata quantità di denaro o cose fungibili e l'altra parte si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità (nel nostro caso: il denaro, mediante rate di ammortamento). Inoltre, l'art. 1814 specifica che "le cose date a mutuo passano in proprietà del mutuatario". L'art. 1815 tratta degli interessi: "salvo diversa volontà delle parti, il mutuatario deve corrispon- dell'art. 1284: se sono convenuti interessi usurari, la clausola è nulla e non sono dovuti interessi. dre gli interessi af deliteres per la determinazione degli interessi si osservano le disposizioni

Mutuo ipotecario

Generalmente, si parla di "mutuo" solo nel caso in cui tale prestito (che altrimenti assumerebbe caraneristica di semplice prestito di denaro) sia garantito da "ipoteca" sull'immobile, ma in realtà rebbe più giusto parlare, in tale circostanza, di mutuo "ipotecario" poiché la definizione vista sopra(mutui ordinari) non accenna ad alcuna forma di garanzia. La caratteristica di un mutuo ipotecario è proprio quella di essere garantito, in quanto l'istituto di credito concede il mutuo attraverso un vincolo "reale sul bene che il mutuatario acquisterà con il denaro ricevuto (nel nostro caso l'immobile).

Mutuo fondiario edilizio

Il mutuo fondiario edilizio è solitamente concesso a imprese edilizie per la costruzione di Immobili, ma può essere utilizzato anche per la ristrutturazione, la trasformazione, il restauro, ecc. L'erogazione dell'importo del mutuo avviene in più tranches in base allo stato di avanzamento la vori (SAL); la garanzia è rappresentata da un'ipoteca iscritta sul terreno dove sorgeranno le unită immobiliari. A lavori ultimati, mediante l'atto di frazionamento, il mutuo edilizio viene suddiviso in diverse quote che verranno ripartite tra i vari immobili costruiti; i futuri proprietari potranno decide. re se accollarsi la propria parte di mutuo edilizio (se competitivo) o decidere di stipulare un nuovo mutuo presso la propria banca.

Mutui chirografari

1 mutui chirografari sono mutui privi di garanzie derivanti da una semplice scrittura privata sottoscritta dal debitore. Sono praticamente identici a un prestito personale. Il mutuo, in tal caso, e assistito da garanzie di natura personale, di natura cambiaria o di altro genere. L'assenza di garanzie reali (manca l'ipoteca) implica una riduzione della durata (di norma non supera i 10 anni) rispetto alle tipologie standard, e tempi di istruttoria più lunghi rispetto a quelli previsti per il credito al consumo (vedi infra).

Mutui ipotecari di liquidità

I mutui ipotecari "di liquidità" sono tutti i mutui che hanno come obiettivo il finanziamento di fabbisogni finanziari delle famiglie differenti dall'acquisto o dalla costruzione di abitazioni. Sono, comunque, ipotecari ma hanno la funzione di trasformare la proprietà immobiliare in una fonte di approvvigionamento del denaro necessario a soddisfare bisogni della famiglia diversi (finanziamento della professione di un componente la famiglia, finanziamento di percorsi di studio dei figli, sosteni-mento di spese relative a eventi particolari come il matrimonio oppure atte a fronteggiare situazioni di particolare gravità legate alla salute). La proprietà immobiliare costituisce la garanzia del finanziamento erogato ma l'importo viene proporzionato al reddito corrente della famiglia e alla sua capacità di rimborso. Molto spesso il mutuo di liquidità viene utilizzato per il consolidamento dei debiti. In altre parole, in caso di incapacità finanziaria di restituire le rate relative a debiti pregressi che si fatica a onorare, si consolidano tutti i debiti in uno unico con durata e profilo di rimborso più adeguato alla capacità di rimborso della famiglia.

Contratto e corrispettivo del mutuo

2. Contratto e corrispettivo del mutuo Il contratto di mutuo implica la proprietà, per le cose fungibili (cioè il danaro), da parte del mu- tuatario (art. 1814 c.c.). E in questo si differenzia dal contratto di "deposito regolare" (art. 1766 cc) in cui assistiamo all'affidamento di una cosa "mobile" al depositario che ne risponde per la custodia e la restituzione (con obbligo di manutenderlo, conservarlo e restituirlo). Nel deposito "irregolare" (art. 1782 c.c.) il depositario acquista il diritto di servirsi della "cosa"; ne acquista la proprietà, è tenuto alla restituzione di quanto ricevuto nella stessa specie e qualità. Potremoquindi concludere che il mutuo è un contratto nel quale si evidenzia un deposito irregolare (quello "regolare" riguarda mobili da manutendere, conservare e restituire).

Corrispettivo del mutuo e interessi

A proposito del "corrispettivo" del mutuo, secondo quanto previsto dall'art. 1815 c.c., questo è costituito dall'interesse, vale a dire il compenso che occorre pagare per l'uso del capitale avuto in prestito. Va precisato che tale interesse convenuto, tuttavia, non può essere "usuraio". In partico lare, la legge n. 108 del 7 marzo 1996 (cd. Legge antiusura) ha sancito che trimestralmente vengano pubblicati in Gazzetta Ufficiale i tassi medi praticati dalle banche e dagli intermediari finanziari sulle specifiche operazioni del trimestre precedente. Tali tassi, maggiorati di uno spread calcolato nel modo che vedremo, costituiscono i livelli massimi oltre i quali si configura il reato di usura (in caso di interessi usurari, questi non sono dovuti).

Tasso usurario e direttiva europea

Tale formulazione del tasso "usuraio", per qualsiasi forma di prestito, è stata riveduta alla luce di due decreti introdotti nel 2011 che, oltre a recepire una direttiva europea (concernente la traspa renza sui prestiti), hanno introdotto un nuovo modulo (l'Informativa europea di base sul credito ai consumatori, o lebee, in inglese Secci) eliminando, di fatto, l'obbligo delle banche di fornire il "foglio informativo". Tale nuovo modulo (anche se formalmente più completo) non ha una strut- tura standard e può essere personalizzato assumendo, in tal modo, la veste di un vero e proprio preventivo. Per ottenerlo il cliente dovrà recarsi presso la filiale bancaria prescelta, sottoporsi alla "profilazione" richiesta e prendere visione delle condizioni in esso indicate (condizioni diverse a seconda del cliente richiedente il mutuo). La mancanza di standardizzazione non consente un confronto immediato delle condizioni pra- ticate dai diversi intermediari. Inoltre non è obbligatorio, per le banche, affiancare all' lebce i "fogli informativi" che gli intermediari in precedenza erano tenuti a fornire in quanto foglio informativo e Jebec sono alternativi. A questo si aggiunga che i documenti con le condizioni praticate alla clientela non possono essere distribuiti se il prodotto è "personalizzabile" (e il prospetto lebec lo è).

Calcolo della soglia di usura

Quanto al tasso di usura, dal 14 maggio 2011, è cambiato il sistema di calcolo della soglia. Come rilevato poc'anzi, in precedenza si provvedeva ad aumentare il tasso effettivo medio praticato nel trimestre precedente del 50%. Ora tale tasso medio viene aumentato del 25% soltanto, ma al risultato cosi ottenuto vanno sommati 4 punti percentuali. Tuttavia la differenza tra il tasso soglia e il tasso medio non deve superare gli 8 punti percentuali. Il perché di questo cambiamento nel sistema di calcolo è dovuto al fatto che la precedente nor- mativa (1. 108/1996) non consentiva, agli intermediari bancari e finanziari, di ammortizzare i costi di raccolta, di accantonamento dei capitali e di gestione amministrativa degli impieghi. D'altra parte, sempre secondo quanto sostenuto dagli intermediari, grazie alle nuove regole potranno essere concessi più prestiti alla clientela.

Soggetti richiedenti il mutuo

Isoggetti richiedenti il mutuo sono: persone fisiche, imprenditori, imprese o società che inten-dono acquistare immobili, case, uffici, laboratori, da destinare alla propria attività o per uso abitativo. Tali soggetti destinatari non devono aver subito delle procedure esecutive o azioni legali (pro-testicambiari, sequestri, decreti ingiuntivi o pignoramenti). Devono poter godere della proprietá dell'immobile offerto in garanzia.

Importo finanziato e garanzie integrative

Quanto all'importo finanziato, in genere le banche erogano mutui sulla base di un certo valore percentuale dell'immobile. Si va da un minimo del 50% fino a un massimo del 90% del valore della cosa da acquisire (per immobili di nuova costruzione o siti in zone commerciali si arriva, di solito, al 75% del valore). Per i mutui di tipo agevolato (fondiari, artigiani o agrari) l'importo erogato dipende sostanzial mente dalle diverse leggi agevolative. Come detto poc'anzi, l'ammontare massimo del prestito, secondo quanto previsto dal Comitato Interministeriale per il Credito ed il Risparmio (CICR), nelle operazioni di credito fondiario, non può superare l'80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle operazioni da eseguire sugli stessi (per opere di ristrutturazione, ammodernamento, restauro, ecc.). Tale limite può essere elevato fino al 100% nel caso in cui vengano prestate garanzie integrative, che possono essere rappresentate da fideiussioni bancarie, polizze fideiussorie di compagnie di assicurazioni, fondi pubblici di garanzia, cessione di crediti verso lo Stato o enti pubblici, pegno di titoli di Stato o altre idonee garanzie.

Indagini preliminari per l'erogazione del mutuo

Quando un intermediario è chiamato a erogare un mutuo, specialmente se questo è finalizzato all'acquisto (o anche ristrutturazione) di un immobile, vengono svolte le indagini preliminari evi- denziate di seguito:

• indagini edilizie e urbanistiche;
• indagini ipotecarie e catastali;
• indagini che accertino la proprietà dell'immobile.

Indagini edilizie e urbanistiche

queste si effettuano presso l'Ufficio tee-bico del comunguarda le indal'immobile. Dalla ricerca dovrà emergere: la presenza della licenza/concessione; nulla osta/autorizzazione edilizia sia per la costruzione iniziale sia per eventuali opere eseguite successivamente; la conformità dell'immobile al progetto autorizzato; l'eventuale domanda di condono edilizio per le opere eseguite abusivamente. Vanno individuati gli interventi oggetto sanatoria, così come l'eventuale rilascio della "concessione edilizia in sanatoria" (qualora la suddetta non fosse stata ancora rilasciata, vanno individuate le cause e avviate le procedure per la definizione dell'istanza di condono edilizio) e la presenza del certificato di abitabilità. Qualora si dovessero riscontrare difformità dello stato di fatto rispetto a quanto autorizzato dal comune, è necessario ve rificare se tali difformità costituiscano (o meno) un impedimento alla commercializzazione del bene immobile (si evidenzia che la costruzione di una veranda o di un soppalco e la diversa distribuzione degli spazi interni non costituiscono difformità tali da implicare la non commerciabilità). Infine, oggetto della compravendita è un terreno oppure un fabbricato con un terreno pertinenziale la caj superficie complessiva non è inferiore a 5.000 mq, occorrerà richiedere al comune il certificato di destinazione urbanistica. Tale certificato conserva validità per un anno dalla data di rilascio purché per dichiarazione dell'alienante non siano intervenute modificazioni degli strumenti urbanistici