Mini-guida all'investimento immobiliare di Investitalia: analisi fondamentale

MINI-GUIDA ALL'INVESTIMENTO IMMOBILIARE

PREFAZIONE

In un momento in cui il mercato immobiliare riveste un ruolo di primaria importanza per il rilancio dell'economia globale, diviene cruciale l'analisi delle forze che agiscono sul settore per comprendere i legami con l'economia reale e per indirizzare le strategie di investimento alla luce dell'evoluzione del ciclo economico in atto. Nella composizione di un portafoglio di investimenti di un grande operatore istituzionale, così come nella conduzione di una trattativa finalizzata a una compravendita immobiliare, diventa nodale capire quali possano essere gli impatti sul valore complessivo indotti dall'operazione in esame. E non è esercizio facile: il valore degli immobili fluttua in modo significativo anche in Europa Continentale, e la sua correlazione con altre asset class, una volta largamente prevedibile, è oggi circondata da un'alea di grande incertezza.

Un argomento finora solo sfiorato, ma dal crescente rilievo e legato agli aspetti di materia geografico- localizzativa. Nei processi decisionali è necessario evitare la tentazione di farsi influenzare solo dall'andamento del mercato immobiliare in generale, prescindendo fra l'altro dall'analisi del singolo ciclo di vita economico strettamente connesso alla realtà locale, unica nel suo contesto economico e culturale. Ai fini di una corretta interpretazione degli indicatori immobiliari a sostegno delle proprie scelte di investimento, è dunque fondamentale la completa comprensione del loro andamento non solo nel tempo e per tipologia, ma anche per area geografica.investitalia

INTRODUZIONE

In un mondo che sembra sottoposto a una rivoluzione continua, il valore degli immobili, almeno in certi Paesi, pareva essere un punto fermo. Se sovrapponiamo l'andamento di un indice del mercato azionario - supponiamo l'S&P 500 negli Stati Uniti - e l'indice dell'andamento dei prezzi immobiliari espresso dal Case-Shiller negli anni che precedono il 2006, ci colpisce immediatamente la relativa stabilità del secondo, rispetto alla volatilità del primo.

200 180 Valore dell'indice (are) 150 14 120 100 4.04 ĐÀ/ 12 Indice fond: immobiliari Fondi eroina Fondi Rital Fond ad apporto -Fondi Rivervári - Fondi immobiliari tacion

D'altra parte si sa, il mattone (e il suo valore) non tradiscono mai. Questo luogo comune, ritenuto dai più una certezza nel settore degli investimenti, almeno fino allo scoppio della crisi immobiliare (e dei subprime) negli USA, è ora oggetto di attente analisi, alla stregua di qualsiasi altro tipo di investimento mobiliare! L'introduzione del principio del Fair Value nella valutazione dei titoli mobiliari ( =Valore equo o di mercato, anziché al costo o prezzo pagato) impone quindi analoghi strumenti d'analisi per stimare l'effettivo valore patrimoniale dell'investimento immobiliare, al fine di poter valutare correttamente i rischi di altre "bolle speculative".investitalia

L'investimento immobiliare: mercato, valutazione, rischio

La rilevanza del settore immobiliare sull'economia mondiale era già apparsa in maniera evidente durante la crisi dell'inizio degli anni Novanta.

In molti Paesi un improvviso aumento della disoccupazione e un rialzo nei tassi di interesse sui mutui, aveva costretto numerose famiglie a vendere gli immobili, con un effetto negativo sull'intero sistema economico, a iniziare dalle banche. Un effetto non meno rilevante, che si è mantenuto per buona parte del decennio, è stata la riduzione nei consumi delle famiglie, fortemente legati al livello del prezzo delle abitazioni. Effetti analoghi si sono verificati anche nel settore degli immobili commerciali.

L'attuale situazione economica a livello globale, iniziata con la crisi dei mutui subprime negli Stati Uniti e propagatasi nel resto delle economie, mostra che tali eventi purtroppo non fanno parte soltanto del passato.

$ Un eccesso di indebitamento a fronte di fondamentali non più solidi ha condotto nuovamente a una crisi che, sebbene non in via prevalente, vede il settore immobiliare fortemente coinvolto: emerge chiaramente la necessità di operare, in un settore che rappresenta circa un terzo della ricchezza mondiale, con strumenti adeguati e con una piena conoscenza del funzionamento del mercato. Le forti contrazioni di valori di altre asset class all'inizio degli anni Duemila (in particolare sui mercati borsistici) hanno anche evidenziato l'esigenza di allocare una parte della ricchezza all'immobiliare per diversificare il patrimonio: molti operatori sui mercati immobiliari (in particolare le banche, gli investitori istituzionali e le società di consulenza) riconoscono sempre più l'esigenza di approfonditi studi e analisi sugli investimenti e sui mercati immobiliari. Negli ultimi venti anni lo sviluppo di tali studi rispecchia la presa di coscienza dell'importanza del settore e contribuisce notevolmente a una migliore trasparenza dei mercati.investitalia

Rendimento e rischio di un investimento immobiliare

Spesso l'attenzione dell'investitore si focalizza sul rendimento di un investimento immobiliare, cioè sul ritorno economico di un investimento in funzione del prezzo di acquisto dell'immobile e dei flussi di cassa da esso generati. Non bisogna dimenticare però che i concetti di rendimento e di rischio sono indissolubilmente connessi, per cui la valutazione del rischio di un investimento immobiliare è fondamentale.

Intanto bisogna dire che il rendimento di un investimento immobiliare interessa aspetti diversi, riguardanti nel contempo gli obiettivi perseguiti e soprattutto i metodi di calcolo utilizzati.

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I rendimenti previsionali attesi permettono di stimare correttamente le prospettive connesse all'acquisto di un immobile a un determinato prezzo.A quel punto si può giudicare l'opportunità dell'investimento, soprattutto rispetto alle attese di crescita dei flussi di cassa (redditi da locazione per esempio) e di incremento del valore dell'immobile.

Importante per una corretta stima del rendimento previsionale considerare anche l'effetto sul rendimento del capitale proprio (equity) derivante dal ricorso alla leva finanziaria.investitalia

Il "mattone" come bene rifugio

Da sempre nell'immaginario collettivo del consumatore italiano il "mattone viene percepito come un investimento sicuro, in particolar modo quando si preferisce ripiegare su una "strategia tranquilla" sul lungo periodo.

Ed i recenti dati sulle compravendite immobiliari confermano questa tendenza.

Nemmeno la crisi mondiale scatenata dalla vicenda dei mutui sub prime negli Stati Uniti ha scalfito questa certezza: la lezione è servita comunque a far comprendere che è meglio restare alla larga da bolle speculative, o meglio ancora bisogna saperle comprenderle e non restarne vittima.

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Anche dagli analisti finanziari di Borsa, l'investimento immobiliare è notoriamente ritenuto al riparo dall'inflazione, anzi.

Con il termine Inflation Hedging vengono indicati tutti quei titoli che mantengono costanti e/o migliorano le proprie performance con l'aumento dell'inflazione: l'investimento immobiliare ne rappresenta l'esempio per eccellenza in quanto i redditi da locazione aumentano di pari passo con l'inflazione così come la rivalutazione degli immobili.

Inoltre è usuale che tassi di inflazione elevati, aumentano il rischio dei comuni titoli azionati, spingendo gli investitori verso il mercato immobiliare, determinando così un incremento dei prezzi.investitalia

Lo scandalo dei "mutui sub prime"

Come tutti sanno lo scandalo finanziario dei Mutui sub prime negli Stati Uniti è stato originato da una serie di eventi, che vedono protagonisti la buona fede di moltissimi consumatori in abbinamento a "dir poco" pratiche scorrette di parecchi operatori finanziari, in particolare Banche.

In pratica, i mutui che sono sempre stati il più sicuro strumento finanziario a disposizione delle Banche per prestare a bassissimo rischio il denaro, sono stati trasformati in veri e propri strumenti speculativi, ad altissimo rischio.

1400 1300 1200 1100 1000 900 800 700 600 500 31/12/01 31/12/02 31/12/03 31/12/04 31/12/05 31/12/06 31/12/07 FTSE-100 S&PMIB Q ₹020

La malafede delle Banche è dimostrata dal fatto che, a differenza di quanto accade usualmente, nel caso dei mutui sub prime si sono preoccupate di disfarsi velocemente del rischio elevatissimo di insolvenza dei contraenti, scaricandolo interamente su ignari consumatori-investitori, attraverso l'emissione di obbligazioni che promettevano a loro volta alti rendimenti.

Per contro, false perizie immobiliari così come improbabili valutazioni economiche dei contraenti, consentiva agli intermediari finanziari di offrire mutui ipotecari per l'acquisto con tassi molto alti, minando in questo modo le già scarse possibilità di pagamento delle rate.

Per questa ragione i prodotti d'investimento INVESTITALIA, anche nel settore immobiliare, oltre a rendite di tutto rispetto, offrono analisi di mercato aggiornate, ma soprattutto un monitoraggio in tempo reale dei fondamentali dell'investimento, alla stregua di qualsiasi altro prodotto borsistico.investitalia

European Commission FIN-FOCUS

Dicembre 2007 - Newletter Commissione Europea

Come ha avuto inizio la crisi?

La crisi finanziaria dei mutui subprime ha avuto inizio negli Stati Uniti nel 2006. All'origine della crisi l'erogazione di mutui a clienti che non fornivano sufficienti garanzie e che in condizioni normali non li avrebbero ottenuti. Purtroppo il forte calo del mercato immobiliare statunitense ha reso impossibile per molti proprietari rispettare gli impegni finanziari contratti con conseguente netto aumento dei sequestri di immobili nel mercato dei mutui subprime. In questo contesto molti dei principali istituti che erogavano mutui subprime hanno dovuto cessare l'attività o avviare la procedura di fallimento. Ma perché questa crisi ha ripercussioni per noi in Europa? La risposta è data dall'interconnessione dei mercati finanziari globali.

Tradizionalmente il rischio di una possibile insolvenza del detentore di un mutuo ipotecario, il rischio di credito, era detenuto dall'istituto di credito che aveva erogato il mutuo, in genere una banca. Tuttavia, mediante una procedura di cartolarizzazione, il rischio di credito associato ai mutui subprime è stato trasferito ai mercati finanziari globali e quindi anche a investitori europei. Una volta iniziati negli Stati Uniti i sequestri di beni collegati ai mutui subprime, sono cessati i pagamenti delle rate a copertura di tali mutui, con conseguente perdita di valore dei titoli a essi collegati. Un altro problema era che nessuno conosceva la reale collocazione sul mercato dei titoli collegati ai mutui subprime ma solo che dappertutto al mondo vi era chi aveva investito in questi titoli. L'incertezza ha reso i mercati mondiali estremamente cauti e volatili, con la conseguenza che ora è molto più difficile ottenere crediti. La crisi dei mutui subprime, specifica del mercato statunitense, si è trasformata in una crisi finanziaria di portata mondiale.

I mercati finanziari sono strettamente interconnessi e una crisi in un paese ha effetti sull'economia di altri paesi. Per affrontare i problemi provocati dalle recenti perturbazioni dei mercati finanziari, la Commissione si è posta l'obiettivo di migliorare la trasparenza, le pratiche di gestione del rischio e la valutazione degli strumenti finanziari. Il lavoro della Commissione in settori quali i crediti ipotecari e l'educazione dei consumatori dovrebbe contribuire a conseguire questo obiettivo.

Inoltre sono stati individuate nuove tematiche che richiedono ulteriori approfondimenti.

È necessario poter individuare meglio le aree di rischio nei mercati finanziari, mettere a punto metodi più efficaci per la valutazione dei titoli, garantire che gli investitori diversi dalle banche gestiscano adeguatamente i rischi e analizzare il ruolo svolto dalle agenzie di rating del credito nel corso della crisi. I ministri delle finanze della UE hanno invitato la Commissione a avviare il lavoro su queste tematiche entro la fine del 2008.