Introducción al arrendamiento: objetivos y obligaciones del arrendatario

Introducción al Arrendamiento

Objetivos del Curso

• Que el participante conozca la normatividad legal, fiscal y contable aplicable a las operaciones de arrendamiento puro y financiero.
• Proporcionar al participante una visión general de las actividades realizadas por las diferentes áreas operativas de las instituciones dedicadas al arrendamiento.

Introducción al Arrendamiento

Aspectos Legales del Arrendamiento Puro

Definición del Arrendamiento Puro y de la Renta

L, E, G, A, L, I A Se rige por el Código Civil (Arts. 2398 a 2496)

• El Arrendamiento es el otorgamiento del uso o goce temporal de un bien, a cambio del pago de un precio cierto (Art. 2398)
• Cuando el arrendamiento se ajuste por un solo precio y el arrendatario devuelve el bien antes del tiempo convenido, está obligado a efectuar el pago total íntegro (Art. 2463).
• El arrendatario está obligado a pagar la totalidad del precio, cuando se hizo el arrendamiento por plazo fijo y los períodos sólo se pusieron como plazos para el pago (Art. 2464).

AP

Prórroga Indeterminada

L, E, G, A, L, I A Si concluido el plazo del arrendamiento, el arrendatario continúa con el uso y goce del bien arrendado, el arrendamiento se prorrogará por tiempo indeterminado, estando obligado el arrendatario a pagar la renta que corresponda por el tiempo que use los bienes. Sin embargo las obligaciones contraídas por un tercero con objeto de garantizar el cumplimiento del arrendamiento, cesan al término del plazo determinado, salvo convenio en contrario (Art. 2487). AP

El Subarrendamiento

L, E, G, A, L, I A

• El arrendatario no puede subarrendar el bien total o parcialmente, ni ceder sus derechos sin consentimiento del arrendador; de lo contrario, responderá solidariamente con el subarrendatario, de los daños y perjuicios (Art. 2480).
• Se puede autorizar el subarrendamiento de los bienes (Arts. 2401 y 2402).
• Si el arrendador aprueba expresamente el contrato especial de subarriendo, el subarrendatario queda subrogado en todos los derechos y obligaciones del arrendatario, a no ser que por convenio se acuerde otra cosa (Art. 2482).

AP

Principales Obligaciones del Arrendador

L, E, G, A, L, I A

• Conservar la cosa arrendada en el mismo estado, durante el arrendamiento, haciendo para ello todas las reparaciones necesarias (Art. 2412 fracc. II).
• Responder de los daños y perjuicios que sufra el arrendatario por los defectos o vicios ocultos del bien, anteriores al arrendamiento (Art. 2412 fracc. V).
• Responder por los vicios o defectos del bien arrendado. El arrendatario puede pedir la disminución de la renta o la rescisión del contrato, salvo que se pruebe que tuvo conocimiento antes de celebrar el contrato, de los vicios o defectos de la cosa arrendada (Art. 2421).

AP

Principales Obligaciones del Arrendatario

L, E, G, A, L, I A

• Pagar la renta en la forma y tiempo convenidos (Art. 2425 fracc. I)
• Responder de los perjuicios que el bien arrendado sufra por su culpa o negligencia, o la de los subarrendatarios (Art. 2425 fracc. II)
• Utilizar el bien únicamente para el uso convenido o conforme a su naturaleza y destino (Art. 2425 fracc. III)
• Pagar la renta desde el día en que reciba la cosa arrendada, salvo pacto en contrario (Art. 2426).
• Pagar la renta en el lugar convenido, y a falta de convenio, en la casa, habitación o despacho del arrendatario (Art. 2427).

AP

Consideraciones Especiales

L, E, G, A, L, I A

• Lo dispuesto en los Arts. 2431 y 2432 es irrenunciable (Art. 2433)
• Si por caso fortuito o fuerza mayor el arrendatario no puede usar el bien arrendado, se le exime de pagar la renta. y si esto dura más de dos meses, podrá pedir la rescisión del contrato (Art. 2431).
• Si este impedimento es parcial, podrá solicitar la reducción proporcional de la renta a juicio de peritos (Art. 2432).

AP

Terminación del Contrato

L, E, G, A, L, I A De la terminación del Contrato (Art. 2483):

• Por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato o por la ley. (Fracc. I)
• Por convenio expreso. (Fracc. II)
• Por nulidad. (Fracc. III)
• Por rescisión. (Fracc. IV)
• Por confusión. (Fracc. V)
• Por pérdida o destrucción total del bien arrendado, por caso fortuito o fuerza mayor. (Fracc. VI)
• Por expropiación del bien arrendado hecha por causa de utilidad pública. (fracc. VII)
• Por evicción del bien arrendado. (Fracc. VIII).

AP

Causas de Rescisión del Contrato por el Arrendador

L, E, G, A, L, I A Causas de rescisión del Contrato por el Arrendador (Art. 2489); si el ARRENDATARIO:

• No paga la renta. (Frac. I)
• No da al bien el uso convenido. (Fracc. II)

AP

• Subarrienda el bien sin consentimiento del arrendador. (Fracc. III)
• Causa daños graves al bien arrendado. (Fracc. IV); y
• Modifica el bien arrendado sin el consentimiento expreso del arrendador. (Fracc. V).

Causas de Rescisión del Contrato por el Arrendatario

Causas de rescisión del Contrato por el Arrendatario (Art. 2490): L, E, G, A, L, I A

• Si el arrendador Incumple con su obligación de mantener el bien arrendado en condiciones de uso, si esta es su obligación (Fracc. I)
• Si por causa de fuerza mayor, caso fortuito o evicción el arrendatario no pudiera continuar utilizando el equipo (Fracc. II); y
• Por la existencia de defectos o vicios ocultos del bien, anteriores al arrendamiento y desconocidos por el arrendatario (Fracc. III).

AP

Introducción al Arrendamiento

Aspectos Legales del Arrendamiento Financiero

Definición del Arrendamiento Financiero

L, E, G, A, L, I A El arrendamiento financiero es una operación regulada por la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito (LGTOC) en su capítulo VI artículos del 408 al 418. Por virtud del contrato de arrendamiento financiero, el arrendador se obliga a adquirir determinados bienes y a conceder su uso o goce temporal, a plazo forzoso al arrendatario, quien estará obligado a pagar como contraprestación, que se liquidará en pagos parciales, según se convenga, una cantidad en dinero determinada o determinable, que cubra el valor de adquisición de los bienes, las cargas financieras y los demás accesorios que se estipulen, y adoptar al vencimiento del contrato alguna de las siguientes opciones terminales: (Arts. 408 y 410) AF

Opciones Terminales

L, E, G, A, L, I A

1. Comprar los bienes a un precio inferior a su valor de adquisición, el precio quedará fijado en el contrato.
2. Prorrogar el plazo para continuar con el uso o goce temporal, pagando una renta inferior.
3. A participar con el arrendador en el precio de la venta de los bienes a un tercero, en las proporciones y términos que se convengan en el contrato.

AF

Ejercicio de la Opción Terminal

L, E, G, A, L, I A

• Si el arrendatario no ejerce la opción convenida, al término del arrendamiento, será responsable de daños y perjuicios. Por su parte, el arrendador no podrá oponerse al ejercicio de dicha opción.
• Si de acuerdo al contrato, el arrendatario puede seleccionar la opción terminal al finalizar el contrato, deberá notificar por escrito al arrendador, por lo menos con un mes de anticipación al vencimiento del contrato, cuál de ellas va a adoptar, respondiendo de los daños y perjuicios en caso de omisión, con independencia de lo que se convenga en el contrato.

AF

Anticipos

L, E, G, A, L, I A

• Puede convenirse la entrega de anticipos a los proveedores de los bienes por parte del arrendador. Y el arrendatario debera cubrir las cargas financieras correspondientes hasta la entrega del bien a arrendar. Esto deberá quedar estipulado en el contrato correspondiente.
• Ambas partes deberán convenir el plazo de entrega de los anticipos, despues del cual el arrendatario deberá repagarlos en el arrendamiento financiero con las características y condiciones pactadas en el contrato correspondiente.

AF

Pagarés de Arrendamiento Financiero

L, E, G, A, L, I A

• El o los pagarés que el arrendatario suscriba por el importe de la renta global, no podrán vencer después del plazo del arrendamiento financiero y deberá hacerse constar en ellos su procedencia de manera que queden suficientemente identificados. La transmisión de esos títulos, implica el traspaso de los derechos derivados del contrato de arrendamiento financiero y demás derechos accesorios en la proporción que correspondan.
• La suscripción y entrega de estos títulos de crédito, no se considerarán como pago de la contraprestación ni de sus parcialidades (Art. 409)

AF

Entrega de los Bienes

L, E, G, A, L, I A Cuando se estipule que los bienes sean entregados directamente por el proveedor al arrendatario, éste deberá entregar constancia de recibo al arrendador. Su obligación de pago inicia a partir de la firma del contrato aún cuando no se hubieran entregado los bienes. Para tal fin el arrendador deberá proporcionar al arrendatario los documentos necesarios para que pueda recibir los bienes (Art. 411). AF

Obligaciones del Arrendatario

L, E, G, A, L, I A

• Artículo 412. Salvo pacto en contrario, el arrendatario queda obligado a conservar los bienes en el estado que permita el uso normal que les corresponda, a dar el mantenimiento necesario para este propósito y, consecuentemente, a hacer por su cuenta las reparaciones que se requieran.
• El arrendatario debe utilizar los bienes únicamente para el uso convenido siendo responsable de los daños causados por darles un uso diferente .
• Artículo 413. El arrendatario deberá seleccionar al proveedor, y autorizar los términos de la orden de compra, identificando y describiendo los bienes que se adquirirán liberando al arrendador de cualquier responsabilidad en este sentido

AF

Obligaciones del Arrendatario: Riesgos

Artículo 414. Salvo pacto en contrario, son a riesgo del arrendatario: L, E, G, A, L, I A

• Los vicios o defectos ocultos de los bienes que impidan su uso parcial o total. En este caso, el arrendador transmitirá al arrendatario los derechos que como comprador tenga, para que éste los ejercite en contra del vendedor, o lo legitimará para que el arrendatario en su representación ejercite dichos derechos;
• La pérdida parcial o total de los bienes, aunque ésta se realice por causa de fuerza mayor o caso fortuito; y
• En general, todos los riesgos, pérdidas, robos, destrucción o daños que sufrieren los bienes dados en arrendamiento financiero.
• Frente a las eventualidades señaladas, el arrendatario no queda liberado del pago de la contraprestación, debiendo cubrirla en la forma que se haya convenido en el contrato.

AF