Appunti sul corso di Estimo: normativa urbanistica italiana

ESTIMO E ASPETTI TECNICO-NORMATIVI

Appunti del corso d'ESTIMO Per Agenti Immobiliari tenuto e curato dall'architetto Emanuele Epifanio per la scuola professionale "Cultura d'Impresa" Via Zoe Fontana 220 ed .B/2

• La Legge nº 1150 del 17 agosto del 1942:

  Dopo l'unità d'Italia nel 1865 tre leggi regolarono l'uso dei territori:

  1. Il codice civile:
  2. La legge sull'esproprio nº 2359 del 25/06/1865
  3. La legge comunale e Provinciale nº 2248 del 29/03/1865
• Nel codice civile, era sancito il pieno ed assoluto diritto all'edificazione, salvo nei casi di "espropriazione" per pubblica utilità. Venivano anche dettate norme sulle distanze legali, fornendo anche una regolamentazione generale a livello nazionale riguardo alle costruzioni.
• Nella legge nº 2359, " Espropriazioni per pubblica utilità" si codifico l'esproprio come limitazione al diritto proprietà e s'introdussero i concetti di piano regolatore e piano d'ampliamento, il primo inteso come piano di ristrutturazione urbanistica per i comuni con popolazione superiore ai 10.000 abitanti con finalità di miglioramenti igienici e viari. Il secondo poteva essere effettuato da ogni comune che avesse necessità d'espansione e doveva citando la legge: "Provvedere alla salubrità dell'abitato e alla più sicura, comoda e decorosa disposizione.
• La legge Comunale e Provinciale, invece istituì i comuni e affidò loro il controllo del territorio attraverso regolamenti locali. Es: il regolamento edilizio e d'igiene, assicurando standards igienici sia per le abitazioni sia per le città, furono fissate le altezze degli edifici in rapporto alle larghezze delle strade su cui si fronteggiavano. .

La legge 1150 del 17/08/1942 detta "Legge Urbanistica" rese organica la normativa precedente riguardante, l'edificazione e regolamentò tutti i processi per la stesura dei piani, dalla scala del territorio a quella comunale fino a quella particolare di dettaglio, sia di tipo pubblico sia privato. Specificò anche i contenuti dei "Regolamenti Edilizi" e codificò la "Licenza Edilizia": Si attribuisce pertanto ai comuni una podestà di controllo sull'attività costruttoria manifestata attraverso il rilascio o il diniego d'autorizzazioni (la licenza edilizia) in altre parole il diritto all'edificazione sul suolo proprio, che è una delle principali manifestazioni del diritto di proprietà che non può essere esercitato liberamente, perché potrebbe essere dannoso per l'interesse pubblico, e quindi la legge lo condiziona ad un'atto di consenso dell'autorità amministrativa, appunto la "Licenza Edilizia", attraverso la quale il Sindaco accerta se la costruzione da effettuare sia in contrasto o meno con le leggi e con le norme del Piano Regolatore e dei regolamenti edilizi. Il limite principale di questa legge urbanistica, nei riguardi della licenza edilizia si manifestava nel fatto che questa era richiesta soltanto nei centri abitati e nelle zone d'espansione previste dal piano regolatore sottraendo al controllo comunale una parte del territorio, che alla fine facilitò così in quelle aree il fenomeno dell'abusivismo. Questa lacuna legislativa sarà colmata poi con la legge nº 765/67.

Legge 1150 del 17/08/1942

La legge 1150 del 17 /08/1942 (Art. nº1), disciplina quindi l'assetto e l'incremento edilizio dei centri abitati e lo sviluppo urbanistico del territorio Italiano. Il Ministero dei LL.PP. vigila sull'attività Urbanistica allo scopo di assicurare, nel rinnovo e nell'ampliamento delle città, il rispetto delle caratteristiche tradizionali, favorendo il disurbanamento e la tendenza all'urbanesimo. ( quindi il passaggio da una società prettamente Agricola a società prevalentemente industriale).

Competenza del Consiglio Superiore dei LL.PP.

(Art. nº2) Si sancisce la competenza del Consiglio Superiore dei LL.PP. Quale organo di consulenza tecnica del Ministero dei LL.PP. per le questioni di interesse Urbanistico.

Sezioni Urbanistiche Compartimentali

(Art. nº3) Istituisce le Sezioni Urbanistiche Compartimentali: Queste promuovono, vigilano e coordinano l'attività urbanistica nelle loro rispettive circoscrizioni.

Disciplina Urbanistica

(Art. nº4) Regolamenta la disciplina urbanistica che si attua per mezzo dei Piani Regolatori Territoriali e i Piani Regolatori Comunali e da norme sull'attività costruttiva edilizia.

Piani Territoriali di coordinamento (P.T.C.)

(Art. Nº5) sancisce la formazione e l'approvazione dei P.T.C. il Ministero LL.PP. ha facoltà di provvedere con il parere del Consiglio Superiore dei LL .. PP. alla compilazione dei P.T.C. fissando il perimetro di ogni singolo piano. Nella formazione di detti piani si devono stabilire le direttive da seguire nel territorio considerato, in funzione delle:

• Zone da riservare a speciali destinazioni ed a quelle soggette a speciali vincoli o limitazioni di legge;
• Località da scegliere come sedi di nuovi nuclei edilizi od impianti di particolare natura ed importanza;
• Reti delle principali linee di comunicazione stradali, ferroviarie, elettriche, navigabili esistenti e in programmazione.

Questi piani (P.T.C.) saranno elaborati d'intesa con le amministrazioni interessate e previo parere del Consiglio Superiore dei LL.PP. insieme al Ministero dei Trasporti, quando interessano impianti ferroviari e con il Ministero dell'Industria, Commercio e Artigianato, se riguardano la sistemazione di Zone industriali del territorio nazionale. A questi P.T.C. si devono uniformare i comuni nella stesura dei loro rispettivi Piani Regolatori Comunali: Questo a sua volta è diviso in:

1. Piano Regolatore Generale (P.R.G.)
2. Piano Regolatore Particolareggiato (P.R.P.)

Piano Regolatore Generale (P.R.G.)

Contenuto del Piano Regolatore Generale

(Art. 7) Contenuto del Piano Regolatore Generale:Il Piano Regolatore Generale (P.R.G.) deve considerare la totalità del territorio Comunale e deve indicare essenzialmente:

• La rete delle principali vie di comunicazione stradali, ferroviarie e navigazione e i loro relativi impianti.
• La divisione in zone del territorio comunale precisando le zone destinate all'espansione urbana la determinazione dei vincoli e dei caratteri da rispettare in ciascuna zona.
• Le aree da destinare a spazi di uso pubblico e sottoposte a speciali servitù.
• Le aree da riservare ad edifici pubblici o di uso pubblico nonché ad opere di interesse collettivo o sociale.
• I vincoli da osservare nelle zone a carattere storico, ambientale, paesistico.
• Le norme di attuazione del piano.

Formazione del P.G.R.

1.2- Formazione del P.G.R. (Art. 8) I Comuni hanno la facoltà di formare il P.R.G. del proprio territorio comunale. La formazione del piano è obbligatoria per tutti i comuni compresi in un apposito elenco da approvarsi con decreto Ministeriale, del Ministero dei LL.PP. insieme al Ministero dell'Interno e delle Finanze e il Consiglio Superiore dei LL.PP .. Il primo elenco sarà approvato non oltre un anno dall'entrata in vigore della presente legge. I comuni che sono compresi negli elenchi devono procedere alla nomina dei progettisti per la formazione del P.R.G. entro 3 mesi dalla data del decreto di approvazione di detto elenco e alla delibera di adozione del piano entro i 12 mesi successivi e alla presentazione al Ministero dei LL .. PP. per l'approvazione entro 2 anni dalla data del suddetto decreto. Trascorsi questi termini il Prefetto convoca il consiglio comunale entro 30 gg. per gli adempimenti necessari alla presentazione del piano al Ministero dei LL .. PP., nel caso questo sia restituito per modifiche, integrazioni o rielaborazioni al comune queste devono essere determinate nel termine di 180 gg .. Il Piano Regolatore Generale è approvato entro un anno dal suo invio al Ministero dei LL.PP ..

Pubblicazione del P.R.G.

1.3- Pubblicazione del P.R.G. (Art. 9) Il progetto di P.R.G. del comune deve essere depositato nella segreteria comunale per 30gg. durante i quali chiunque ha facoltà di prenderne visione, e per i 30 gg. successivi al deposito possono presentare osservazioni le associazioni sindacali enti pubblici.

Approvazione del P.R.G.

1.4- Approvazione del P.R.G. . . .(Art.10) Il P.R.G. è approvato con decreto del Ministero dei LL .. PP. e del Consiglio Superiore dei LL.PP. e deve assicurare:

• Il rispetto delle previsioni del P.T.C.
• La sistemazione razionale delle opere degli impianti di interesse dello stato.
• La tutela del paesaggio dei complessi storici, monumentali, ambientali ed archeologici.
• L'osservanza di limiti, densità edilizia, di altezza, di distanza tra fabbricati, i rapporti tra spazi destinati a residenze, produttività, spazi pubblici e attività collettive, verde pubblico e parcheggi. Detti limiti sono definiti per zone territoriali omogenee.

Durata ed effetti del P.R.G.

1.5- Durata ed effetti del P.R.G. (Art.11) Il P.R.G. del comune ha vigore a tempo indeterminato i proprietari degli immobili hanno l'obbligo di osservare nelle costruzioni o ricostruzioni le prescrizioni di zona che sono indicate nel piano.

Piano Regolatore Particolareggiato

(Art.13) E' il mezzo per il qual è attuato il P.R.G., nel quale devono essere indicati:

• Reti stradali.
• I dati altimetrici di ciascuna zona.
• Le masse ( i volumi) e le altezze delle costruzioni lungo le principali strade e piazze.
• Gli spazi riservati ad opere od impianti di interesse pubblico.
• Gli edifici destinati a demolizione e a ricostruzione.
• La suddivisione degli isolati in lotti fabbricabili secondo le tipologie indicate.
• Gli elenchi catastali delle proprietà da espropriare.
• Le aree intorno alle opere pubbliche per eventuali accrescimenti per esigenze future.

Compilazione dei Piani Particolareggiati

2.1- Compilazione dei Piani Particolareggiati (Art.14) I piani particolareggiati sono compilati a cura del comune e adottati dal consiglio comunale con apposita delibera.

Pubblicazione dei Piani Particolareggiati

2.2- Pubblicazione dei Piani ParticolareggiatiSono depositati nella segreteria del comune per 30 giorni durante i quali possono essere presentate opposizioni dai proprietari di immobili ed osservazioni da parte delle associazioni sindacali.

Approvazione dei Piani Particolareggiati

2.3- Approvazione dei Piani Particolareggiati (Art. 16) Sono approvati con decreto del Provveditore Regionale alle opere Pubbliche e sentito il parere della Sezione Urbanistica Regionale, entro 180 giorni dalla presentazione da parte del comune ( ora è di competenza Regionale) Alcuni comuni hanno bisogno dell'approvazione del Ministero dei LL.PP. e il parere del Consiglio Superiore dei LL.PP. Mentre quelli nei quali sono comprese cose ed immobili soggette a tutela (Lg. 1089/39) per interesse artistico e storico e a protezione (lg.1497/39) delle bellezze naturali sono preventivamente sottoposti alla competenza del Ministero della Pubblica Istruzione (ora dei Beni Culturali). Con suddetto decreto sono decise anche le opposizioni e fissati i tempi, non oltre i 10 anni, entro i quali il Piano Particolareggiato dovrà essere attuato e i termini entro cui dovranno essere compiute le relative espropriazioni.

Validità dei Piani Particolareggiati

2.4- Validità dei Piani Particolareggiati (Art. 17) Decorso il tempo stabilito per la sua esecuzione il Piano Particolareggiato diventa inefficace per la parte che non ha avuto attuazione. Rimanendo però l'obbligo a tempo indeterminato al rispetto degli allineamenti e le prescrizioni di zona stabilite dal piano stesso per le costruzioni di nuovi edifici e per le modifiche di quelli esistenti.