Le norme speciali in materia di mediazione: legislazione e requisiti

Le norme speciali in materia di mediazione

La legislazione sulla mediazione

L'attività di mediazione è attualmente regolata, oltre che dalle disposizioni di cui al Libro IV Titolo
III, Capo X1, art. 1754 e ss, del codice civile, dalla 1. 3 febbraio 1989, n. 39 "Modifiche e inte
grazioni alla 1. 21 marzo 1958, n. 253, concernente la disciplina della professione di mediatore" da
d.m. 21 dicembre 1990, n. 452, contenente il regolamento di attuazione della 1. 3 febbraio 1989,
39; dal d.m. 21 febbraio 1990, n. 300, che disciplina le modalità dell'esame di idoneità per l'acceso
alla professione di mediatore; dall'art. 19 della 1. 7 agosto 1990, n. 241, e s.m.i .; dall'art. 18 della 1.
5 marzo 2001, n. 57 "Modifiche alla 1. 3 febbraio 1989, n. 39"; dal d.m. 3 febbraio 2006, n. 141.
contenente il "Regolamento in materia di identificazione e di conservazione delle informazioni per
gli operatori non finanziari" e s.m.i., e, da ultimo, dal d.lgs. 26 marzo 2010, n. 59 "Attuazione della
direttiva 2006/123/CE relativa ai servizi nel mercato interno" e successivo decreto di attuazione
Ministero dello sviluppo economico 26 ottobre 2011.

La prima legge speciale che si è occupata dell'esercizio della mediazione e dei mediatori è la 20
marzo 1913, n. 272 sull'ordinamento delle Borse di commercio, l'esercizio della mediazione e le
tasse sui contratti di Borsa. Con detta legge fu istituita la figura del mediatore pubblico e relativo
ruolo speciale tenuto dalle Camere di commercio. Fece seguito la 1. 21 marzo 1958, n. 253, resa
attuativa con d.P.R. 6 novembre 1960, n. 1926, che istitui un ruolo ordinario, anch'esso tenuto
dalle camere di commercio, nel quale dovevano iscriversi tutti coloro che svolgevano
professionalmente l'attività di mediatore (ossia in modo non occasionale).

Con la 1. 3 febbraio 1989, n. 39 e successive modificazioni e integrazioni, di cui all'art. 18 della
legge 5 marzo 2001, n. 57, l'iscrizione nel predetto ruolo ordinario fu resa obbligatoria "per tutti
coloro che svolgono o intendono svolgere attività di mediazione, anche se esercitata in modo
discontinuo od occasionale (art. 2, comma 1) ed anche da coloro che svolgono, su mandato a titolo
oneroso, attività per la conclusione di affari relativi ad immobili od aziende, anche se l'attività viest
esercitata in modo occasionale o discontinuo" (art. 2, comma 4), nonché "per tutti coloro che eser
citano, a qualsiasi titolo, le attività disciplinate dalla legge per conto di imprese organizzate, anche
in forma societaria, per l'esercizio dell'attività di mediazione" (art. 3, comma 5).

Con l'art. 73, comma 1, del d.lgs. 26 marzo 2010, n. 59, entrato in vigore 1'8 maggio 2010 e decreto
di attuazione 26 ottobre 2011, pubblicato il 13 gennaio 2012 ed entrato in vigore | | 12 maggio
2012, è stato abrogato il ruolo di cui all'art. 2 della 1. 3 febbraio 1989, n. 39, e successive
modificazioni, senza che siano state apportate altre modificazioni all'assetto normativo della legge
stessa.

Ad ogni effetto di legge, i richiami al ruolo contenuti nella 1. 39/1989, nonché l'obbligo di iscri
zione, si intendono riferiti alle iscrizioni previste dall'art. 73 del d.lgs. 59/2010 nel registro delit
imprese o nel REA.Le norme della 1. 253/1958 sono state abrogate ove comunque, soppresso il ruolo dei mediatori
pubblici, né sembra possa considerarsi detto ruoli incompatibili con la 1. 39/1989 che non ha
speciale soppresso dal d.lgs. 59/2010, che ha determinato la soppressione del solo ruolo ordinario.

La legge 3 febbraio 1989, n. 39

Lal 3 febbraio 1989, n. 39, le cui norme, in tema di possidenza dei requisiti professionali e morali,
no state confermate dal d.lgs. 59/2010 e dal d.m. 26 ottobre 2011, di cui si parlerà ampiamente el
prosieguo, costituisce a tutt'oggi una più organica normativa dell'attività di mediazione: più che
modificare ed integrare la precedente disciplina, dettata dalla 1. 253/1958, ha sostituito la stessa
con nuova, ispirata a principi giuridici diversi dai precedenti, dettando regole più rigorose.

Quanto alla compatibilità della disciplina di cui alla 1. 39/1989 con il Trattato di Roma (25 marzo
1957), che istitui la Comunità economica europea, si osserva che la Corte di Giustizia del-le
Comunità europee si è espressa al riguardo statuendo, con ordinanza 25 giugno 1992, n. 147, the
la direttiva 67/43/CEE del Consiglio, del 12 febbraio 1967, concernente la realizzazione della Therta
di stabilimento e della libera prestazione dei servizi per le attività non salariate relative al settore
degli affari immobiliari, non impedisce allo Stato membro di riservare determinate attività nievanti
nel settore degli affari immobiliari alle persone autorizzate ad esercitare la professione agente
immobiliare.

La legge riserva all'attività di mediazione una sezione ordinaria del REA, se l'attività è svolta in
forma di impresa, oppure una apposita sezione del REA, se l'attività è svolta come persona fisica da
soggetti diversi dalle imprese (in qualità di dipendente o in forza di altro rapporto di la-voro),
all'interno delle quali si collocano le precedenti sezioni del soppresso ruolo, individuate dal
legislatore come tipologie di attività, distintamente previste dalla 1. 3 febbraio 1989, n. 39:

• una per gli agenti immobiliari, nella quale devono iscriversi coloro che svolgono, anche in modo
  discontinuo od occasionale, attività di mediazione per la conclusione di affari relativi ad immobili
  ed aziende;
• una per gli agenti merceologici, nella quale devono iscriversi coloro che svolgono, anche in modo
  discontinuo od occasionale, attività di mediazione per la conclusione di affari relativi a merci,
  derrate e bestiame;
• una per gli agenti muniti di mandato a titolo oneroso, nella quale devono iscriversi coloro che
  operano, anche occasionalmente, per la conclusione di affari relativi ad immobili ed aziende su
  incarico di una sola delle parti;
• una per gli agenti in servizi vari (quest'ultima introdotta dall'art. 3, comma 1, lett. d), del d.m.
  452/1990), nella quale devono iscriversi gli agenti che svolgono attività, anche in modo discon-
  tinuo od occasionale, per la conclusione di affari relativi al settore dei servizi nonché tutti gli altri
  agenti che non trovano collocazione in una delle sezioni precedenti.

La legge consente l'iscrizione in ognuna delle sezioni riservate all'attività di mediazione mediante
titolo oneroso (terza sezione), in quanto tra loro affini (in tale ipotesi frequentando un unico corsodi unica iscrizione per le attività riservate agli agenti immobiliari (prima sezione) e ai mandatari a
mazione e sostenendo un solo esame di idoneità), e con separata iscrizione (una volta adempiute
le relative prescrizioni di legge) per le altre sezioni.

Questo trova positiva conferma nel disposto dell'art. 5, comma 1, del d.m. 452/1990 (regola-mento
di attuazione della L. 39/1989), a norma del quale l'interessato all'iscrizione nel ruolo deve
Presentare domanda alla Camera di commercio competente indicando la sezione o le sezioni del
Paolo in cui intende essere iscritto

Da quanto sopra detto, consegue che il mediatore iscritto in una sezione non può compiere Midi
mediazione relativi ad un'altra sezione, fatta eccezione per la prima e la terza che sono tra loro
compatibili, salvo che sia in possesso, anche per le altre sezioni, dei relativi requisiti professionali.
Lo sconfinamento in settori diversi da quello di iscrizione è, infatti, sanzionato con sospensione per
irregolarità accertata nell'esercizio dell'attività di mediazione (cfr. art. 19, comma 3. d.m.
452/1990). In sostanza, si può operare contemporaneamente sia come mediatore immobiliare
(agente e mandatario a titolo oneroso) sia come mediatore merceologico o in servizi vari, ma
occorre aver frequentato separati corsi e aver superato uno specifico esame atto a verificare
l'idoneità del candidato per ogni singola attività o sezione di riferimento.

Sono esclusi dall'iscrizione di cui alla 1. 39/1989, in quanto soggetti ad altre normative, l'agente di
cambio, il mediatore marittimo (con l'entrata in vigore del d.lgs. 59/2010, art. 75, è stato soppresso
dall'8 maggio 2010 il ruolo interprovinciale dei mediatori marittimi, mantenendo comunque
invariats la normativa di riferimento ed il possesso dei requisiti previsti dalla I. 478/1968 e dal
d.P.R. 66/1973 il mediatore di assicurazioni o broker, il mediatore di servizi turistici, il mediatore
creditizio e promotore di servizi finanziari e le agenzie di affari. Ai sensi dell'art. 3 della 1. 39/1989,
l'iscrizione nel registro delle imprese/REA abilita all'esercizio dell'attività di mediazione su tutto il
territorio della Repubblica, nonché a svolgere ogni attività complementare o necessaria per la
conclusione
dell'affare (comma 1). Inoltre, l'iscrizione è a titolo personale; l'iscritto non può delegare le funzioni
relative all'eser cizio della mediazione, se non ad altro agente di affari in mediazione anch'esso
iscritto (comma 2)

Agli agenti immobiliari regolarmente iscritti possono essere affidati incarichi di perizie e consulenza
tecnica in materia immobiliare da parte di enti pubblici (comma 3) e, se iscritti da almeno un
triennio (art. 13, d.m. 452/1990), essi hanno titolo per essere inclusi nel ruolo dei periti e degli
esperti tenuto dalle Camere di commercio, nonché negli elenchi dei consulenti tecnici presso i
tribunali (comma 4).

Modifiche alla legge 39/1989 dall'art. 18 della legge 57/2001

L'art. 18 della 1. 5 marzo 2001, n. 57 "Disposizioni in materia di apertura e regolazione dei mercati
ha apportato sostanziali modificazioni alla 1. 3 febbraio 1989, n. 39, riguardanti le modalità di
accesso all'attività di mediatore, mediante la soppressione dell'automatismo di accesso al ruolo,
previsto dalla 1. 39/1989, in forza di un apposito titolo di studio; l'obbligo della polizza assicurativae l'incompatibilita dell'esercizio dell'attività di mediazione con qualunque impiego pubblico o
privato, fatta eccezione per
l'impiego presso imprese o società aventi per oggetto l'esercizio dell'attività di mediazione. In base
alla normativa attualmente vigente, per l'esercizio della professione di mediatore occorre:

1. a) avere conseguito un diploma di scuola secondaria di secondo grado, avere frequentato un
   corsodi formazione ed avere superato un esame diretto ad accertare la capacità professionale
   dell'aspirante in relazione al ramo di mediazione prescelto (art. 2, comma 3, lett. e));
2. b) prestare idonea garanzia assicurativa a copertura dei rischi professionali ed a tutela dei clienti
   (art. 3, comma 5-bis).

La garanzia assicurativa a copertura dei rischi professionali

L'art. 3, comma 5-bis della 1. 39/1989 dispone che per l'esercizio della professione di mediatore
deve essere prestata idonea garanzia assicurativa a copertura dei rischi professionali ed a tutela dei
clienti
Gli agenti immobiliari che esercitano l'attività di mediazione in violazione dell'obbligo di cal al
precedente periodo sono puniti con la sanzione amministrativa del pagamento di una somma
compresa fra euro 3.000 ed euro 5.000.
11 Ministero dello sviluppo economico (MISE), con la circolare n. 3705/C/2018, del 21 maggi 2018,
prot. n. 164140, ha fornito chiarimenti circa l'ambito applicativo e le modalità di irrogazione della
sanzione amministrativa. Nel documento di prassi viene altresi precisato che tenuto conto la citata
previsione sanzionatoria di cui alla richiamata legge finanziaria 2018 è testualmente volta agli
agenti immobiliari, si ritiene che essa vada applicata unicamente agli agenti di affari in mediazione
immobiliare e a quelli con mandato a titolo oneroso, ma non anche ai mediatori partenenti alle
altre due sezioni degli agenti merceologici e degli agenti in servizi vari
Per la violazione dell'obbligo di copertura assicurativa, da parte di tutte e quattro le tipologie
agenti di affari in mediazione, per il MISE permane comunque la possibilità per le singole Camere
di commercio di inibire l'attività mediatizia con la cancellazione dal registro imprese, attandosi di
mancanza di un requisito obbligatorio allo svolgimento dell'attività, che si aggiunge
quelli già previsti dalla 1. 39/1989. | | Ministero delle attività produttive, in merito all'art. 18, lett.
b), della 1.5 marzo 2001, n. 57. the dispone circa l'obbligo della prestazione per l'esercizio della
professione di mediatore di ido-
en garanzia assicurativa a copertura dei rischi professionali ed a tutela dei clienti, ha fornito
ndicazioni con le note n. 515950 del 18 dicembre 2001 e n. 503649 del 27 marzo 2002 precisando
the per tale obbligo s'intende la stipula di una polizza di assicurazione della responsabilità civile per
negligenze od errori professionali, comprensiva della garanzia per infedeltà dei dipendenti.
L'ammontare minimo di copertura fissato dalla polizza è di:

• curo 260.000 per ditte individuali;