Vendita immobili da costruire: le cooperative edilizie di abitazione

Definizione di cooperativa

Per il codice civile italiano [Libro V, titolo VI, capo I: Delle imprese cooperative], una società cooperativa è una società costituita per gestire in comune un'impresa che si prefigge lo scopo di fornire innanzitutto agli stessi soci (scopo mutualistico) quei beni o servizi per il conseguimento dei quali la cooperativa è sorta.

0 Fino al 2001 il codice civile della Repubblica italiana prevedeva che per costituire una cooperativa ci volesse un minimo di 9 soci, mentre con un numero di soci da 3 a 8 si poteva costituire una piccola società cooperativa: con la riforma del diritto societario l'istituto giuridico della piccola cooperativa è stato abrogato ma si è introdotta la possibilità di costituire società cooperative anche con un numero minimo di 3 soci.

Capisaldi del sistema cooperativo sono i principi di mutualità, solidarietà, democrazia.

Caratteri peculiari

Funzione sociale

A norma dell'articolo 45 della Costituzione la Repubblica riconosce la funzione sociale della cooperazione a carattere di mutualità e senza fini di speculazione privata.

Scopo mutualistico

Cooperativa = impresa - in forma di società - nella quale il fine e il fondamento dell'agire economico è il soddisfacimento dei bisogni della persona (il socio).

Base della cooperativa: comune volontà dei suoi membri di tutelare i propri interessi di consumatori, lavoratori, agricoltori, operatori culturali, ecc.

Scopo delle società di capitali diverse dalle coop: lucro -> riparto utili patrimoniali

Cooperative: scopo mutualistico -> assicurare ai soci il lavoro, o beni di consumo, o servizi, a condizioni migliori di quelle che otterrebbero dal libero mercato.

La prevalenza mutualistica

Società cooperative

Coop. a mutualità prevalente Coop. diverse · Attività a favore soci ·Lavoro dei soci ·Beni/servizi da soci Agevolazioni fiscali

I principi della cooperativa

Principio della parità tra i soci

Voto capitario Giudizio motivato ammissione/diniego

Principi della cooperativa

Porta aperta (non è necessario modificare l'atto costitutivo a seguito dell'ammissione di nuovi soci: art. 2524).

Capitale variabile (art. 2511): quote (se si adotta la struttura di Scarl) o azioni (se viene adottata la struttura Scpa).

Valore min quota pro capite = € 25,00.

Nelle società coop. per azioni: valore max azione = € 500.

Struttura giuridica

Codice civile: artt. 2511 - 2548, + (in quanto compatibili) disposizioni sulla società per azioni (art. 2519 primo comma).

Cooperative costituite da meno di 9 soci: è obbligatoria (art. 2522, secondo comma) l'applicazione delle norme sulle s.r.l. (e possono essere costituite esclusivamente da persone fisiche).

Le norme sulla società a responsabilità limitata possono essere applicate anche nel caso in cui si verifichi una delle seguenti condizioni (e l'atto costitutivo preveda espressamente l'applicazione di tali norme): 1. - numero dei soci inferiore a venti, 2. - attivo patrimoniale inferiore a un milione di euro.

· Le società cooperative godono di autonomia patrimoniale perfetta. Art. 2518: nelle società cooperative per le obbligazioni risponde soltanto la società con il suo patrimonio.

Le leggi speciali possono imporre un numero minimo di soci maggiore dell'ordinario per determinate categorie di cooperative (es. 200 soci per le Banche di Credito Cooperativo); anche le Banche Popolari sono costituite in forma cooperativa e rappresentano un ibrido fra gli istituti bancari tradizionali (es. Casse di Risparmio) e le B.C.C. in quanto hanno alcune caratteristiche dell'una (possono essere quotate in Borsa come le banche tradizionali) e alcune caratteristiche dell'altra (voto capitario come per le B.C.C.).

Definizione di cooperativa edilizia

Le cooperative edilizie hanno lo scopo di associare persone di varie professioni e condizioni per assicurare loro l'acquisto di un'abitazione in proprietà o in affitto; sono volte pertanto a procurare un alloggio direttamente al soci, differenziandosi in tal modo dalle cooperative di produzione e lavoro nel settore dell'edilizia, che svolgono un'attività di produzione per conto terzi.

Due forme di cooperative edilizie

Cooperative a proprietà indivisa

Elemento caratterizzante: adesione alla cooperativa di soci che intendono ottenere l'assegnazione in godimento a tempo indeterminato di un alloggio.

La cooperativa procede alla realizzazione di immobili di civile abitazione che rientrano nel patrimonio della cooperativa stessa e che verranno concessi solo in godimento ai soci assegnatari.

I soci assegnatari contribuiscono al finanziamento della costruzione degli alloggi, sia attraverso il versamento della quota sociale sia attraverso l'integrazione dei fabbisogni finanziari non coperti dai mutui ottenuti dalla cooperativa attraverso particolari forme di finanziamento la cui determinazione è demandata all'autonomia statutaria.

Il socio è inoltre tenuto a versare un canone di godimento, la cui determinazione viene indicata nei regolamenti della cooperativa.

Cooperative a proprietà individuale o divisa

Elemento caratterizzante: adesione alla cooperativa di soci che intendono ottenere l'assegnazione in proprietà di un alloggio.

La cooperativa procede alla realizzazione di immobili di civile abitazione non destinati a entrare a far parte delle immobilizzazioni della cooperativa, ma che troveranno rilevazione in bilancio tra le rimanenze.

I soci contribuiscono al finanziamento della costruzione dell'abitazione di cui diverranno, poi, assegnatari in proprietà.

Altre due classificazioni delle cooperative edilizie

Cooperative edilizie a contributo erariale

Le cooperative edilizie che fruiscono di contributi pubblici, cosiddette sovvenzionate, sono vincolate alle disposizioni normative di cui al R.D. 28 aprile 1938, n. 1165, Testo unico dell'edilizia popolare ed economica.

Le cooperative edilizie libere

Non fruiscono del contributo statale o di altro intervento pubblico, ma provvedono a finanziarsi mediante prestiti dei soci e mutui ipotecari concessi dagli istituti di credito.

Tali cooperative si modellano essenzialmente sullo schema dettato dal codice civile per le società cooperative in generale, fatti salvi i casi in cui lo statuto stesso rinvii alle disposizioni del Testo unico dell'edilizia popolare ed economica.

Materiali

Atto di assegnazione: http://www.confcooperative.va.it/Formule/Attoas segnazione.pdf Studio Consiglio Superiore Notariato: http://www.notariato.it/it/primo-piano/studi- materiali/studi-materiali/prelazione-contratto preliminare/166-06.pdf Panoramica cooperative e agevolazioni: http://www.unci.org/content/cooperativa.aspx