Redditi dei fabbricati: guida operativa 2023 sulla tassazione dei canoni

Redditi dei fabbricati: Canoni di locazione non percepiti

Modalità di tassazione sino al 31.12.2019

La non concorrenza alla formazione del reddito complessivo dei canoni non riscossi si verifica dal periodo d'imposta in cui si è concluso il procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore (Circolare n. 11/E del 21.05.2014). In questo caso, il Quadro B deve essere così compilato:

• Canone non percepito per l'intero anno:
  • nella colonna 6 non indicare il canone di locazione;
  • nella colonna 7 "Casi particolari" indicare il codice "4".

L'imponibile IRPEF deve essere calcolato in base alla rendita catastale.

• Canone non percepito per parte dell'anno:
  • nella colonna 6 indicare solamente il canone di locazione percepito;
  • nella colonna 7 "Casi particolari" indicare il codice "4".

Il reddito imponibile corrisponde al maggiore tra la quota di rendita e la quota di canone di locazione. Qualora il giudice confermasse la morosità anche per i periodi d'imposta precedenti, al locatore spetterebbe un credito d'imposta (quadro G Sezione | Rigo G2 del 730) pari all'ammontare delle imposte versate sui canoni dichiarati e non percepiti.

Modalità di tassazione dal 1º gennaio 2020

L'art. 3-quinquies del D.L. n. 34/2019, convertito in L. n. 58/2019, ha modificato la disciplina relativa alla tassazione dei canoni di locazione di immobili ad uso abitativo non percepiti, stabilendo che i canoni non riscossi, relativi a contratti di locazione stipulati dal 1º gennaio 2020, non concorrono alla formazione del reddito complessivo dal periodo d'imposta in cui il locatore - alla data di presentazione della dichiarazione dei redditi - può dimostrare di aver avviato la procedura di intimazione di sfratto per morosità ovvero di ingiunzione di pagamento, senza dover attendere la conclusione del procedimento di convalida di sfratto per morosità del conduttore. Il D.L. n. 41/2021 "Decreto Sostegni" ha abrogato il comma 2 dell'art. 3-quinquies del D.L. n. 34/2019, per cui che la non concorrenza alla formazione del reddito complessivo dei canoni di locazione ad uso abitativo non percepiti è estesa a tutti i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, anche se stipulati prima del 2020.

Fabbricati locati: Tassazione ordinaria

Con l'applicazione della tassazione ordinaria il proprietario (nonché usufruttuario o titolare di altro diritto reale) che concede in locazione l'immobile, o parte di esso, dichiara il 95%, il 75% oppure il 65% del canone annuo di locazione previsto dal contratto. Viene infatti riconosciuta, a copertura delle spese di manutenzione e mantenimento del fabbricato, una deduzione forfettaria sulla base delle seguenti percentuali:

• 5% nei casi che non rientrano nelle due casistiche sotto indicate
• 25% se il fabbricato è situato a Venezia centro e nelle isole della Giudecca, Murano e Burano
• 35% se il fabbricato è un immobile di interesse storico o artistico, ai sensi dell'art. 10 del codice di cui al D.Lgs. 22.01.2004 n. 42 (art. 4 D.L. n. 16/2012)

È riconosciuta un'ulteriore riduzione del 30%, che viene operata in sede di calcolo dell'imponibile dal soggetto che presta l'assistenza fiscale, nei seguenti casi:

• " per gli immobili situati in comuni ad alta densità abitativa concessi in locazione con contratto a canone convenzionale (Codice Utilizzo "8");
• per gli immobili situati nella Regione Abruzzo, concessi in locazione a persone residenti o con dimora abituale nei territori colpiti dal sisma del 6.4.2009, le cui abitazioni principali sono state distrutte o dichiarate inagibili (Codice utilizzo "14").

L'ulteriore riduzione del 30% non è riconosciuta in caso di contratti transitori (art. 5 co. 1 L. 431/1998) per i quali si sceglie la tassazione ordinaria (in quest'ultimo caso deve essere indicato il Codice Utilizzo "3").

108 Guida operativa 2023 | Redditi dei fabbricati CGIL CAAF L'imponibile, calcolato come descritto nel successivo punto 5.6, rileva al fine della determinazione del reddito complessivo e viene assoggettato ad IRPEF ed alle relative Addizionali Regionale e Comunale.

Fabbricati locati: Tassazione cedolare secca

In alternativa a quello ordinario, è possibile scegliere un diverso regime di tassazione sostitutiva del reddito derivante dagli immobili locati per finalità abitative anche turistiche. L'opzione per il regime di tassazione sostitutiva, denominato "cedolare secca", è facoltativa e comporta l'esclusione dal reddito complessivo di quello derivante dalla locazione. In tal caso il reddito, da indicare obbligatoriamente nel quadro B della dichiarazione, non sarà assoggettato all'IRPEF e alle relative addizionali ma, non essendo previste deduzioni forfettarie, concorrerà per intero alla tassazione sostitutiva. Gli immobili situati all'estero restano esclusi dall'opzione in quanto non producono reddito fondiario.

Contribuenti e fabbricati interessati

Il regime facoltativo è riservato al locatore persona fisica, titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento (in tutto o in parte) sull'immobile, per contratti di locazione aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze locati per finalità abitative. La circolare n. 20/E del 4.06.2012, ha individuato tra i soggetti che possono optare per tale regime anche:

• " il coniuge non comproprietario dell'immobile, ma titolare di fondo patrimoniale; essere titolari di fondo patrimoniale, obbliga a dichiarare i beni immobili inseriti in tale fondo anche se non si è proprietari degli stessi;
• il comproprietario dell'immobile anche se NON è intestatario del contratto di locazione, presentando il modello RLI e indicando il titolo di comproprietario, fermi restando tutti gli altri obblighi.

Sono esclusi dalla possibilità di scegliere il regime della cedolare:

• le società di persone e le società di capitali, gli enti commerciali e non;
• " i soggetti, anche se persone fisiche, che procedono alla locazione di immobili ad uso abitativo nell'esercizio dell'attività di impresa o di arti e professioni; I condomini comproprietari di parti comuni di immobili ad uso abitativo.

Immobili per i quali si può scegliere il regime della cedolare:

• le unità abitative appartenenti alle categorie catastali da A/1 a A/11 esclusa l'A/10 (uffici/studi privati);
• le relative pertinenze, solo se locate congiuntamente all'abitazione, anche se con contratti separati;
• " unità abitative locate a cooperative edilizie o a enti senza fine di lucro se sublocate a studenti universitari e date a disposizione del comune con la rinuncia all'aggiornamento del canone di locazione.

Immobili commerciali di categoria catastale C/1

La Legge di Bilancio 2019 (art. 1, co. 59 L. n.145/2018) ha previsto la facoltà di optare per la cedolare secca con aliquota al 21% per i contratti di locazione stipulati o prorogati nel solo anno 2019 relativi ad immobili commerciali di categoria catastale C/1 (negozi/botteghe), a condizione che la superficie del negozio non sia superiore a mq.600. Il regime è applicabile anche alle pertinenze, locate congiuntamente al C/1, in questo caso la loro superficie non deve essere considerata ai fini del rispetto del limite dimensionale. Onde evitare comportamenti elusivi, il regime in esame non è applicabile ai contratti stipulati nel 2019 se alla data del 15.10.2018 risulta in corso un contratto non scaduto tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile; tuttavia, se il contratto è giunto nel corso del 2019 alla sua scadenza naturale è possibile stipulare un nuovo contratto optando per la cedolare. È consentito, inoltre, optare per la cedolare secca allo scadere delle successive annualità (Circolare n.8/E del 10.04.2019, risposte interpelli 2020 n. 184 e 190).

109 Redditi dei fabbricati | Guida operativa 2023

Base imponibile e aliquote

Il regime della cedolare secca consiste nell'applicare al canone annuo di locazione un'imposta, ad aliquota fissa, sostitutiva dell'IRPEF e relative addizionali, dell'imposta di registro e dell'imposta di bollo (imposte dovute in sede di registrazione o scadenza annualità, rinnovo, proroga, risoluzione di un contratto di locazione). L'aliquota, con la quale calcolare l'imposta, varia in relazione alla tipologia del contratto. L'imposta deve essere versata con le stesse modalità e scadenze previste per il versamento dell'IRPEF.

Tipologia del contratto Codice Utilizzo possibile Aliquota cedolare Libero (art. 2 co. 1 L. 431/98) 3-11-14 21% Convenzionato in Comune ad alta densità abitativa (art. 2 co. 3 L. 431/1998) o situato in uno dei comuni per i quali è stato deliberato negli ultimi cinque anni, precedenti la data del 28.05.2014, lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi 8-12 10% Convenzionato in Comune ad alta densità abitativa agli studenti universitari (art. 5 co. 2 e art. 8 co.3 L. 431/1998) o situato in uno dei comuni per i quali è stato deliberato negli ultimi cinque anni, precedenti la data del 28.05.2014, lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi 8-12 10% Convenzionato in Comune non ad alta densità abitativa (art. 2 co. 3 L. 431/98) 3-11-14 21% Convenzionato in Comune non ad alta densità abitativa agli studenti universitari (art. 5 co. 1 e 3 L. 431/98) 3-11 21% Transitorio (art. 5 co. 1 L. 431/98) 3-11 21% Transitorio (art. 5 co. 1 L. 431/98) con contratto a canone concordato relativo ad abitazioni ubicate nei comuni con carenze di disponibilità abitative o in quelli ad alta tensione abitativa (Circolare n. 8/E del 7.04.2017) 8-12 10% Per finalità turistiche (art. 1 lett. c) Legge n. 431/1998 - art. 53 D.Lgs.79/2011 - art. 1571 e seg. c.c.) 3-11 21% Equo canone (regime vincolistico) 4 21% A Enti pubblici per finalità abitative (art. 1 co. 3 L. 431/98 - art. 1571 e seg. c.c.) 3 21% Verbale e non registrato 3-11 21%

La base imponibile per il calcolo della cedolare secca è costituita, in ogni caso, dal canone previsto nel contratto di locazione senza l'abbattimento che invece spetta nel caso della tassazione ordinaria (5%, 25% o 35%) per i canoni liberi, nonché ulteriore 30% per i canoni concordati ad esclusione dei contratti transitori.

Aliquota agevolata del 10% cedolare secca per canoni concordati

L'art. 1, co.6 della L. n. 160/2019 "Bilancio 2020", modificando l'art. 3 co. 2 del D.Lgs.n.23/2011, ha fissato l'aliquota ridotta al 10%, rendendo strutturale l'agevolazione a partire dall'anno d'imposta 2020 (in precedenza prevista per il solo quadriennio 2014-2019). È applicabile ai canoni di locazione per immobili locati a canone "concordato" (anche con contratto transitorio) situati in comuni ad alta densità abitativa.