Servitù Prediali: definizione, costituzione ed estinzione nel Diritto Civile

Definizione di Servitù Prediale

SERVITU' PREDIALI Definizione di servitù prediale. Articolo 1027 del Codice Civile- La servitù prediale è un peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario. Il fondo sul quale è imposto il peso è detto fondo servente, il fondo che trae utilità dall'imposizione del peso è detto dominante.

Tipologie e Costituzione delle Servitù

Le servitù possono essere volontarie o coattive. Le servitù volontarie nascono per libera volonta dell'uomo espressa con contratto o testamento. Le servitù coattive si costituiscono per sentenza giudiziaria, lodo arbitrale o con atti amministrativi prodotti da un ente pubblico. Le servitù si costituiscono per: contratto, testamento, usucapione, destinazione del padre di famiglia (testamento), sentenza giudiziaria, lodo arbitrale, atto amministrativo rilasciato da un ente pubblico.

Usucapione e Durata delle Servitù

Articolo 1158 del codice civile- usucapione: Le servitù si acquisiscono in seguito all'esercizio continuato del diritto per 20 anni. Le servitù possono essere temporanee (durata massima 9 anni), perpetue.

Estinzione delle Servitù

Le servitù si estinguono per: decorrenza dei termini (se temporanee), confusione (il fondo servente e dominante si riuniscono nella stessa proprietà), prescrizione (quando non sono usate per 20 anni).

Indennizzo per Servitù Prediale

Il proprietario del fondo servente ha diritto ad un indennizzo eccetto nei casi in cui la servitù prediale sia acquisita per usucapione o per destinazione del padre di famiglia (testamento). Nelle servitù volontarie l'indennità è determinata da un accordo tra i contraenti ed è indicata nell'atto costitutivo. Nelle indennità coattive l'indennità è determinata dalla legge.

Calcolo dell'Indennità

L'indennità deve comprendere: il valore del terreno da occupare al prezzo di mercato al momento dell'occupazione. Se il fondo è omogeneo il valore unitario si ottiene dal rapporto tra il valore di mercato dell'intero fondo e la sua superficie. Se il fondo ha terreni non omogenei il valore unitario si determina per confronto tra la parte occupata e terreni simili (il terreno si deve suddividere in parti omogenee e si stima il valore di ciascuna porzione per confronto con beni simili). L'indennità si determina al valore di mercato al lordo delle imposte perchè sulle parti asservite non più coltivabili il proprietario continua a pagare le imposte. I danni non vanno calcolati sulle parti asservite sulle quali è già stato corrisposto l'indennizzo. L'articolo 1038 del codice civile prevede che sia pagata, oltre all'indennità per la servitù, una indennità per i danni. Nella normativa viene quindi previsto a priori il criterio della diminuzione di valore che può subire il fondo, con evidente riferimento all'aspetto economico del valore complementare. Esso è determinato in misura pari alla differenza tra il valore del terreno prima dell'imposizione della servitù e il valore quando la servitù è stata realizzata. I fattori che possono far diminuire il valore di un fondo rustico possono essere di svariato tipo:

• un canale che attraversa un fondo crea una separazione fisica tra due parti, che ne fanno diminuire il valore complessivo;
• i pali o i tralicci degli elettrodotti posti in mezzo ai campi costituiscono un intralcio per le lavorazioni agricole, sopratutto dove si semina 2 volte all'anno; i pali ai bordi dei fossi di scolo ostacolano la pulizia e il rinettamento dalle infestanti con mezzi meccanici.

Perdita di Valore Aree Edificabili

1La perdita di valore può essere ben maggiore per le aree edificabili. La perdita di edificabilità ad esempio determina un danno ben più grave rispetto ad alcune limitazioni per le colture agricole. A volte la cubatura edificabile può essere trasferita ad aree adiacenti, ma il valore di eventuali fabbricati edificati nelle vicinanze dell'elettrodotto è inferiore. Se vengono distrutti canali, recinzioni, i danni equivarranno al loro costo di ricostruzione. L'indennità offerta può essere accettata o rifiutata. In caso di rifiuto si procede in sede giudiziaria: nella sentenza saranno definite le modalità di realizzazione e l'indennità determinata sulla base di una perizia effettuata dal consulente tecnico di ufficio (CTU, perito del tribunale).

Indennità di Servitù Temporanea e Conversione

Indennità di servitù temporanea (durata massima 9 anni) e conversione a servitù permanente L'indennità è divisa per metà se la servitù è temporanea con l'obbligo del proprietario del fondo dominante di mettere le cose nel primitivo stato alla scadenza dei termini. Non vanno dimezzate quelle componenti perse definitivamente come i frutti pendenti, le anticipazioni colturali, soprassuolo distrutto. Le servitù temporanee possono essere rese perpetue prima della scadenza del novennio con il pagamento dell'altra metà dell'indennità maggiorata degli interessi legali. Scaduto il termine della servitù temporanea sarà necessario pagare una nuova indennità per ricostituire la servitù.

Cessazione della Servitù

Cessazione della servitù Il proprietario del fondo servente restituisce l'importo delle indennità senza calcolo dell'eventuale costo delle opere di salvaguardia, dei danni, dei capitali irrecuperabili (frutti pendenti, anticipazioni colturali, soprassuoli), degli interessi che compensano i mancati redditi sull'area del fondo servente occupata dalla servitù. In ogni caso l'autorità giudiziaria può ridurre la somma dovuta in relazione alla durata della servitù ed al danno sofferto.

Classificazione delle Servitù Prediali

Le servitù prediali come l'usufrutto rientrano nei diritti reali di godimento sulla cosa altrui; nel caso dell'usufrutto il diritto è costituito a favore di una persona, nel caso delle servitù prediali a favore di un altro fondo. Le servitù prediali si suddividono in:

• Servitù volontarie costituite per volontà delle parti che concordano anche l'ammontare dell'indennità (contratto, testamento).
• Servitù coattive: imposte per sentenza giudiziaria, con lodo arbitrale, con atti amministrativi prodotti da enti pubblici, per usucapione.
• Servitù temporanee: durata massima 9 anni.
• Servitù permanenti
• Servitù apparenti: visibili con segni o con opere (es. metanodotto coattivo); in caso 2contrario sono dette non apparenti (es. servitù di passaggio coattivo).
• Servitù affermative: sono quelle che consentono al proprietario del fondo dominante di fare qualche cosa sul fondo servente, come aprire un passaggio o costruire un acquedotto.
• Servitù negative: sono quelle che consistono in un divieto imposto al proprietario del fondo servente di fare determinate opere nel proprio fondo, come effettuare piantagioni, costruire.
• Servitù continue: sono quelle che si esercitano senza che intervenga il fatto dell'uomo, come la servitù di acquedotto, elettrodotto.
• Servitù discontinue: sono quelle il cui esercizio richiede il fatto dell'uomo, come il passaggio, l'attingimento di acqua da un pozzo.

Acquedotto Coattivo

ACQUEDOTTO COATTIVO La servitù di acquedotto è richiesta per il passaggio dell'acqua. Essa si ottiene con un passaggio che deve essere quello meno pregiudizievole per il fondo servente. Il proprietario del fondo dominante deve costruire a sue spese l'acquedotto.

Calcolo dell'Indennità per Acquedotto

Calcolo dell'indennità: Essa è pari a:

• Valore di mercato al lordo delle imposte e degli altri carichi dei terreni occupati dall'acquedotto (V1 della formula).
• Metà del valore di mercato al lordo delle imposte e degli altri carichi dei terreni occupati dal deposito delle materie estratte - materie di spurgo - materie di risulta (V2 della formula è il valore di mercato)
• Danni sulle parti non asservite (non occupate dalla servitù)
• frutti pendenti (Fp) o anticipazioni colturali (Ac)
• Valore del soprassuolo

I = V1+ Imp/i + 1/2 (V2+ Imp/i) + d + Fp(1)+ Vss (1)= in alternativa Ac I= indennità da pagare al proprietario del fondo servente Imposte ed altri carichi gravanti sul fondo i=saggio di capitalizzazione (secondo alcuni autori si deve impiegare il saggio medio degli investimenti fondiari, secondo altri si deve adottare un saggio bancario relativo ad investimenti a medio e lungo termine (saggio finanziario). E' meglio impiegare il saggio medio fondiario perchè le imposte influenzano il reddito e pertanto devono essere capitalizzate allo stesso saggio al quale viene capitalizzato il reddito). d= danno arrecato al fondo non asservito, non occupato dalla servitù Fp= frutti pendenti Ac = anticipazioni colturali Vss= valore del soprassuolo (valore degli alberi al momento dell'occupazione)

Stima Frutti Pendenti e Anticipazioni Colturali

Stima dei frutti pendenti e delle anticipazioni colturali Fp= (m_"Pr - m2"Sp) : (1+ i * t) EPr= (Sommatoria dei prodotti dal momento dell'occupazione alla fine del ciclo colturale) ESp= (sommatoria delle spese dal momento dell'occupazione alla fine del ciclo colturale). Si procede al calcolo dei frutti 3pendenti se il momento dell'occupazione è vicino alla fine del ciclo colturale (la fine del ciclo colturale coincide con la raccolta dei frutti). Se l'occupazione si verifica vicino all'inizio del ciclo colturale si calcolano le anticipazioni colturali anzichè i frutti pendenti. Ac = oEmSp - . ZmPr ESp= sommatoria delle spese dal'inizio del ciclo al momento dell'occupazione. Pr= sommatoria dei prodotti dall'inizio del ciclo al momento dell'occupazione. N.B .: I frutti pendenti e le anticipazioni colturali si calcolano per un periodo non superiore all'anno. Pertanto si utilizza il saggio monetario.

Stima Valore Piante Arboree (Soprassuolo)

Stima del valore delle piante arboree - Valore del soprassuolo (Vss) Vm = Vo + Vss Vss = Vm - Vo Vss = valore del soprassuolo Vm = valore del frutteto in un momento intermedio del ciclo (suolo + soprassuolo) Vo= valore di mercato della terra nuda

Stima Valore Terra Nuda

Stima del valore della terra nuda Vo (terreno senza colture) presente solo a inizio ciclo prima dell'impianto e a fine ciclo dopo l'espianto Vo può essere stimato con procedimento sintetico ed analitico. La stima sintetica si attua col confronto diretto del terreno da stimare con altri beni simili per caratteristiche estrinseche ed intrinseche. Il confronto può essere effettuato anche con terreni non destinati a frutteto con analoghe attitudini produttive della terra nuda da stimare. La stima analitica consiste nella capitalizzazione dei redditi. Nel caso i terreni siano rinnovati per un periodo illimitato di tempo a frutteti coetanei (piante tutte della stessa età) il Vo si calcola con la formula dell'accumulazione iniziale di infinite periodicità. Vo= p * 1 qn-1 V0 = valore della terra nuda senza colture in atto (valore di mercato del suolo) p = ΟΣ"ΡΓ - ΟΣ"Sp p= periodicità n = durata del ciclo delle piante r = saggio fondiario Vo= (o_"Pr - 02"Sp) : [(1+r)"-1] (formula dell'accumulazione iniziale di infinite periodicità) Le spese sono difficili da stimare se l'azienda presenta più coltivazioni in quanto si presenta il problema della ripartizione dei costi congiunti (spese comuni a più colture e allevamenti). Il punto più critico della stima analitica sta comunque nell'assunzione di un corretto saggio di capitalizzazione. Il saggio deve essere stimato tenendo conto del maggior rischio che corrono i capitali investiti in un frutteto rispetto ad altre forme di investimento fondiario. Un saggio inadeguato può portare a risultati poco aderenti alla realtà. Per stimare Vm (terreno + colture poliennali) nei frutteti coetanei esistono diversi procedimenti. 4