I contratti di locazione secondo l'articolo 1571 del codice civile

I contratti di locazione

La locazione è il contratto [1350 n. 8] col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo [1573, 15741. verso un determinato corrispettivo AVV. LAURA MARIA RONCOLI AGENTI D'AFFARI IN MEDIAZIONELa locazione è un contratto sinallagmatico con il quale una parte, cioè il locatore, si obbliga a far godere all'altra, e cioè al conduttore, inquilino, affittuario o coltivatore diretto, mediante un determinato corrispettivo e per una durata di tempo stabilita dalle parti o, in mancanza, dalla legge, una cosa mobile o immobile. Da tale definizione appare, oltre al carattere bilaterale e al titolo oneroso del contratto di locazione, il carattere commutativo. Il contratto di locazione è infine perfetto per virtù del solo consenso, mentre l'osservanza di particolari forme è richiesta solo in casi determinati e a particolari effetti. AVV. LAURA MARIA RONCOLI AGENTI D'AFFARI IN MEDIAZIONE

Articolo 1350 e contratti di locazione

ART. 1350: Pone i contratti di locazione di beni immobili ultraventennali tra i contratti che devono farsi per atto pubblico o per scrittura privata sotto pena di nullità. AVV. LAURA MARIA RONCOLI AGENTI D'AFFARI IN MEDIAZIONE

Il vincolo della forma

Il vincolo della forma si risolve nell'imposizione di una documentazione costitutiva, cioè a dire comporta una rappresentazione del negozio, che è mezzo necessario ed insostituibile per rilevarne giuridicamente l'esistenza, senza della quale, cioè il negozio, esistente come fatto storico, rimane fuori dall'ordinamento giuridico. Pertanto il documento è assunto ad elemento del rapporto, rimanendo impedito che, in mancanza di esso, possa pretendersi l'adempimento dell'obbligazione, possa considerarsi trasmesso un diritto e possa ritenersi la prestazione eseguita. Solo nel caso di perdita incolpevole del documento che rappresentava l'esistenza del diritto, è possibile dare di questo la prova orale (per giuramento, per interrogatorio o per testimoni), sempre che nel contempo si dimostri che il documento era stato redatto nelle forme volute dalla legge. AVV. LAURA MARIA RONCOLI AGENTI D'AFFARI IN MEDIAZIONE

La forma scritta nel rapporto di locazione

La forma scritta riguarda tutte le vicende del rapporto Cass. civ. n. 18971/2022 Il recesso del conduttore dal contratto di locazione ad uso abitativo dev'essere comunicato per iscritto, essendo tale tipo di contratto soggetto alla forma scritta "ad substantiam", ai sensi dell'art. 1, comma 4, della l. n. 431 del 1998. Cass. civ. n. 35931/2021 L'accordo per lo scioglimento, per mutuo dissenso, di un contratto per il quale la legge richiede la forma scritta "ad substantiam", deve rivestire la stessa forma stabilita per la sua conclusione. AVV. LAURA MARIA RONCOLI AGENTI D'AFFARI IN MEDIAZIONE

Locazione e affitto: differenze

Nel linguaggio comune, si utilizzano i termini "locazione" e "affitto" come sinonimi. Si tratta, tuttavia, di fattispecie differenti:

1. La locazione (art. 1571 c.c.) ha ad oggetto un bene, mobile o immobile.
2. L'affitto (art. 1615 c.c.) ha ad oggetto un bene produttivo (macchinari, impianti, terreni etc.)mobile o immobile. AVV. LAURA MARIA RONCOLI AGENTI D'AFFARI IN MEDIAZIONE

Contratti affini alla locazione

1. Il contratto che presenta maggiori affinità con la locazione è la compravendita, sebbene appaiano immediatamente i limiti di demarcazione dei due istituti: la vendita mira all'acquisto della proprietà della cosa prescindendo dalle utilità che da questa possono ricavarsi, mentre la locazione tende appunto ed esclusivamente al godimento delle utilità che dalla cosa stessa promanano.
2. Contratto di deposito e locazione: nel deposito la causa del rapporto giuridico è la custodia mentre nel contratto di locazione è ovviamente il godimento del bene dietro corrispettivo.
3. Contratto di locazione di cosa mobile e contratto di trasporto: vi sono diverse affinità. Nel caso di un contratto che abbia per oggetto la semplice prestazione dell'uso di un veicolo senza conducente, si resta nel campo della locatio rei qualora invece il contratto ha per oggetto il trasporto (locatio opens) il locatore assume la veste di vettore. AVV. LAURA MARIA RONCOLI AGENTI D'AFFARI IN MEDIAZIONE

Elementi essenziali del contratto di locazione

Il consenso e la capacità

Gli elementi essenziali all'esistenza del contratto di locazione che sono i seguenti: a) il valido consenso delle parti contraenti; b) una cosa, mobile o immobile, oggetto del godimento; c) un corrispettivo determinato per il godimento concesso; d) la durata per la quale il locatore si obbliga a far godere al conduttore, inquilino o affittuario o coltivatore diretto la cosa locata. La forma non è un elemento essenziale e non riguarda tutte le locazioni. Il consenso presuppone la capacità delle parti contraenti a determinare l'oggetto del godimento, il corrispettivo e la durata del contratto. Perché tale requisito sussista occorre che due volontà intelligenti e libere si incontrino in un unico proposito, in un'unica volontà contrattuale. L'incapacità produce l'annullabilità del contratto non soltanto se una delle parti era legalmente incapace di contrattare (art. 1425, I comma cod. civ.), ma anche quando il contratto sia stato concluso da una persona, la quale, sebbene non interdetta, risulti essere stata, nel momento della conclusione, per qualsiasi causa, anche transitoria, incapace d'intendere o di volere o per la qualità del contratto o altrimenti risulti la malafede dell'altro contraente (art. 428 cod. civ.). Accanto alla incapacità giuridica e ai vizi del consenso vi è il concetto di incapacità naturale accompagnato da garanzie e da limiti che assicurano contro qualsiasi abuso. AVV. LAURA MARIA RONCOLI AGENTI D'AFFARI IN MEDIAZIONE

Locazioni e diritti reali

Locazioni e diritti reali: si ritiene generalmente che siano valide le locazioni concesse dall'usufruttuario per tutto il periodo in cui l'usufrutto ha vita. Durata: max 5 anni dalla morte dell'usufruttuario AVV. LAURA MARIA RONCOLI AGENTI D'AFFARI IN MEDIAZIONE

Consenso non viziato

Il consenso delle parti contraenti è valido quando non sia affetto da vizi, cioè da violenza, dolo o errore. Su questo argomento valgono i principi generali dei contratti. Il consenso deve cadere sull'oggetto e sul corrispettivo della locazione nonché sulla durata, sebbene per quest'ultima la legge, sulla base di un tacito riferimento delle parti, sostituisca una determinazione propria all'omessa determinazione convenzionale. Il consenso deve esistere anche sulla natura del contratto, il quale sarebbe invalido se le parti intesero rispettivamente dare e ricevere la cosa a titolo diverso. AVV. LAURA MARIA RONCOLI AGENTI D'AFFARI IN MEDIAZIONE

Cosa locata

Perché la cosa formi oggetto del godimento deve essere idonea a procurare un'utilità qualsiasi al conduttore. L'art. 1571 afferma esplicitamente che le norme della locazione si applicano alle cose immobili e mobili. Cosicché la locazione può essere data dal godimento del suolo, di sorgenti, di corsi d'acqua, di alberi, di edifici, di mulini, di bagni, come dal godimento di un letto, di un'automobile, di una macchina da scrivere. Non tutte le disposizioni dettate per le locazioni sono applicabili anche alle cose mobili, per le quali, d'altra parte, la legge fissa norme particolari. AVV. LAURA MARIA RONCOLI AGENTI D'AFFARI IN MEDIAZIONE

Dato il carattere temporaneo della locazione e l'obbligo della restituzione insito in tale temporaneità, la cosa su cui cade il godimento deve essere determinata, sebbene le parti possano eventualmente pattuire anche una determinazione generica. Così ad esempio stipulata con un noleggiatore la locazione di una bicicletta, in genere questi sarà obbligato a consegnare una qualsiasi delle sue macchine. Il locatore si obbliga a far godere al conduttore una cosa della quale peraltro egli non trasferisce il diritto dominicale che su essa vanta, per cui non possono formare oggetto di godimento le cose le quali si consumano con l'uso. La consumazione della cosa, invero impedisce al conduttore di restituirla nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, secondo dispone l'art. 1590. AVV. LAURA MARIA RONCOLI AGENTI D'AFFARI IN MEDIAZIONE

Liceità dell'oggetto

La locazione deve avere un oggetto lecito e non hanno quindi effetto giuridico le locazioni fondate su di una causa illecita. Per determinare la liceità, peraltro, bisogna aver riguardo al godimento e non confondere la cosa locata con il godimento della cosa stessa. Per l'art. 1343 c.c. la causa del contratto è illecita quando è contraria a norme imperative, all'ordine pubblico o al buon costume. Se il locatore tollera l'impianto nei locali ceduti in godimento di un commercio illecito, ma rimane estraneo all'esercizio del commercio medesimo, non ricorre alcuna nullità essendo il motivo illecito estraneo a lui. AVV. LAURA MARIA RONCOLI AGENTI D'AFFARI IN MEDIAZIONE

Il corrispettivo del godimento

Il corrispettivo del godimento della cosa deve essere determinato. Una indeterminazione relativa non nuoce quando nello stesso contratto siano fissati gli elementi per la sua determinazione, e certo e determinato può dirsi il corrispettivo ragguagliato ad una parte aliquota della produzione. Nuoce invece quando il corrispettivo sia riferito ad una quantità di cui non sia stabilita la base dell'accertamento. Il corrispettivo è certo quando sia determinato per ogni unità di misura: tanto per ogni ettaro, tanto per ogni vano, tanto per ogni copertone ecc. In mancanza di determinazione convenzionale può supplire la determinazione tacita, cioè risultante dalla legge, da usi o dal precedente rapporto esistente fra le parti, sempre che il silenzio, accompagnato da altre circostanze, non induca a ritenere la gratuità della concessione. ( esempio: noleggio autovettura tot a Km). AVV. LAURA MARIA RONCOLI AGENTI D'AFFARI IN MEDIAZIONE

In assenza di accordo sul canone locativo che manca del tutto, non sussiste il contratto di locazione. Non è necessario però che l'accordo intervenga contemporaneamente a quello sulla cosa, potendo le parti riservarsi di mettersi d'accordo successivamente. Se l'accordo successivo non interviene, il contratto deve ritenersi inesistente. AVV. LAURA MARIA RONCOLI AGENTI D'AFFARI IN MEDIAZIONE