Diritto Urbanistico e Condono Edilizio: normativa italiana

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DIRITTO URBANISTICO E CONDONO EDILIZIO

(a cura di Franco Sarti)

La normativa vigente in materia urbanistica

NORMATIVA STATALE

Articoli 873, 889, 890,892, 900, 901, 902, 903, 904, 905, 906 e 907 del Codice Civile L. 01 giugno 1939, n. 1089 Tutela delle cose di interesse storico ed artistico L. 25 giugno 1865, n. 2359 (legge di Napoli) Espropriazioni per cause di pubblica utilità L. 29 Giugno 1939, n. 1497 Protezione delle bellezze naturali L. 17 agosto 1942, n. 1150 Legge urbanistica L. 3 novembre 1952, n. 1902 Misure di salvaguardia in pendenza dell'approvazione dei piani regolatori L. 18 aprile 1962, n. 167 Disposizioni per l'acquisizione di aree fabbricabili per l'edilizia economica e popolare D.M. 1º aprile 1968 Distanze minime a protezione del nastro stradale D.M. 2 aprile 1968 Limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza e di distanza dai fabbricati D.M. 5 luglio 1975 Altezza minima e requisiti principali locali di abitazioneL. 28 gennaio 1977, n. 10 Norme per l'edificabilità dei suoli D.M. 10 maggio 1977 Determinazione del costo di costruzione per i nuovi edifici L. 5 agosto 1978, n. 457 Norme per l'edilizia residenziale L. 28 febbraio 1985, n. 47 Condono edilizio D.M. 16 aprile 1985 Modalità di versamento dell'oblazione prevista dalla L. 47/85 D.M. 14 giugno 1989, n. 236 Prescrizioni tecniche per il superamento delle barriere architettoniche D.L. 05 ottobre 1993, n. 398 Semplificazione dei provvedimenti in materia di edilizia D.P.R. 22 aprile 1994, n. 425 Nuove norme per il rilascio del certificato di abitabilità L. 23 dicembre 1994, n. 724 Misure di razionalizzazione della finanza pubblica (nuovo condono) L. 23 dicembre 1996, n. 662 Semplificazione dei provvedimenti in materia di edilizia

NORMATIVA REGIONALE

L.R. 19 agosto 1976, n. 56 Interventi nei centri storici L.R. 21 maggio 1980, n. 59 Norme per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente L.R. 23 maggio 1994, n. 39 Disciplina delle varianti essenziali e del cambio di destinazione d'uso L.R 14 aprile 1995, n. 64 e successive modificazioni ed integrazioni Interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia in zone agricole

NORMATIVA COMPLEMENTARE

Strutture:

L. 5 novembre 1971, n. 1086 Norme per le strutture in cemento armato e metalliche L. 2 febbraio 1974, n. 64 Provvedimenti per le costruzioni in zona sismica D.M. 20 novembre 1987 Norme per progettazione e collaudo degli edifici in muratura D.M. 9 gennaio 1996 Norme tecniche per il calcolo delle strutture in c.a. e strutture metalliche

Impianti tecnici e normativa antincendio

L. 5 marzo 1990, n. 46 Norme per la sicurezza degli impianti D.P.R. 6 dicembre 1991, n. 447 Regolamento di attuazione della legge 46/90 Legge 9 gennaio 1991, n. 10 Piano energetico nazionale D.P.R. 26 agosto 1993, n. 412 Norme per la progettazione, l'installazione e l'esercizio degli impianti termici D.M. 16 febbraio 1982 Attività soggette alle visite di prevenzione incendi D.M. 4 maggio 1998 Nuove norme di prevenzione incendi

Sicurezza

D.lgs 14 agosto 1996, n. 494 Prescrizioni di sicurezza nei cantieri temporanei e mobili

Disposizioni fiscali

Legge 27 dicembre 1997, n. 449 Agevolazioni fiscali 41%

DIRITTO URBANISTICO E CONDONO EDILIZIO

MODULO N. 1

L'URBANISTICA NEL CODICE CIVILE.

Ci soffermiamo in particolare sugli articoli riguardanti le distanze e la nozione di luci e vedute.

Articolo 873

Secondo tale articolo le costruzioni sui fondi finitimi, nel caso in cui non siano unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non inferiore a tre metri. L'articolo stabilisce inoltre la possibilità per i regolamenti locali di adottare distanze superiori.

Articolo 889

Stabilisce le distanze da osservare nel caso di apertura di cisterne, pozzi e fosse da latrina presso il confine, anche nel caso che su questo si trovi un muro. La distanza da osservare è di 2 metri, misurati dal confine al punto più vicino dei manufatti. Per quanto attiene le tubazioni, per il trasporto di acqua pura o lurida (scarichi) o gas e simili, la distanza da osservare è di un metro dal confine. I regolamenti locali possono stabilire distanze maggiori. Un'applicazione tipica di questo articolo la si ha nel caso della realizzazione di nuove fosse biologiche o di nuovi scarichi.

Articolo 890

Stabilisce le distanze da osservare nel caso della costruzione di manufatti o depositi nocivi o pericolosi, compresi forni, camini e qualsiasi manufatto che possa costituire una potenziale fonte di danni per il fondo confinante. L'articolo rimanda ai regolamenti locali ed in mancanza stabilisce che siano mantenute distanze atte a preservare i fondi vicini da ogni danno alla solidità, salubrità e sicurezza.

Articolo 892

Stabilisce che nel caso si vogliano piantare alberi presso il confine, debbano essere osservate le distanze stabilite dai regolamenti e, in mancanza di questi dagli usi locali. Nel caso in cui non vi siano disposizioni tanto nei regolamenti, quanto negli usi locali dovranno essere osservate le seguenti distanze:

• tre metri per gli alberi di alto fusto (ovvero quelli il cui fusto sorge ad altezze notevoli come noci, castagni, cipressi ecc.);
• un metro e mezzo per gli alberi di non alto fusto (ovvero per quelli il cui fusto sorto ad altezza non superiore a tre metri si diffonde in rami);
• mezzo metro per le siepi vive, gli arbusti, le viti e gli alberi da frutto con altezza non maggiore di due metri e mezzo;
• un metro per le siepi di ontano, castagno e di piante simili che debbano essere recise periodicamente vicino al ceppo.

In tutti i casi le distanze si misurano dalla linea di confine alla base esterna del tronco dell'albero al tempo della piantagione o dalla linea di confine al luogo dove fu fatta la semina. E' da notare che le distanze sopra riportate non si osservano nel caso in cui sul confine esista un muro divisorio, purchè l'altezza delle piante non ecceda la sommità del muro.

Articolo 900

Detta la nozione giuridica delle aperture sul fondo confinante stabilendo che le finestre o le altre aperture sul fondo del vicino debbano essere classificate come:

• luci, quando consentono il passaggio della luce e dell'aria ma non permettono di affacciarsi sul fondo del vicino;
• vedute o prospetti, quando permettono di affacciarsi e di guardare di fronte, obliquamente o lateralmente.

Articolo 901

Stabilisce le caratteristiche delle luci e delle vedute, più precisamente:

• le luci che si aprono sul fondo del vicino devono essere munite di una inferriata idonea a garantire la sicurezza del vicino e di una grata fissa con maglie non superiori a tre centimetri quadrati;
• avere il lato inferiore ad un'altezza non minore di due metri e mezzo dal pavimento o dal suolo del locale al quale si vuol dare luce o aria se si trovano al piano terreno, e non minore di due metri, se si trovano ai piani superiori;
• avere il lato inferiore ad un'altezza non minore di due metri e mezzo dal suolo del fondo vicino, al meno che si tratti di locale in tutto od in parte a livello inferiore al suolo del vicino e la condizione dei luoghi non consenta di di osservare l'altezza stessa.

Articolo 902

Stabilisce che tutte le aperture che non abbiano i caratteri di veduta o prospetto debbano essere considerate come luci, anche nel caso che non rispettino i dettami dell'articolo 901. Il vicino ha diritto che il vano venga reso conforme a quanto stabilito dall'articolo 901.

Articolo 903

Stabilisce la possibilità da parte del proprietario del muro contiguo al fondo altrui di aprire luci all'interno del muro stesso. Nel caso di comunione del muro occorre l'autorizzazione dell'altro proprietario. Chi abbia sopraelevato il muro comune a proprie spese può aprire luci nella parte sopraelevata.

Articolo 904

Stabilisce che la presenza di luci in un muro non impedisce al vicino di acquistare la comunione del muro medesimo né di costruire in aderenza; comunque chi acquista la comunione del muro non ha diritto a chiudere le luci se ad esso non appoggia il proprio edificio.

Articolo 905

Stabilisce che non possono essere aperte vedute dirette sopra il fondo del vicino e neppure sopra il tetto del vicino se tra il confine e la faccia esteriore del muro in cui si aprono le vedute non vi è la distanza di un metro e mezzo; tale distanza vale anche per balconi, terrazzi, lastrici solari ed altri . Da notare che le distanze sopra riportate non devono essere osservate quando fra i due fondi è interposta una via pubblica.

Articolo 906

Stabilisce che non si possono aprire vedute laterali od oblique sul fondo del vicino se non si osserva una distanza di almeno settantacinque centimetri misurata a partire dal più vicino sporto o dal più vicino lato della finestra.

Articolo 907

Secondo i dettami di tale articolo, allorché si sia acquisito il diritto di avere vedute dirette verso il fondo confinante, il proprietario di questo non può costruire a distanza inferiore a tre metri, misurata fra il fondo e la linea esteriore dei manufatti. Quando la veduta diretta forma anche veduta obliqua la distanza di tre metri deve essere parimenti mantenuta dai lati della finestra da cui la veduta obliqua si esercita. Nel caso in cui si voglia appoggiare la nuova costruzione al muro in cui vi sono vedute dirette od oblique, questa deve essere arretrata ad almeno tre metri sotto la loro soglia.

Legge 17 agosto 1942, n. 1150 (legge urbanistica - nozione di concessione edilizia)

Già nella legge n. 2359 del 1865 ( legge di Napoli) sulle espropriazioni per pubblica utilità si introduceva la nozione di piano edilizio, inteso come strumento programmatico per la pianificazione della ricostruzione e l'ampliamento dell'abitato. In particolare si prevedevano due tipi di piani edilizi: il piano regolatore, con il quale si intendevano tracciare le linee da osservarsi nella ricostruzione dell'abitato, in maniera da assolvere alle più immediate esigenze di salubrità ed alle necessarie comunicazioni; il piano di ampliamento, attraverso il quale dettare le norme da osservarsi nel caso di edificazione di nuovi edifici, con particolare riferimento alla salubrità, sicurezza e decoro del costruito. La redazione dei piani urbanistici non era obbligatoria e ne era prevista la facoltà per i soli Comuni con popolazione di almeno diecimila abitanti. Soltanto con la legge 1150/42 il legislatore ha tentato per la prima volta di dare una disciplina organica alla materia urbanistica, attribuendo al Ministero dei Lavori pubblici un generale potere di coordinamento e vigilanza sull'attività urbanistica, creando al contempo organi statali decentrati per l'assolvimento di tali funzioni. Una sostanziale novità introdotta dalla legge 1150 è l'obbligatorietà della redazione dei piani regolatori da parte dei Comuni compresi in appositi elenchi, provvedendo in via sostitutiva in caso di inadempienza. Con la stessa legge si è stabilito che l'attuazione dei piani regolatori è demandata a piani particolareggiati con i quali vengono rese esecutive le previsioni previste nei P.R.G. I Comuni sprovvisti di piano regolatore devono provvedere alla formazione di appositi programmi di fabbricazione. La legge 1150 stabilisce inoltre che i Comuni debbano dotarsi di un regolamento edilizio comunale al fine di disciplinare le norme generali, le tecniche e le modalità di esecuzione delle opere edili all'interno del loro territorio.

GLOSSARIO DEI TERMINI CORRELATI

Attività urbanistica: qualsiasi attività tesa alla modificazione del territorio. Strumenti urbanistici: strumenti tecnici volti alla pianificazione del territorio.