Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas: Rendimientos del Capital

Concepto de Rendimiento de Capital

Los rendimientos del capital son aquellos rendimientos que tienen su origen en la titularidad sobre bienes o derechos, esto es, en los activos del patrimonio del contribuyente. En particular, la LIRPF los define como "la totalidad de las utilidades o contraprestaciones, cualquiera que sea su denominación o naturaleza, dinerarias o en especie, que provengan, directa o indirectamente" que provengan de la titularidad de elementos patrimoniales.

Como se observa, es una definición amplia, cuya nota principal es su causa (aún indirecta) en la titularidad de elementos patrimoniales. Del mismo modo, toma las mismas notas que los rendimientos del trabajo: utilidad o contraprestación, sin importancia de su denominación o naturaleza, dineraria o en especia o con causa directa o indirecta.

La gran excepción se produce si estos ingresos tienen causa en la transmisión de esos elementos patrimoniales, pues, entonces, como veremos, lo que se producirá será una ganancia o pérdida patrimonial.

También se exceptua lo producido por elementos patrimoniales afectos actividades económicas, que se considera rendimientos de actividades económicas.

Debe tenerse en cuenta que el patrimonio es lo que se tiene, mientras que la renta es lo que se ingresa. En el momento en que una renta se integra en un patrimonio, esta renta se convierte en patrimonio. Así, si un trabajador obtiene una renta de 1.000 €, pero su empleador se retrasa en pagarle y, como consecuencia, le abona también intereses de demora, tanto la renta como los intereses de demora serán rendimientos de trabajo. En cambio, si obtenida la renta, la ingresa en una entidad financiera y obtiene intereses por esto, esos intereses serán rendimiento del capital, porque la renta se habrá convertido antes en patrimonio, al cobrarse.

Los rendimientos del capital se dividen, según su origen, en rendimientos del capital inmobiliario y rendimientos del capital mobiliario.

Rendimientos del Capital Inmobiliario

Los rendimientos del capital inmobiliario son (art. 22 LIRPF) toda utilidad o contraprestación, cualquiera que sea su denominación o naturaleza, dineraria o en especie, que provenga, directa o indirectamente, de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, así como los que deriven del arrendamiento o la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre aquellos.

Obsérvese que si, por ejemplo, se tiene un derecho de usufructo sobre un inmueble, el derecho de usufructo en sí es un bien mueble. Sin embargo, como recae sobre un bien inmueble, se va a considerar sus rendimientos como del capital inmobiliario: lo importante es que en el origen existe un bien inmueble, con independencia de la forma intermedia que genera la renta. Si, al contrario, A alquila a B un inmueble y B a su vez se lo alquila a C; lo que obtiene A es rendimiento del capital inmobiliario, pero no lo que percibe B, porque B puede subarrendar en virtud de una obligación personal (arrendamiento) sobre A, no de un derecho real sobre el inmueble.

Se exceptúan aquellos que constituyan rendimiento de actividades económicas. En caso de arrendamiento será actividad económica cuando exista, al menos, un local para la gestión del arrendamiento y se tenga contratada laboralmente a una persona a jornada completa. Igualmente, se exceptua el que provenga de la transmisión de inmuebles, ya que eso se grava a través de ganancias y pérdidas patrimoniales, como se dijo.

El rendimiento se computará por todos los conceptos satisfechos al titular por el arrendatario, cesionario, etc., salvo el IVA y, en el caso de Canarias, el IGIC. Si por ejemplo se pacta en el arrendamiento que el arrendatario pague el IBI, su cuantía computará como rendimiento.

El sujeto pasivo del IBI (Impuesto que grava anualmente la titularidad de un inmueble) es el propietario (hay excepciones). Como la deuda tributaria es indisponible, el IBI debe pagarlo el propietario. El arrendatario no es sujeto pasivo del IBI en ningún caso y la deuda tributaria no es suya. Si lo paga, se lo está pagando al arrendador, que será el sujeto pasivo del IBI y debe declararse como rendimiento.

Supongamos que una persona es dueña de un local que lo alquila a 1.000 € al mes más IVA y, además, se le exige al arrendatario que pague el IBI (1.200 €), la cuota de comunidad porque el local forma parte de un edificio de pisos (50 € al mes). El rendimiento íntegro será 1.000 x 12 mensualidades (12.000) + (1.200 €: IBI, que corresponde al arrendador) + (50 x 12= 600 €: comunidad, que corresponde al arrendador). Respecto a los suministros (electricidad, teléfono, etc.), se suele afirmar que si lo paga el inquilino, no hay que integrarlo aquí. Sin embargo, a mi juicio, es un error. En verdad, depende de con quién tenga el contrato la empresa suministradora. Si el contrato está hecho con el inquilino, el arrendador no tiene nada que ver. Sin embargo, si está hecho con el arrendador, este tiene una deuda con la empresa suministradora que no cambia por el contrato de alquiler sin más (los pactos privados no afectan a terceros y, desde luego, la novación de deudor no es posible sin el consentimiento del acreedor). Esa deuda desaparece cuando paga el inquilino: el inquilino está pagando por el arrendador, el arrendador obtiene una ganancia desde el inquilino consistente en el pago de la deuda. Entonces, si hay un contrato de alquiler con algún suministro contratado por el arrendador, el pago de ese suministro por el inquilino es rendimiento íntegro (como veremos, será gasto deducible).

Una vez determinado el rendimiento íntegro, se ha de minorar con los gastos deducibles, que son más generales que los recogidos para rendimientos del trabajo.

Son gastos deducibles:

1. Los necesarios para la obtención del rendimiento. No existe una lista cerrada, si no que cualquier gasto que se entienda necesario para obtención del rendimiento se incluirá. La ley recoge, a fines aclaratorios, los siguientes:

Intereses de Capitales Ajenos

a.1) Intereses de capitales ajenos invertidos en adquisición o mejora del bien o derecho: si la adquisición o mejora del bien o derecho se ha financiado con un préstamo, o similar, son deducibles los intereses que se paguen.

El principal del préstamo no es deducible porque eso será el precio del bien o derecho, que será, en su caso, amortizable, como veremos. Esto es, si quiero comprar un inmueble por 100.000 € y pido un préstamo por esa cuantía, debo devolver el préstamo en cuotas que incluyan el principal (la devolución de los 100.000 €) y los intereses. Cuando compro el inmueble, mi situación patrimonial queda: Activo: Inmueble de 100.000 €/Pasivo: deuda de 100.000 € (más los intereses que se generan cada año). Si no fuera por los intereses, mi situación patrimonial sería igual que al principio: +100.000 del inmueble y -100.000 de la deuda. Si alquilo ese inmueble, los intereses son deducibles. Se producen cada año y no corresponden con el valor del bien. El principal no es deducible porque pago 100.000 €, pero he recibido un inmueble de ese valor. Hay una situación de equilibrio patrimonial. Lo único que cabe es la amortización de la construcción, que explicaremos más adelante.

Cantidades para Conservación y Reparación

a.2) Cantidades necesarias para la conservación y reparación del inmueble: son las cantidades empleadas en todo lo que sea conservación y reparación del inmueble. No entra en el concepto lo que suponga un mayor valor del inmueble. Junto con el punto anterior, son deducibles hasta el límite del rendimiento íntegro, pudiendo deducirse el exceso en los cuatro años siguientes.

Supongamos que soy el propietario de un inmueble alquilado. La fachada se encuentra con necesidad de pintura (desconchones, manchas, etc.). Contrato un servicio de pintura a una empresa, que me gira una factura de 1.000 € IVA incluido. Sería deducible. Sin embargo, si contrato a Banksy, que realiza una obra artística, de manera que aumenta el valor del inmueble, el gasto no es deducible. En cambio, el gasto se considerará coste de adquisición para la posible posterior ganancia patrimonial en la transmisión del inmueble.

Como límite conjunto de a.1 y a.2, no se puede deducir más del valor del rendimiento íntegro. Esto es, el rendimiento íntegro no puede ser negativo por deducción de los intereses y de los gastos de conservación y reparación. Lo que no resulte deducible por ello, se pueden deducir en los cuatro años siguientes sobre el rendimiento íntegro del capital inmobiliario, con el mismo límite.

Supongamos que el rendimiento íntegro que obtiene el arrendador de un inmueble es de 10.000 €. Ha pagado 3.000 € de intereses y 8.000 € de gastos de conservación y reparación. Como el rendimiento íntegro es 10.000 € y estos gastos son de 11.000 €, el resultado no será negativo, si no 0. Si al año siguiente ingresa 10.000 € y paga 3.000 € de intereses y 4.000 € de reparación y conservación; entonces aplicará: 10.000 € - 3.000 €- 4.000 € - 1.000 € (del año pasado) = 2.000 €.

Tributos y Recargos

b) Tributos y recargos no estatales. Tasas y recargos estatales. Para ser deducibles deben incidir sobre los rendimientos o sobre el bien o derecho.

En general, nos referimos a IBI e ICIO (Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras). Pero podrían incluirse otras tasas locales. De esta manera, el IBI siempre será deducible para el arrendador. Recuérdese que el contribuyente de IBI es el propietario y no el arrendatario. Esta situación no se puede cambiar con un pacto privado, como se ha dicho. Si en el contrato de arrendamiento se acuerda que sea el arrendatario quien pague el IBI, el arrendatario no se convierte en sujeto pasivo, sino que asume hacer un pago en nombre del arrendador por la cuantía del IBI: es un ingreso más del arrendador y ese pacto dará lugar a un rendimiento íntegro. Para un IBI de 1.000 €, tendrá un rendimiento de 1.000 € (asunción del IBI por el arrendador - deuda civil-) y un gasto de 1.000 € (deuda tributaria de IBI, aunque en la práctica, de su bolsillo no salga dinero y lo pague directamente el arrendador). Se equilibra la situación.

Saldos de Dudoso Cobro

c) Saldos de dudoso cobro. Se trata de créditos sobre terceros relacionados con el rendimiento, por lo general, la renta que no se percibe por el alquiler. Se entenderán de dudoso cobro cuando quede justificada, lo que se entiende, si el deudor está en concurso o han transcurrido más de seis meses desde que se intentó cobrar la deuda. Si después se cobrara, se computará como un ingreso.