Compraventas especiales y el contrato de permuta en Derecho Civil

SUMARIO

• Las compraventas especiales.
• El retracto convencional.
• Compraventa a prueba y compraventa ad gustum.
• El denominado pacto in diem addictio
• Compraventa de bienes muebles a plazos.
• Nuevas modalidades de venta al público.
• El contrato de permuta.
• Concepto y caracteres
• La remisión a las reglas de la compraventa
• La permuta de cosa ajena.
• La evicción en la permuta.
• La permuta de solar por inmuebles a construir.

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LAS COMPRAVENTAS ESPECIALES

El retracto convencional

Concepto y función histórica

El Código Civil denomina en el artículo 1507 retracto convencional a lo que más que un retracto propiamente dicho es una venta con pacto de retro o una venta en garantía (o «venta con carta de gracia»: art. 107.8 LH, o directamente «retroventa»): «tendrá lugar el retracto convencional cuando el vendedor se reserve el derecho de recuperar la cosa vendida, con obligación de cumplir lo expresado en el artículo 1518 y lo demás que se hubiese pactado». Según este último precepto, «el vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto sin reembolsar al comprador el precio de la venta, y además:

1. Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta.
2. Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida» (art. 1518).

De conformidad con ello, la figura del retracto convencional es una modalidad especial de compraventa, que conlleva un pacto complementario en cuya virtud el vendedor puede recomprar, dentro de un plazo temporal determinado en el propio contrato de compraventa y pagando todo lo dicho, la propia cosa vendida.

¿Por qué y para qué? se preguntará de inmediato el lector: En efecto, para una mentalidad actual, verdaderamente, el denominado retracto convencional ha de resultar curioso, si no paradójico. ¿Qué sentido tiene vender algo para, seguidamente, recomprarlo abonando todos los conceptos recogidos en el artículo 1518, que superan con mucho el propio precio de la venta inicial o primera?

La respuesta está clara: la operación tiene escaso sentido y, a lo peor; ninguno, para el actual tráfico económico. Sin embargo, en épocas anteriores, el pacto de retroventa llegó a asumir un papel relevante en las transacciones económicas, va que la rocambolesca figura estudiada era sencillamente el ropaje jurídico o la tapadera (permítasenos el término) de una operación de préstamo, por lo general usurario. Veámoslo: el vendedor inicial (prestatario) recibía un préstamo del comprador inicial (prestamista). Este, para garantizarse la devolución del dinero prestado, exigía sin ambages que el prestatario le transmitiera la propiedad de un bien, por lo general inmueble y de cierto valor, comprometiéndose a revendérselo al prestatario-vendedor; en caso de que este último consiguiera abonarle el precio fiado (el cual, evidentemente, era coincidente con el principal, más los intereses -usurarios o no del préstamo y cualesquiera otros gastos, que serían «lo demás que se hubiere pactado», como dice in fine el art. 1507).

No es extraño, pues, que el retracto convencional o compraventa con pacto de retro haya ido languideciendo de forma paralela al fortalecimiento del crédito territorial y a la instauración de un sistema hipotecario en sentido moderno. Hasta el punto de que hoy día cabe afirmar que es una figura puramente residual, mirada con recelo por la generalidad de los juristas y de los agentes económicos, así como repudiada por la jurisprudencia, pese a que en algunos supuestos concretos siga siendo de utilidad y responda, de verdad, a una compraventa con pacto de retro y no a un préstamo usurario.

Régimen jurídico básico

Visto lo anterior, resulta inadecuado insistir de forma particular en el contenido de los artículos 1507 a 1520, pues la mayor parte de ellos no han sido objeto de aplicación por la jurisprudencia del TS -al menos, de forma relevante- en los últimos cincuenta años. Nos limitaremos, en consecuencia, a señalar los aspectos fundamentales de la añosa regulación codificada:

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1) La imposibilidad de abonar por parte del vendedor inicial los distintos conceptos contemplados en el artículo 1518 y cualesquiera otros pactados determinará que «el comprador adquirirá irrevocablemente el dominio de la cosa vendida» (art. 1509). Semejante inciso no puede interpretarse en el sentido de que, mientras tanto, el comprador no haya adquirido la propiedad de la cosa (cosa que como regla ocurrirá en la generalidad de los casos), sino como indicación de que la adquisición de comprador deja de ser claudicante y no está va sometida a la posibilidad de ser resuelta mediante la recompra por parte del vendedor inicial.

En consecuencia, conviene mantener distintas y distantes la compraventa con pacto de retro y la compraventa con pacto de reserva de dominio.

2) La propia regulación del Código impone el carácter temporal del pacto de retro.

En efecto, como regla general de carácter imperativo (aunque algunos autores entienden que cabe la prórroga), el plazo máximo de duración del retracto convencional es el de diez años (art. 1508.2). Para el caso de que las partes no hayan establecido plazo alguno de forma expresa, supletoriamente establece el Código Civil como máximo el periodo de cuatro años (art. 1508.1). Ambos plazos han de computarse a partir de la fecha del contrato y son de caducidad.

1. Por consiguiente, es fundamental para el vendedor inicial ejercitar el retracto tem- poráneamente, pues en otro caso la posición del comprador deviene irrevocable, como ya hemos dicho.
2. El artículo 1510 pretende otorgar eficacia erga omnes al pacto de retroventa. Mas, en realidad, semejante efecto solo se alcanzará cuando el pacto de retro relativo a bienes inmuebles se inscriba en el Registro de la Propiedad (cfr. art. 2.2 LH), pero para tales cuestiones remitimos al tratamiento del pacto de retroventa como derecho real en los siguientes tomos de esta obra.

Compraventa a prueba y compraventa ad gustum

Según dispone el artículo 1453, «la venta hecha a calidad de ensayo o prueba de la cosa vendida y la venta de cosas que es costumbre gustar o probar antes de recibirlas se presumirán siempre hechas bajo condición suspensiva». La mera lectura del precepto manifiesta que se trata de dos categorías distintas de venta, dependiendo una (la venta a prueba) de la comprobación por el comprador de las características propias de la cosa vendida; mientras que la otra parece depender en exclusiva del propio gusto o agrado encontrado por el comprador en relación con la cosa objeto de venta (venta ad gustum). Sin embargo, para ambas categorías, el precepto arroja una misma consecuencia normativa: la presunción de que la compraventa se ha realizado bajo condición suspensiva. aunque dicha consecuencia no alcanza, a mi entender; el rango de norma imperativa, pudiendo ser sustituida por las partes.

Según la enseñanza clásica en la materia, en la venta hecha a calidad de ensayo o prueba. la compraventa está perfeccionada, aunque ha de comprobarse (suele suceder en las ventas de maquinaria) si la cosa objeto de la compraventa reúne las cualidades necesarias a fin de prestar el servicio para el que se compró. A juicio de la doctrina mayoritaria, se trata de una comprobación objetiva, que no queda al libre arbitrio del comprador (p. ej., en el caso de la maquinaria, podría llegarse a utilizar un peritaje), pues de lo contrario se estaría conculcando el mandato del artículo 1256.

En las ventas ad gustum (cosas que es costumbre gustar o probar) se deja al libre arbitrio del comprador la aceptación de la cosa comprada, de forma tal que bastaría su mera manifestación de desagrado en relación con la cosa para que hubiera de entenderse ineficaz el contrato, cuando no se propone directamente que la llamada venta ad gustum es, en realidad, un supuesto de opción de compra («pruébelo y, si le satisface, cómprelo»). Algunos autores, sin embargo, han

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argumentado que semejante entendimiento de la cuestión supone. en definitiva. someter la compraventa a una condición meramente potestativa, que se encuentra prohibida en términos generales por el artículo 1115; en consecuencia, entienden más razonable propugnar una cierta «objetivación del gusto o del agrado» en cuya virtud el comprador debería entenderse vinculado por el contrato si, gustada o probada la cosa, es de la calidad y reúne las circunstancias expresadas.

Lo hasta ahora expuesto, en relación con la interpretación tradicional del artículo 1453, acredita una cierta tendencia doctrinal a considerar vinculado al comprador incluso en supuestos de compraventa en los que, en definitiva y por voluntad de las partes, la propia satisfacción o comprobación por el comprador de las bondades de la cosa constituye un presupuesto innegable de la voluntad contractual. Quizá esté pesando en exceso en dicho planteamiento el principio teórico de conservación del contrato, la protección de los suministradores de bienes y el absoluto olvido de ciertas garantías de los adquirentes de tales bienes.

Por ello, si se atiende a ciertos datos normativos relacionados con la protección del consumidor; posiblemente la lectura e interpretación tradicionales del artículo 1453 debiera ser revisada. Apuntemos algunos datos al respecto, pues naturalmente la materia no puede desarrollarse en una obra elemental: el artículo 10.1.c).2º. de la redacción originaria de la LCU considera lícitas las cláusulas que otorguen al comprador en las modalidades de venta por correo, a domicilio v por muestrario la facultad de resolver discrecionalmente el contrato, facilitando así la «desvinculación» contractual del consumidor: Por su parte, la Ley 26/1991, de 21 de noviembre, sobre contratos celebrados fuera de los establecimientos mercantiles (dictada para incorporar al Derecho patrio la Directiva 85/577, de 20 de diciembre), establecía como regla general que «el consumidor podrá revocar su declaración de voluntad sin necesidad de alegar causa alguna hasta pasados siete días contados desde la recepción». La citada Ley 26/1991 ha sido integrada con posterioridad en el TRLCU, que actualmente -tras la reforma llevada a cabo por la Ley 3/2014, de 27 de marzo, dictada en aplicación de la Directiva 2011/83/UE, establece en su artículo 104 un nuevo y ampliado plazo de desistimiento de catorce días naturales -.

En parecida línea se han mantenido varias leyes de reciente publicación, inspiradas en el principio de protección del consumidor; pues en muchas de ellas la circunstancia de haberse celebrado el contrato no obsta a que el adquirente de ciertos bienes v servicios pueda desistir libremente del contrato celebrado. Así ocurría, también, en la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno (materia anteriormente conocida bajo el término de multipropiedad), en la que se preveía que «el adquirente de derechos de aprovechamiento por turno tiene un plazo de diez días, contados desde la firma del contrato. para desistir del mismo a su libre arbitrio» (art. 10.1). También en esta materia se ha producido la ampliación del plazo de desistimiento hasta los catorce días naturales, en virtud de lo establecido en el artículo 12.2. de la Ley 42/2012, de 6 de julio, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico ... , dictada para incorporar al Derecho interno español la Directiva 2008/22/CE.

El denominado pacto in diem addictio

Desde los tiempos romanos, en sede de compraventa, es frecuente considerar el llamado pacto in diem addictio, en cuya virtud el vendedor se reserva la facultad de considerar ineficaz un contrato de compraventa, válido y perfecto, si dentro de un determinado plazo (in diem) encontrara otro comprador que ofreciera mayor precio o condiciones de pago más ventajosas. En tal caso, el vendedor podía llevar a cabo la adidicación (addictio) de la cosa en favor del segundo o posterior comprador, sin incurrir en responsabilidad alguna, pues la adjudicación en favor del primero de los compradores se consideraba provisional y dependiente de que no hubiese mejor postor.

Desde tal perspectiva, el llamado pacto in diem addictio justificaba el mecanismo propio de las subastas, sobre todo cuando -como ocurría en Roma- estas podían durar diversos días sucesivos, aunque era también aplicable a otros supuestos en los que no se trataba de enajenar bienes

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