Derecho Civil II: Contratos Traslativos de Dominio, Universidad Miguel Hernández de Elche

DERECHO CIVIL II

Universidad Miguel Hernández de Elche

Grado en Derecho y Administración y Dirección de Empresas

Apuntes - Tema 4

MH UNIVERSITAS Miguel Hernández

LECCIÓN 4

Figuras contractuales (I): contratos traslativos de dominio

IMPORTANTE EXAMEN

1. LA COMPRAVENTA

1.1. Concepto y caracteres

La compraventa hay que encuadrarla entre los contratos traslativos del dominio que, como su nombre indica, son aquellos que tienen por objeto la transmisión del dominio de las cosas, ya sea a título gratuito u oneroso.

La importancia del contrato de compraventa se debe fundamentalmente a dos razones: en primer lugar, porque es la base del funcionamiento de la economía de mercado, por lo que responde al intercambio de bienes; en segundo lugar, su extensa regulación revela que constituye el contrato tipo de los traslativos de dominio y algunos de sus preceptos se aplican a los contratos en los que existen prestaciones recíprocas.

Para diferenciar entre la compraventa mercantil y la civil simplemente tendremos que acudir a los arts 325 y 326 del Código de Comercio, donde se establece en el primero que "será mercantil la compraventa de cosas muebles para revenderlas, bien en la misma forma que se compraron, o bien en otra diferente, con ánimo de lucrarse en la reventa.", mientras que en el art. 326 se dice que: "No se reputarán mercantiles: 1.º Las compras de efectos destinados al consumo del comprador o de la persona por cuyo encargo se adquirieren. 2.º Las ventas que hicieren los propietarios y los labradores o ganaderos, de los frutos o productos de sus cosechas o ganados, o de las especies en que se les paguen las rentas. 3.º Las ventas que, de los objetos construidos o fabricados por los artesanos, hicieren éstos en sus talleres. 4.º La reventa que haga cualquier persona no comerciante del resto de los acopios que hizo para su consumo.'

Ya dichas las diferencias entre la compraventa mercantil y la civil, podemos ahora pasar a decir que el Código Civil establece en su art. 1445 que "por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente".

De esta forma, y con todo lo anterior podemos definir el contrato de compraventa como: un contrato mediante el cual, uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar un precio cierto, en dinero o signo que lo represente. De la definición de dicho precepto se pueden deducir las siguientes características:

1. Es un contrato típico, es decir, un contrato expresamente regulado por la Ley.

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1. Es un contrato consensual, porque se perfecciona por el consentimiento de las partes, de acuerdo con los arts. 1445 y 14501 del Código Civil, que ponen de relieve que el consentimiento lo que origina es que sean exigibles los derechos y obligaciones.
2. Es un contrato bilateral, porque para ambas partes se generan obligaciones recíprocas desde que nace el contrato.
3. Es un contrato oneroso, por existir sacrificios o desplazamientos patrimoniales y ventajas tanto para el comprador como para el vendedor.
4. Es un contrato conmutativo, por regla general, en la medida en que existe equivalencia de prestaciones de tal manera que el comprador paga lo equivalente al valor de la cosa.
5. Es un contrato traslativo de dominio, en la medida en que sirve de título para transmitir el dominio, si bien, de acuerdo con el Código Civil, éste no se adquiere hasta que la cosa se ha entregado (traditio). Por tanto, el contrato de compraventa no transmite la propiedad, sino que sirve de título para la transmisión de la propiedad.

1.2. Elementos del contrato de compraventa

NO TAN IMPORTANTE

A) Elementos personales (sujetos)

Hacen referencia a las personas que intervienen en el contrato: comprador y vendedor. Respecto a la capacidad que necesitan estos sujetos para celebrar el contrato, habrá que diferenciar entre la regla general y las prohibiciones:

1. La regla general establecida en el art. 1457 del Código Civil es que tienen capacidad para celebrar el contrato "todas las personas a quienes este Código autoriza para obligarse". Sobre el particular, el art. 1263 CC señala que no pueden prestar su consentimiento los menores no emancipados y los incapacitados. Ahora bien, dentro de esta regla general hay que señalar que el legislador recuerda que, cuando se trate de cónyuges, pueden celebrar, incluso, entre sí, toda clase de contratos y venderse bienes recíprocamente.
2. Las prohibiciones, reguladas en el art. 1459 CC, obedecen a que determinadas personas no podrán adquirir por compra, aunque sea en subasta pública, por sí ni por persona alguna intermedia:
   1. Los que desempeñen algún cargo tutelar, los bienes de la persona que esté bajo su guarda o protección.
   2. Por razones de orden público o de moral social, quienes intervienen en la función pública o en la Administración de justicia, la compra de determinados bienes.

B) Elementos reales (el objeto: cosa y precio)

El objeto de contrato de compraventa es doble: la cosa determinada y el precio cierto.

b.1) La cosa

1 "La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado." Daniel Royo 34DERECHO CIVIL II Universidad Miguel Hernández de Elche Grado en Derecho y Administración y Dirección de Empresas Apuntes - Tema 4 MH UNIVERSITAS Miguel Hernandez

En cuanto a la cosa, puede ser objeto de contrato cualquier bien, pero debe recordarse que, conforme a lo expuesto en su momento, el objeto ha de ser posible, lícito y determinado. Además, se pueden vender también en el contrato de compraventa las cosas futuras, de forma que si la cosa no tiene existencia real en el momento de perfección del contrato, por ejemplo, una cosecha, pero es posible que la tenga, caben dos modalidades de contrato:

1. La compraventa de la cosa esperada: el vendedor tiene la obligación de llevar a cabo los actos tendentes a favorecer la existencia de la cosa y el pago del precio queda condicionado a dicha existencia. Si la cosa no llega a existir no habrá obligación de pago del precio; aunque si ello es debido a culpa o negligencia del vendedor, el comprador podrá exigirle el resarcimiento de daños por incumplimiento de la obligación de entrega.
2. La compraventa de esperanza: se trata de una venta aleatoria y atípica, aunque se articula como una compraventa, de tal manera que el comprador se obliga a pagar el precio, aunque la cosa no llegue a nacer.

Por último, y en relación a la cosa, hay que decir que podrá tratarse tanto de una cosa genérica (mil kilos de naranjas), como específica (como una vivienda), así como de varias cosas.

b.2) El precio

Respecto del precio, es la contraprestación consistente en dinero o signo que lo represente, que se entrega a cambio de la cosa. Los requisitos del precio son:

1. Ha de consistir en dinero o signo que lo represente (letras de cambio, pagarés, cheques ... ). Cualquier documento o título dirigido expresamente al pago del precio será válido. Precisamente, esta característica es la que diferencia la permuta de la compraventa. Si se entrega como precio una parte de dinero y otra cosa, la calificación del contrato, se llevará a cabo con la intención que manifiesten los contratantes, y a falta de esta, la calificación dependerá del mayor valor de la cosa (permuta) o del dinero entregado (compraventa).
2. Debe ser cierto. La indeterminación en la cantidad no será obstáculo para la existencia del contrato, siempre que sea posible determinarla sin necesidad de nuevo convenio entre los contratantes. Ello significa que la cuantía puede determinarse en un momento posterior a la celebración del contrato siempre que no sea necesaria la celebración de un nuevo convenio.
3. Ha de ser verdadero o real. Los contratantes deben tener intención de pagarlo y de recibirlo, porque la no existencia del precio supone la nulidad del contrato. Este requisito es importante por la existencia de determinados contratos que se disimulan bajo el de compraventa. Por ejemplo, una donación que efectúa un padre a uno de los hijos bajo la forma de compraventa, para que no compute en la herencia.
4. Cuestión diferente a todo lo anterior sería si el precio no sea justo. En estos casos será válido porque en nuestro sistema rige la ley de la oferta y de la demanda; es decir, el precio de las cosas está en atención a lo que a uno le pagan. Finalmente, si el precio es irrisorio puede considerarse precio disimulado.

C) Elementos formales

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El contrato de compraventa, al ser típicamente consensual, se perfecciona por el mero consentimiento, sin exigirse ningún requisito formal. La STC 11 de diciembre del 2009 señala así, que el contrato de compraventa no requiere de la solemnidad del documento público.

1.3. Perfección del contrato y transmisión de la propiedad

A) Perfección del contrato

La perfección del contrato, de acuerdo con el art. 1450 CC, se realiza por el consentimiento de las partes y "será obligatoria para ambos, si hubieren convenido la cosa objeto del contrato, y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado".

Ahora bien, cabe, y es bastante frecuente, entregar una "señal" o "arras" en el momento en que se perfecciona el contrato. Esta cantidad suele ser un anticipo del precio total que se entrega como prueba de la perfección del contrato, denominándose arras confirmatorias. También cabe que se establezcan con carácter penitencial o penal. En el primer caso cumplen la función de constituir un medio lícito de desligarse del contrato; y en el segundo garantizan el cumplimiento del mismo.

Convendría señalar en el contrato el carácter que tienen las arras (confirmatorias, penitenciales o penales) y su contenido, porque de otra forma se aplicará el art. 1454 del CC, que da a las arras un carácter penitencial al establecer que "podrá rescindirse del contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas".

La STC 25 febrero 2013 refleja la distinción entre las distintas clases de arras: "en torno al carácter de las arras, es doctrina constante que, ante la imposibilidad de dar concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el art. 1454 CC". Sin embargo, la sentencia expresa la orientación jurisprudencial, plenamente asentada, tendente a una interpretación correctora del precepto. Dice, así, que "Las arras o señal que, como garantía permite el art. 1454 CC, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado". Por lo tanto, las arras se presumen confirmatorias, no penitenciales.

B) Transmisión de la propiedad

Es evidente que, normalmente, cuando se celebra un contrato de compraventa de una cosa, la finalidad del mismo es transmitir al comprador la propiedad de la misma. Sin embargo, el Código civil no establece a cargo del vendedor la obligación de transmitir la propiedad de la cosa, sino la de entregar su posesión al comprador, para que, a través de dicha entrega, se convierta en propietario de la misma.

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