Derecho Civil II: Contratos en Particular, Compraventa y Donación

DERECHO CIVIL II

PARTE TERCERA: CONTRATOS EN PARTICULAR

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TEMA 13: CONTRATOS TRASLATIVOS DEL DOMINIO:

A. LA COMPRAVENTA

1. Caracterización legal del contrato de compraventa.
2. Perfección y forma de la compraventa.
3. Las partes del contrato de compraventa.
4. El objeto del contrato de compraventa: la cosa y el precio.
5. El contenido del contrato: las obligaciones del vendedor.
6. El contenido del contrato: las obligaciones del comprador.
7. Los efectos del contrato de compraventa.
8. Compraventas especiales.

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CARACTERIZACIÓN LEGAL DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA

Institución básica del D° contractual: Es uno de los contratos más ampliamente regulados por la ley, considerándose patrón o modelo de los demás.

Concepto de Compraventa

Art. 1445 CC: "Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente".

Características del Contrato de Compraventa

Pueden deducirse del concepto legal los caracteres del contrato:

• Contrato consensual. Art. 1450 CC: "La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato, y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado".
• Contrato bilateral. Porque necesariamente ha de realizarse entre dos partes.
• Contrato oneroso y sinalagmático. Por originar cargas (obligaciones) en las dos partes y estar éstas unidas por el doble nexo (genético y funcional).
• Contrato conmutativo. Porque las prestaciones de comprador y vendedor son equivalentes. (Puede ser aleatorio cuando se refiere a cosas futuras y se realice a riesgo del comprador).
• Contrato traslativo de dominio. Sirve de título para la transmisión de la propiedad.

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Clases de Compraventa

Según su legislación:

• Civil: (CC):
  • Común: Se rige solo por el CC,
  • Especial: Se rige por una ley además de por la regulación supletoria del CC.
• Mercantil: Código de Comercio (CCo).

Según su origen:

• Voluntaria: Cuando las partes entre sí la establecen de modo voluntario.
• Obligatoria: Cuando es la ley la que obliga a celebrar ese contrato.
• Privada: Se celebra en el ámbito privado, entre dos o más partes.
• Pública: Se convierte en un acto público, por subasta.

Según su ejecución:

• Ordinaria: El objeto se entrega de una sola vez. Entre particulares.
• De suministro: El objeto se entrega periódica y sucesivamente. De tipo casi mercantil.
• Con pacto de exclusiva: Cuando, dentro del articulado del contrato, se dice que únicamente una persona puede realizar la compraventa (sino, hay incumplimiento del contrato, y pueden exigirse daños y perjuicios.

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PERFECCIÓN Y FORMA DE LA COMPRAVENTA

Perfección del Contrato

Art. 1450 CC: "La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato, y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado".

Es el punto de acuerdo sobre la cosa y el precio. La entrega se realiza en la fase de consumación del contrato: cuando cada parte realiza la prestación.

Arras Confirmatorias

En la perfección del contrato es frecuente entregar una "señal" o "arras confirmatorias". Es un anticipo del precio total. Damos por reproducido lo dicho sobre las tres funciones posibles de las arras:

• "Arras confirmatorias": Su fin es demostrar la existencia del contrato.
• "Arras penales": Su fin es garantizar el cumplimiento del contrato, ya sea perdiendo lo que se ha entregado o devolviendo doblada la cantidad que se ha recibido por las arras, pero no es un eximente del cumplimiento del contrato.

50 EURO UC 120

• "Arras penitenciales": Su fin es permitir un desistimiento del contrato, con la pérdida de lo entregado o con el pago del doble de la cantidad, pero sin cumplir el contrato.

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Convendrá especificar en el contrato el tipo de arras y su contenido, porque si no, se entenderá -por defecto- que son arras penitenciales.

Art. 1454 CC: "Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas"

Forma del Contrato

La forma es libre, salvo en la compraventa de bienes inmuebles (Escritura pública).

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LAS PARTES DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA

SON LOS ELEMENTOS PERSONALES, y son dos: el comprador y el vendedor.

Capacidad para Celebrar el Contrato

Art. 1457 CC: "Podrán celebrar el contrato de compra y venta todas las personas a quienes este Código autoriza para obligarse, salvo las modificaciones contenidas en los artículos siguientes".

Limitaciones y Prohibiciones

• Las limitaciones son: las de personas con incapacidad para contratar:
  • Menores de edad no emancipados.
  • Menores emancipados, para vender bienes inmuebles ... (art. 323)
  • Incapacitados, por una declaración judicial de incapacidad.
• Las prohibiciones están reguladas en el art. 1459 CC: "No podrán adquirir por compra, aunque sea en subasta pública o judicial, por sí ni por persona alguna intermedia:
  1. Los que desempeñen algún cargo tutelar, los bienes de la persona o personas que estén bajo su guarda o protección.
  2. Los mandatarios, los bienes de cuya administración o enajenación estuviesen encargados.

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1. Los albaceas, los bienes confiados a su cargo.
2. Los empleados públicos, los bienes del Estado, de los Municipios, de los pueblos y de los establecimientos también públicos, de cuya administración estuvieren encargados. Esta disposición regirá para los Jueces y peritos que de cualquier modo intervinieren en la venta.
3. Los Magistrados, jueces, individuos del Ministerio Fiscal, Secretarios de Tribunales y Juzgados y Oficiales de justicia, los bienes y derechos que estuviesen en litigio ante el Tribunal, en cuya jurisdicción o territorio ejercieran sus respectivas funciones, extendiéndose esta prohibición al acto de adquirir por cesión.

• Se exceptuará de esta regla el caso en que se trate de acciones hereditarias entre coherederos, o de cesión en pago de créditos, o de garantía de los bienes que posean. La prohibición contenida en este número 5° comprenderá a los Abogados y Procuradores respecto a los bienes y derechos que fueren objeto de un litigio en que intervengan por su profesión y oficio.

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EL OBJETO DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA: LA COSA Y EL PRECIO

SON LOS ELEMENTOS REALES, y son también dos: la cosa y el precio.

Artículo 1445. "Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente".

A. LA COSA

Objeto del Contrato

Pueden ser objeto del contrato todas las cosas:

• Corporales e incorporales y también los dos.
• Los muebles y los inmuebles.
• Las presentes y las futuras.
• Las específicas y las genéricas.

Requisitos de la Cosa

La cosa debe reunir los requisitos generales: que sea posible, lícita y determinada.

Tiene que existir o al menos debe ser posible su existencia: Si la cosa es inexistente (o se destruyera) no hay contrato de compraventa.

Art. 1460. 1 CC: "Si al tiempo de celebrarse la venta se hubiese perdido en su totalidad la cosa objeto de la misma, quedará sin efecto el contrato".

Art. 1460. 2 CC: "Pero si se hubiese perdido sólo en parte, el comprador podrá optar entre desistir del contrato o reclamar la parte existente, abonando su precio en proporción al total convenido".

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La cosa futura (la que no existe en el momento de la perfección del contrato) puede se objeto de un contrato de compraventa: El vendedor tiene que hacer lo necesario para que llegue a existir la cosa esperada, y el pago del precio se condiciona a dicha existencia.

B. EL PRECIO

• Ha de consistir en dinero, o signo que lo represente (un título valor, p.ej.). Diferencia con la permuta.
• Ha de ser cierto. Puede ser indeterminado siempre que sea determinable sin necesidad de nuevo convenio. (Por referencia al valor de otras cosa, p.ej.)

• Ha de ser verdadero o real. Su inexistencia supone nulidad del contrato. (P.ej .: Si se simula una compraventa para encubrir una donación, el único contrato válido sería la donación).
• Es indiferente que sea justo o no. (Rige la ley de la oferta y la demanda). En el caso de los pisos protegidos (VPO) si el precio real es mayor que el precio oficial fijado por el Estado, el contrato no es nulo (pues la compraventa reúne todos los requisitos) pero debería reducirse el precio al legal.

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EL CONTENIDO DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA: LAS OBLIGACIONES DEL VENDEDOR

Obligaciones Principales del Vendedor

• Entrega de la cosa:
• Saneamiento de la cosa vendida: por evicción y vicios ocultos

Obligaciones Accesorias del Vendedor

• Conservación o custodia de la cosa hasta la entrega de ésta (Art. 1094 CC).
• Entregar al comprador todos los títulos de pertenencia de la cosa, para que el comprador acredite que es el titular.
• Pagar la escritura matriz del contrato de compraventa, salvo pacto.
• Prestar la garantía del saneamiento.

A. LA OBLIGACIÓN DE ENTREGAR LA COSA

Concepto de Entrega

Art. 1462 CC: "Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador".

Formas de Entrega

La entrega material no es más que uno de los modos de cumplir el vendedor con su obligación. Caben otros:

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• La entrega simbólica: Para bienes muebles: "por la entrega de las llaves del lugar o sitio donde se hallan almacenados o guardados;". (Art. 1463 CC)
• La entrega consensual: "por el solo acuerdo o conformidad de los contratantes, si la cosa vendida no puede trasladarse a poder del comprador en el instante de la venta, o si éste la tenía ya en su poder por algún otro motivo". (Art. 1463 in fine CC) (P.ej .: el arrendatario se convierte en propietario).
• La entrega instrumental: "Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario". (Art. 1462.2 CC)

Escritura -Compraventa. Con Román Sanchez Garrido Don Roque Gomes J. Gomez El ayuntamiento de Corre. Baja anto Por Lucic. José Salvia Fernandez en 25 de mayo .6, 1932 Copiar aufe cijada pes 2. Blas Serrano Pérez Abogado y Zolatie Sel Rastre @clecia de Dalencin, con vesilesein en Liria

Objeto de la Entrega

• Deberá entregarse exactamente la cosa determinada que el vendedor se ha obligado a dar.
• En el estado en que se encontraba al perfeccionarse la venta, con sus frutos, si los produce, desde ese mismo día (art. 1468 y 1095).
• También han de entregarse sus accesorios, aunque no hayan sido mencionados, si el objeto de la venta es una cosa determinada (art. 1097).

Cantidad de la Entrega

La normativa del Código Civil sobre el contenido o extensión de la cosa que se entrega es meramente dispositiva y no imperativa. Casos especiales:

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