Catasto Fabbricati in Italia: formazione, classificazione e consistenza

Catasto Fabbricati: Formazione e Struttura

CATASTO FABBRICATI La formazione del primo catasto dei fabbricati risale alla legge n. 267 del 1871. Attualmente il catasto urbano è geometrico particellare. La legge n. 133 del 1994 stabilisce che i fabbricati rurali siano iscritti al catasto edilizio. Il catasto fabbricati è l'inventario dell'intero patrimonio edilizio nazionale. L'accatastamento dei fabbricati è fatto per unità immobiliari. L'unità immobiliare è costituita da un fabbricato o da una porzione di fabbricato. Unità immobiliare: è una porzione di fabbricato, un fabbricato, un insieme di fabbricati capaci di produrre un reddito proprio, nonché prefabbricati semplicemente appoggiati al suolo purché stabili nel tempo (chiosco, edicola).

Operazioni per la Formazione del Catasto

Operazioni per la formazione del catasto: sono la qualificazione, classificazione, formazione delle tariffe, classamento. La legge n. 427 del 1989 individua zone territoriali omogenee che possono comprendere gruppi di comuni, singoli comuni, porzioni di comuni. Zone territoriali omogenee: comprendono territori nei quali esistono unità immobiliari similari per ubicazione, caratteristiche ambientali, tipo di costruzione e per prevalente destinazione socio- economica. Il decreto n. 138 del 1998 sostituisce la denominazione di zone territoriali omogenee con quella di zone censuarie. Le zone censuarie corrispondono sostanzialmente alle zone territoriali omogenee. Ogni zona censuaria è costituita da microzone. Microzona: è una porzione di territorio di uno o di un gruppo di comuni che presenta una omogeneità nei caratteri di ubicazione, urbanistici, storico-ambientali, socio- economici nella dotazione dei servizi ed infrastrutture urbane. Qualificazione: gli edifici sono suddivisi per categoria in base alla destinazione d'uso ordinaria e permanente delle unità stesse. La denominazione delle categorie è uniforme su tutto il territorio nazionale. Sono presenti 6 gruppi di categorie: A, B, C, D, E, F. Ciascuna categoria è contraddistinta da una lettera seguita da un numero e da una indicazione verbale.

Categorie Catastali

A/1= abitazione di tipo signorile (unità immobiliari costituite da un unico fabbricato o appartamenti ubicati in zone di pregio con caratteristiche costruttive, grado di rifinitura, e dotazioni di impianti e servizi superiore a quello medio dei fabbricati di tipo residenziale, di elevata superficie superiore a 150 m2, e costituite da un gran numero di vani alcuni dei quali di grande ampiezza), A/2 abitazioni di tipo civile (unità immobiliari costituite da appartamenti ben rifiniti, e decorosi sia nelle parti comuni, sia nelle parti interne esempio villette a schiera, fabbricati di tipo residenziale), A/3 abitazioni di tipo economico (unità immobiliari poste in condomini di recente costruzione, decorosi nell'aspetto ma realizzati con economia con solo cortile comune, di media ampiezza), A/4 abitazione di tipo popolare (unità immobiliari costituite da pochi vani, poste in fabbricati con caratteristiche costruttive, rifiniture e dotazione di impianti di modesto livello), A/5 abitazioni ultrapopolari, A/6 abitazioni di tipo rurale, A/7 abitazioni in villini, A/8 abitazioni in ville (unità immobiliari di ampia consistenza e dotate di ogni impianto con caratteristiche costruttive e rifiniture di pregio sempre dotate di ampiogiardino e parco), A/9 castelli, A/10 uffici e studi privati, A/11 abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi. Gruppo B: B/2 case di cura ed ospedali se non hanno fine di lucro, in caso contrario ricadono nella categoria D/4, B/4 uffici pubblici, B/5 scuole e laboratori scientifici. Gruppo C: C/1 negozi e botteghe, C/4 fabbricati e locali per esercizi sportivi, se non hanno fine di lucro, C/6 autorimesse. Gruppo D: D/1 opifici, D/2 alberghi e pensioni, D/5 istituti di credito, cambio ed assicurazioni, Gruppo E: E/1 stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi ed aerei, stazioni per metropolitane, stazioni per ferrovie, impianti di risalita in genere. Gruppo F: F/4 fabbricati o porzioni in corso di definizione. Gli immobili a destinazione ordinaria comprendono il gruppo A, B, C. Gli immobili a destinazione speciale includono il gruppo D; gli immobili a destinazione particolare includono il gruppo E, gli immobili privi di rendita includono il gruppo F. Il quadro di qualificazione sopra delineato è destinato a scomparire per essere sostituito da un nuovo quadro. Secondo il nuovo quadro la classificazione è la seguente: Unità immobiliari ordinarie: comprendono il gruppo R, P, T. Gruppo R: unità immobiliari a destinazione abitativa di tipo privato e locali destinati a funzioni complementari. R/1 abitazioni in fabbricati residenziali, R/2 abitazioni in villa, R/3 abitazioni tipiche dei luoghi, R/4 posti auto coperti, posti auto scoperti su aree private, locali per rimesse di veicoli. Gruppo P: unità immobiliari a destinazione pubblica o di interesse collettivo. P/2 unità immobiliari per funzioni sanitarie, P/4 unità immobiliari per funzioni amministrative, scolastiche e simili. Gruppo T: unità immobiliari a destinazione terziaria. T/1 negozi, T/2 magazzini, locali di deposito e laboratori artigianali, T/7 uffici, studi e laboratori professionali. Unità immobiliari speciali comprendono il gruppo V e Z. Gruppo V: unità immobiliari speciali per funzioni pubbliche o di interesse collettivo. V/1: stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei ed impianti di risalita, V/5: ospedali. Gruppo Z: unità immobiliari speciali a destinazione terziaria, produttiva e diversa. Z/7 stazioni di servizio per la distribuzione del carburante agli autoveicoli.

Classificazione e Reddito dei Fabbricati

Classificazione: Si suddivide ogni categoria in più classi in funzione della diversa capacità di reddito dei fabbricati della categoria. Il reddito viene determinato in base alla località, ubicazione, accessibilità, collegamento a servizi pubblici, orientamento. Nella revisione degli estimi attualmente in corso, la classificazione non è più basata sul reddito ma sul valore unitario dei fabbricati in base ai dati rilevati dall'osservatorio del mercato immobiliare (OMI) gestito dall'agenzia del territorio (oggi agenzia delle entrate). La serie delle classi è aperta verso l'alto in vista del futuro miglioramento delle costruzioni. Stabilito il numero di classi in ciascuna categoria si procede alla determinazione delle unità tipo per ogni classe. Si identificano in ogni zona le categorie ed il numero di classi per ogni categoria e poi si scelgono le unità tipo (di riferimento), per ogni categoria e classe. Queste unità sono descritte dettagliatamente. I dati raccolti sono inviati alla commissione censuaria provinciale per la sua approvazione. Il quadro può essere oggetto di revisione da parte degli uffici provinciali se avvengono variazioni socio-economiche, ambientali, urbanistiche di carattere permanente.Formazione delle tariffe. Rendita catastale: è la rendita imponibile dei fabbricati. E' il reddito ordinario, annuo, medio retraibile dall'unità immobiliare al netto delle spese e delle perdite eventuali, al lordo delle imposte, dei contributi di ogni genere, riferito ad una determinata epoca censuaria. Le tariffe sono rendite catastali per unità di consistenza. Le prime tariffe furono riferite all'epoca censuaria 1937-1939, aggiornate successivamente con dei coefficienti. Dal primo gennaio 1992 sono entrate in vigore le nuove tariffe risultanti dalla prima revisione generale degli estimi. Le prime tariffe furono determinate sulla base dei redditi retraibili attraverso la locazione (1937-1939). Nella revisione le tariffe sono state determinate sulla base del valore unitario di mercato degli immobili di diversa categoria e classe come valore medio risultante nel biennio 1988-1989. La tariffa è stata determinata moltiplicando il valore unitario di mercato per un saggio di interesse fissato dalla commissione censuaria centrale (1% per le abitazioni, 2% per uffici, 3% per negozi). Nel 1992 la sentenza n. 1184 del TAR del Lazio ha sospeso le tariffe così determinate, giudicando il rendimento calcolato a partire dal valore di mercato non idoneo ai fini dell'applicazione dell'imposta sui redditi. La legge del 24 marzo del 1993 n. 75 ha allora disposto che la revisione generale degli estimi avvenga sulla base di criteri che, al fine di determinare la redditività media ordinariamente retraibile, facciano riferimento ai valori di mercato degli immobili e delle locazioni, correggendo così una procedura basata esclusivamente sui valori di mercato. Il calcolo delle tariffe viene effettuato mediante lo studio di unità immobiliari tipo individuate per ogni categoria e classe. La procedura di calcolo delle tariffe si svolge nei seguenti termini: si determina il reddito ordinariamente retraibile dal canone di locazione (la rendita catastale si ottiene dal reddito lordo annuo del proprietario depurato di tutte le spese e perdite eventuali, escluse soltanto quelle relative all'imposta sui fabbricati e ai contributi di ogni specie); si determina il reddito ordinariamente retraibile in base ai valori di mercato (la rendita catastale si ottiene moltiplicando il valore medio di mercato per i saggi di rendimento lordo ordinariamente rilevabili nel mercato edilizio).

Calcolo della Rendita Catastale di un Appartamento

CALCOLO DELLA RENDITA CATASTALE DI UN APPARTAMENTO Determinare la tariffa catastale ed il reddito imponibile di un appartamento che ha una consistenza catastale di 100 m2. Le rate del canone d'affitto mensili ordinarie anticipate sono pari a euro 7,50 al m2 di superficie catastale. Il saggio commerciale è del 2,5%. Le spese di parte padronale a carico del proprietario sono:

Spese a Carico del Proprietario

• Spese a carico del proprietario (% sul Rpl)
• Quote 10%
• Servizi (es. spese di portineria) 1%
• Amministrazione e sorveglianza 4%
• Sfitto, inesigibilità, ritardo dei pagamenti 3%

Il valore di mercato dell'appartamento è pari a 2.200,00 euro per m2 di superficie catastale. Il saggio lordo dell'investimento immobiliare è pari al 3%. Determinare la tariffa estimativa ed il reddito imponibile dell'appartamento.

Soluzione del Calcolo

SOLUZIONE 1) Procedimento M = R * (n +" * * i) = € 7,50/m2 * 100 m2 * (12 +12+- 0,025) = € 9.121,88 Spese di parte padronale Q = € 9.121,88 * 0,10 = € 912,19 Servizi = € 9.121,88 * 0,01 = € 91,22 Amministrazione e sorveglianza = € 9.121,88 * 0,04 = € 364,88 Sfitto, inesigibilità, ritardo dei pagamenti = € 9.121,88 * 0,03 = € 273,66 Spese totali = € 912,19 + € 91,22 + € 364,88 + € 273,66 = € 1.641,95 Reddito imponibile = € 9.121,88 - € 1.641,95 = € 7.479,93 2) Procedimento Reddito imponibile = € 2.200,00/m2 * 100 m2 * 0,03 = € 6.600,00 Reddito imponibile catastale = (€ 7.479,93 + € 6.600,00) : 2 = € 7.039,97 Tariffa = € 7.039,97 : 100 m2 = € 70,40/m2

Revisione della Qualificazione e Classificazione

Il D.P.R. n. 138/1998 dispone la revisione della qualificazione, classificazione e classamento delle unità immobiliari (attualmente in corso). Le nuove tariffe saranno determinate sulla base dei valori degli immobili rilevati dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare con riferimento, come epoca censuaria il biennio (1996 - 97) e sulla base dei redditi forniti da essi. Nel caso di mancanza di riferimenti diretti ai valori di mercato, i valori degli immobili saranno stimati con il criterio del costo di riproduzione. Sono stati introdotti nuovi criteri di determinazione delle classi di merito basati su procedure valutative multiparametriche per le unità immobiliari a destinazione ordinaria e sull'aggiornamento dinamico e continuo, con modalità informatiche in funzione dei cambiamenti che avvengono nel territorio e conseguentemente nei valori di mercato. Per l'attribuzione della classe di merito si tiene conto del fattore posizionale ed edilizio. Il fattore posizionale include la qualità urbana (livello di infrastrutture e servizi della