La Comunione, il Condominio e la Multiproprietà: analisi legale

LA COMUNIONE

Cos'è la comunione? La comunione si verifica quando lo stesso diritto (proprietà o diritto reale) spetta a due o più persone per quote ideali

Tipi di comunione

• Volontaria: nasce per accordo tra le parti «volontariamente» (es acquisto immobile 2 o piu' persone)
• Legale: nasce per legge
• Incidentale: nasce «incidentalmente», quindi indipendentemente dalla volontà delle parti (es. successione)
• Ordinaria: divisibile
• Forzosa: indivisibile (es. il condominio)

Soggetti della comunione

Chi sono i soggetti della comunione? I soggetti facente parte della comunione, titolare di diritti ed obblighi, si chiamano comunisti

DIRITTI E OBBLIGHI DEI COMUNISTI

Quali sono i diritti e gli obblighi dei comunisti? Diritti:

• Ogni comunista può usare la cosa comune senza impedirne agli altri l'uso
• La gestione della cosa spetta congiuntamente a tutti i comunisti in base al principio maggioritario (quote)
• Maggioranza semplice: atti di ordinaria amministrazione (minimo il 51%)
• Maggioranza qualificata: atti di straordinaria amministrazione (minimo i 2/3)
• Unanimità: necessaria per le alienazioni o costituzioni di diritti reali

Obblighi dei comunisti

Obblighi - Ogni comunista deve partecipare alle spese in proporzione alla quota, con la facoltà di liberarsi rinunciando alla sua posizione (abbandono liberatorio)

Scioglimento della comunione

Come si scioglie la comunione? Ogni comunista può chiedere lo scioglimento in qualsiasi momento, e può avvenire tramite contratto o sentenza

IL CONDOMINIO

Cos'è il condominio? Il condominio è un tipo di comunione forzosa, un edificio in cui esistono più proprietari titolari esclusivi del proprio bene immobile e comproprietari delle parti comuni (es. giardino, scale, ascensore, atrio ... ) Art. 1117 del c.c.

Nuova riforma sul condominio

Cos'ha introdotto la nuova riforma sul condominio? Facciamo qualche esempio L. 220/2012

• Indicazioni più specifiche sulle parti comuni
• Normativa al condominio si applica anche al supercondominio
• Nuove ripartizioni per scale e ascensori
• Non si può vietare la detenzione o il possesso di animali domestici
• Distacco dall'impianto centralizzato

ORGANI E OBBLIGHI DEL CONDOMINIO

Quali sono gli organi del condominio e quali sono gli obblighi? Gli organi del condominio sono:

• Assemblea: organo deliberativo (L'ASSEMBLEA HA DELIBERATO CHE .... )
• Amministratore: organo esecutivo (obbligatorio se sono più di 8 condomini, se sono 8 non serve)

Regolamento condominiale

Il regolamento condominiale, contiene tutte le norme relative al condominio e all'amministrazione (es. uso parti comuni), è obbligatorio se sono più di 10 condomini, se sono 10 non serve

Estinzione del condominio

Come si fa ad estinguere un condominio? Il condominio ha durata perpetua, si estingue solamente se l'edificio diventa tutto di un unico proprietario

DIFFERENZE TRA COMUNIONE E CONDOMINIO

Quali sono le differenze tra comunione e condominio

• La comunione è divisibile (ciascun comunista può chiedere la divisione) e il condominio è indivisibile (le parti comuni non possono essere divise)
• Nella comunione le innovazioni vengono fatte negli interessi del singolo comunista, nel condominio invece vengono fatte negli interessi di tutti
• Nella comunione è presente un'organizzazione embrionale (tutti prendono decisioni per sé stessi), nel condominio c'è un'organizzazione complessa (amministratore obbligatorio > 8 condomini, regolamento obbligatorio > 10 condomini)
• Nella comunione (principio maggioritario) la maggioranza è calcolata solo in base al valore delle quote e non in base al numero dei partecipanti ed è ammesso l'abbandono liberatorio; nel condominio la maggioranza è calcolata sia in base al valore delle quote sia in base al numero dei partecipanti e non è ammesso l'abbandono liberatorio

Supercondominio

Cosa si intende per supercondominio? Il supercondominio è un insieme di edifici aventi alcuni servizi e impianti in comune (art. 1117); le norme relative al condominio dal 2012 si applicano anche al supercondominio

LA MULTIPROPRIETÀ

Cosa si intende per multiproprietà? E' una situazione particolare molto presente nelle località turistiche, e si verifica quando viene alienato un immobile a due o più soggetti e questi hanno il diritto di goderne in modo esclusivo per un periodo limitato, a turno con gli altri proprietari, durante l'anno (es. Marco da gennaio ad aprile, Luca da maggio ad agosto, Paolo da settembre a dicembre)

Differenze tra multiproprietà e comunione

Quali sono le differenze tra multiproprietà e comunione?

• Nella multiproprietà non è possibile chiedere la divisione, mentre nella comunione c'è il diritto di chiederla
• Nella multiproprietà c'è il pieno godimento dell'immobile in maniera esclusiva ed autonoma, mentre nella comunione c'è il diritto frazionato

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