Ley General de Urbanismo y Construcción y sus relaciones con el Derecho

Concepto de Derecho Urbanístico y sus Relaciones con Otras Ramas del Derecho

El Derecho Urbanístico es el estudio de las normas que regulan la edificación, y la planificación urbana a nivel nacional, regional, y comunal.

Este derecho urbanístico forma parte del derecho público, ya que sus normas son de orden público, y como tal se rigen por lo señalado en los artículos 6 y 7 de la Constitución Política de la República, en virtud de los cuales las autoridades no pueden, ni aun a pretexto de circunstancias extraordinarias, atribuirse otras facultades o derechos más allá de los que expresamente les confieren las leyes.Además, tiene relaciones con el Derecho Administrativo, cuya columna vertebral es la Ley Orgánica Constitucional sobre Bases Generales de la Administración del Estado (LOCBGAE) y su Ley de Procedimientos.

Se relaciona además con el Derecho Constitucional, ya que ante las garantías constitucionales del artículo 19 está el numeral 24 que ampara el derecho de propiedad.

Así, esta garantía establece limitaciones que justamente corresponden al derecho urbanístico. La ley puede establecer las limitaciones y obligaciones que deriven de la función social de la propiedad. Estas limitaciones son justamente las establecidas en la Ley General de Urbanismo y Construcción (en adelante LGUC).Nadie podrá ser privado de su propiedad salvo ley general o especial que autorice la expropiación por utilidad pública. Las municipalidades estarán facultadas para adquirir bienes raíces por expropiación, los que se declaren de utilidad pública. Asimismo, declara la norma de utilidad pública los inmuebles destinados a vías locales y de servicios, que hayan sido definidos como tales por el Consejo Municipal, a propuesta del Alcalde, siempre que se haya efectuado la provisión de fondos necesarios para proceder a su inmediata expropiación. No se necesita una declaración particular en cada caso. Solo se requiere que estén afectas al Plan Regulador.

El derecho urbanístico también tiene que ver con el Derecho Municipal, que constituye una rama especializada del derecho administrativo.Al estudiar las facultades municipales en materia urbanística, se deberá recurrir a la Ley 18695, especialmente a sus artículos 3, 4, 5, que definen las atribuciones municipales (ver en la ley); el artículo 33 que hace la declaratoria de utilidad pública; el artículo 21, que se refiere a la Secretaria Comunal de Planificación, y especialmente el artículo 24, que norma las atribuciones del Director de Obras Municipales. Este es el protagonista del derecho urbanístico.

También el derecho urbanístico se relaciona con el Derecho Privado de carácter civil. Se relaciona con el derecho civil, a través de las normas relativas a lo que antes se denominaba Ley de Propiedad Horizontal y Venta por Pisos (6071), que actualmente es la Ley 19537, denominada Ley de Condominios.Se relaciona también en las normas sobre loteos y subdivisiones, e incluso en las promesas de venta.

Ley 20007, que persigue proteger a los compradores de inmuebles "en verde". Dicha ley establece la obligación de caucionar los contratos de promesas de compraventa de bienes raíces que se van a edificar o se estén edificando, y que sean ofrecidos por personas naturales o jurídicas que tengan por giro la actividad inmobiliaria.

Por otra parte, se relaciona también con el Derecho Tributario, por ejemplo, en el DFL 2, que garantiza la exención del pago de impuesto de herencia, y exención de la contribución de bienes raíces por el plazo de 10 años, además de que las rentas de arrendamiento están exentas de impuestos.Hay relaciones con el Derecho Penal. La LGUC, cuyo texto está contenido en el DFL 458, fue dictada en virtud de la atribución delegada del DS 602, y establece figuras penales para todas aquellas personas que venden o prometen vender sitios o lotes sin urbanizar.

Por último, se relaciona con el Derecho Procesal, ya que para hacer valer los derechos que otorgan las leyes urbanísticas, se confieren ciertas acciones. Se establece el Recurso de Protección del artículo 20 de la Constitución Política de la República; se tiene el reclamo de legalidad; en materia de demolición, que tiene un procedimiento especial en juicio sumario

Ubicación de Normas sobre Urbanismo y Construcción

La Constitución Política de la República esboza ciertas normas que podrían relacionarse con el derecho urbanístico. Entre ellas, en el artículo 19 Nº24 que como señalamos establece la función social de la propiedad. En ese sentido se establece la expropiación por causa o utilidad pública calificada por el legislador.

Dicha norma se puede relacionar con el derecho urbanístico, ya que justamente las Municipalidades se encuentran facultadas para proceder a la expropiación de bienes raíces a fin de dar cumplimiento a las normas del plan regulador.

Normas sobre Urbanismo y Construcción en la LOCM

La LOCM establece como función privativa de los Municipios, en su artículo 3 letra b), la planificación y regulación de la comuna, y la confección del plan regulador comunal de acuerdo con las normas legales vigentes; en su letra e), aplicar las disposiciones sobre construcción y urbanización en la forma que determinen las leyes.

Es importante señalar que esta ley, que es de carácter orgánico constitucional, establece las atribuciones que se han señalado en forma privativa, esto es, que no pueden los Municipios ser desprovistos de estas funciones, ni podrían tampoco otros entes del Estado atribuirse funciones paralelas.Después, en el artículo 4 de esta misma LOCM, ya no en carácter privativo, se le concede a los Municipios, en la letra f), la urbanización, y la vialidad urbana y rural. Pueden realizarla directamente, o con otros organismos del Estado. Hoy lo cumple el SERVIU.

Los Municipios deben contar con diversos instrumentos, y entre ellos se señala, en la letra b) el plan regulador comunal. Es una obligación del Municipio contar con el plan regulador. Incluso, en las comunas en que no exista plan regulador, es obligación del Alcalde implementarlo. Si no genera esfuerzos sobre esta materia, puede ser acusado por notable abandono de deberes.

También existen normas en el artículo 24, al definir las funciones del Director de Obras Municipales.

Normas sobre Urbanismo y Construcción en la LGUC (DFL 458)

Primero, los principios, atribuciones, potestades, facultades de los organismos que intervienen en el quehacer urbanístico. Estas normas rigen a los funcionarios y profesionales que intervienen en el proceso urbanístico. Entre ellas están las responsabilidades que les incumben a todos aquellos profesionales que intervienen en una construcción o edificación. También la ley contempla la planificación urbana, y en títulos separados los limites urbanos, el uso del suelo (destino del suelo), y las obras de urbanización, las subdivisiones, loteos, los permisos de edificación, recepciones (definitiva y provisoria) de las obras, decretos de demolición, y los permisos especiales (entre ellos están las obras provisorias).

Otras leyes complementarias en materia urbanística. Tenemos así la Ley Nº 19537 sobre Copropiedad Inmobiliaria y la Ley Nº 19939 que restringe las facultades expropiatorias, en cuanto señala un plazo de caducidad si ellas no se llevan a efecto en un determinado tiempo. Además está la Ley que regula todo lo relativo a las promesas de compraventa de determinados bienes que no cuenten con recepción definitiva, denominada vulgarmente Ley de Promesas de Edificios en Verde (Ley Nº 20007).

En otro nivel de acción esta la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción. Como toda ordenanza es más bien reglamentaria, para ir adecuando la ejecución de la ley en diversos casos específicos. Pero en algunas materias esta ordenanza es complementaria a la Ley. Por ejemplo, la LGUC no señala el plazo de duración de un permiso de edificación, pero si está en la OGUC, señalando que el permiso de edificación caduca en el plazo de 3 años si no se ha dado inicio a la obra. Y además define el inicio de la obra, y dice que se entiende iniciada la obra una vez que se inician las obras de excavación.

Además, están las normas técnicas que fijan los estándares de construcción y características técnicas que deben tener los proyectos. Esto lo determina el MINVU, ya sea a través de Decreto Supremo, o mediante Instrucciones que emite por intermedio de la División de Desarrollo Urbano. El órgano rector que rige las líneas generales del proceso de urbanización es el MINVU, y lo hace mediante esta División de Desarrollo Urbano, que dicta normas de general aplicación técnica, y a través de las Secretarias Generales Ministeriales (SEREMI de Vivienda). Estos SEREMI están fiscalizando y supervigilando el accionar de las Direcciones de Obras Municipales, y son las que están encargadas de velar porque las Direcciones de Obras Municipales apliquen correctamente las normas de la LGUC y de la OGUC.

El Director de Obras Municipales

La fiscalización corresponde a los Municipios, ya que ellos no solo elaboran y aprueban el plan regulador correspondiente, sino que además, a través de su Dirección de Obras Municipales otorgan los permisos de edificación, reconstrucción, alteración, recepciones definitivas, declaraciones de venta por pisos, permisos de demolición, etc.

El Director de Obras Municipales, si bien es nombrado por el Alcalde, no es un cargo de su confianza (a diferencia, por ejemplo, del Director Jurídico), a fin de garantizar su independencia. Este Director no puede ser cualquier profesional, debe ser Arquitecto o Ingeniero Civil, tratándose de comunas de 40.000 o más habitantes. Si es inferior, puede ser Constructor Civil.

La LGUC es explicita en cuanto a las atribuciones de este funcionario, otorgándole las siguientes atribuciones (artículo 24):

Atribuciones del Director de Obras Municipales

1. Velar por el cumplimiento de las disposiciones de la LGUC del Plan Regulador Comunal y de las ordenanzas correspondientes, para cuyo efecto tendrá las siguientes atribuciones específicas:
   • Dar aprobación a las subdivisiones de predios urbanos y urbanos-rurales.
   • Dar aprobación a los proyectos de obras de urbanización y de construcción.
   • Otorgar los permisos de edificación.
   • Fiscalizar la ejecución de dichas obras hasta el momento de su recepción.
   • Recibir las obras ya citadas y autorizar su uso.