Lezioni di Estimo Generale: principi, stima analitica e capitalizzazione

ARTI FIGURATIVE

LICEO ARTISTICO AERONAUTICO ISTITUTO TECNICO ISTRUZIONE ADULTI PROFESSIONALE PRODUZIONI INDUSTRIALI M.A. T. SOCIO SANITARIO 0002101102.00 I.I.S.S. E. MAJORANA GELA REFT BBLICA ITALIANA FONDI STRUTTURALI EUROPEI pon 2014-2020

Offerta formativa

Liceo Artistico: Istituto Tecnico: Design Moda - Arti Figurative Costruzioni Ambiente Territorio Trasporti e Logistica Nautico e Aeronautico Istituto Professionale: Manutenzione Assist. Tecnica - Prod. Industriali Servizi Socio Sanitari e Odontotecnico Istruzione degli adulti: Costruzioni Ambiente Territorio (serale) CLIS00600B

LEZIONI DI ESTIMO GENERALE

Tutte le volte che dobbiamo esprimere un giudizio, ma non abbiamo strumenti di misura adeguati, effettuiamo una stima che non ci fornisce un dato certo ma solo probabile. Difatti se devo valutare un appartamento, un terreno o l'interrogazione di un allievo, non avendo strumenti di misura adeguati devo fare una stima. Invece se devo calcolare la superficie di un terrazzo, l'area di un terreno, il volume di un fabbricato, la temperatura, il grado alcoolico del vino ...... , non faccio una stima bensì, una misurazione perché posso usare degli strumenti di misura che mi permettono di calcolare questi valori, che saranno tanto più precisi quanto più preciso sarà lo strumento. Con la misurazione si ottengono dati certi mentre con la stima solo dati probabili. La stima è soggettiva e può risentire dell'influenza di chi l'effettua potendo, in questo modo, essere diversa da quella effettuata da altre persone e di conseguenza assume poca importanza. La funzione dell'Estimo è quella di insegnarci la metodologia da seguire, caso per caso, per fare in modo che quel giudizio sia obiettivo e perché avvenga esso deve corrispondere ai giudizi dati dalla maggior parte dei periti. In questo modo il giudizio di stima , pur essendo di natura soggettiva risulta più oggettivo possibile. Perché sia oggettivo il giudizio di stima non deve essere influenzato dalle opinioni personali del perito o delle persone implicate. Il tecnico si deve comportare come un termometro che rileva la temperatura ma non deve essere influenzato da tutto quello che lo circonda. Secondo la definizione di G. Medici "l'estimo è una scienza che insegna ad esprimere giudizi circa la somma di moneta che si può attribuire, per soddisfare date esigenze pratiche, a un qualsiasi bene economico oggetto di stima". Per fare una buona stima occorre, inoltre, che il perito conosca il bene da stimare e il mercato in cui opera. Se ad un ragazzo chiediamo di fare una stima su un motorino usato lui, prima di pronunciarsi, ci chiederà delle informazioni, modello, età, cilindrata, km effettuati, se è tenuto in buone condizioni ecc ..... e, dopo aver riflettuto un po', si esprimerà dicendo " per me vale questa cifra" ed Lezioni di estimo generale del prof. Onofrio Frenda Pagina 1effettivamente quel valore sarà vicino a quello reale, a quello che avrebbe avuto in una libera contrattazione.

Esempi di stima

Se, allo stesso ragazzo, chiediamo di dirci quanto può valere una nave, un aereo, un appezzamento di terreno, lo stesso incomincerà a "sparare" dei valori senza cognizione di causa. Cosa è successo:

• nel 1º caso riesce a darci un valore attendibile perché conosce il bene da stimare e anche il mercato. Infatti chiede delle informazioni sul bene e dopo cerca di collocarlo, mentalmente, più vicino possibile a uno dei motorini che sono stati venduti recentemente e di cui lui conosce il prezzo mentre, nel 2º caso non conosce il bene né il mercato.

Quindi più il tecnico conosce il bene da stimare e il mercato in cui opera, più attendibile sarà la sua stima. Quando parliamo di mercato ci riferiamo a quello in cui il bene dovrà essere venduto, naturalmente la stessa cassetta di limoni avrà un prezzo diverso se verrà venduta a Gela o a Milano. Ricordatevi che il prezzo è un dato certo e rappresenta il punto d'incontro della domanda e dell'offerta mentre, il valore di stima è un dato probabile e non certo. Pertanto, possiamo dire che, il tecnico più bravo è quello che sbaglia di meno visto che si tratta di dati probabili e non certi. L'estimo non è una disciplina scientifica come per esempio la matematica e la fisica, la scientificità dell'estimo sta nel metodo che consente al perito di rendere la stima più oggettiva possibile. Il valore della stima non è dunque certo ma è il valore più probabile. Per giungere a tale valutazione bisogna avere dei riferimenti continui con il mercato che ci dà dei dati certi che sono i prezzi. Quindi possiamo dire che:

• il valore dipende dallo scopo della stima e costituisce il fondamento del giudizio di stima che deve essere sempre oggettivo;
• il metodo estimativo è concettualmente unico e consiste nella comparazione ;
• la previsione è una caratteristica intrinseca del giudizio di stima e occorre fare riferimento sempre allo stesso mercato e alle stesse condizioni di mercato in quanto il giudizio è basato sempre sull'ordinarietà.

Per poter effettuare una stima occorre individuare lo scopo della stima stessa o ragion pratica e successivamente scegliere l'aspetto economico che si addice di più perché come diceva il Serpieri "molte valutazioni non sono determinazioni di valori di mercato ma attribuzioni di valore in vista di speciali scopi". Uno stesso bene può presentare diversi aspetti economici o "speciali scopi", ma solo uno risponde Lezioni di estimo generale del prof. Onofrio Frenda Pagina 2bene al quesito posto e ciò dipende dallo scopo per il quale la stima stessa è richiesta. Tale scelta dipende dai rapporti economici e giuridici intercorrenti tra fatti, cose e persone implicati nella stima, il che riflette la stessa ragion pratica.

Esempi di ragion pratica

Forse è il caso di fare qualche esempio:

• la stima per la distruzione di un'auto prima che venga venduta dal concessionario e quindi di proprietà della casa costruttrice sarà uguale al costo di riproduzione (costruzione) dell'auto. Se la stessa venisse distrutta dopo essere stata venduta dal concessionario e quindi di proprietà di un qualsiasi cittadino, la stima coinciderebbe con il probabile valore di mercato cioè con la somma di denaro necessaria per poterla riacquistare. Come vedete pur trattandosi dello stesso bene assume due valori diversi in funzione della ragion pratica.
• Se in un incidente muoiono delle persone, stesso sesso, stessa età ma che svolgevano lavori diversi con un reddito diverso, la stima sarà diversa. Non potremmo mai stimare il danno affettivo ma quello economico che subirà la famiglia sì, in questo caso andremo ad effettuare un'accumulazione iniziale di tutti i mancati redditi a cui andrà incontro la famiglia.
• Nel caso di un'espropriazione parziale può accadere che il bene residuo subisca un deprezzamento, in tal caso l'aspetto economico che si addice di più è quello complementare. La stima viene fatta per differenza fra il valore del bene prima dell'espropriazione e quello che rimane dopo, in questo modo l'indennizzo da corrispondere coinciderà con il danno reale, comprendendo il valore della parte espropriata più il deprezzamento della parte residua.

Come abbiamo potuto appurare, in funzione dello scopo, il tecnico sceglierà l'aspetto economico appropriato che risolverà con razionalità il quesito estimativo. Infatti lo stesso bene nello stesso momento può assumere valori diversi se valutato per scopi o finalità diversi. Quindi la scelta del criterio estimativo dipenderà, fondamentalmente, dalla ragion pratica della stima stessa. In molti casi lo scopo è implicito nelle norme giuridiche, estimo legale .... , in cui la legge stabilisce l'aspetto economico o il criterio di stima da seguire. In altri casi lo scopo è stabilito dai rapporti contrattuali, dalle consuetudini, dalle indicazioni date da chi ci chiede la stima. Se lo scopo è la compravendita di un bene immobile, l'aspetto economico più idoneo è il più probabile valore di mercato; se lo scopo è il danno causato da un incendio al fabbricato, non usiamo il valore complementare bensì il costo di ricostruzione della parte distrutta; se lo scopo è stimare il probabile valore di un bene che potenzialmente può essere trasformato useremo il valore di trasformazione. Non c'è un numero di casi limitati ma, questi possono essere infiniti pertanto, di volta in volta, il Lezioni di estimo generale del prof. Onofrio Frenda Pagina 3tecnico, in funzione dei rapporti economici e giuridici che intercorrono tra fatti, cose e persone coinvolte nella stima, dovrà scegliere l'aspetto economico che più si addice allo scopo della stima.

Aspetti economici o criteri di stima

Gli aspetti economici o criteri di stima che può assumere un bene economico sono sei e sono:

1. probabile valore di mercato;
2. probabile valore di costo;
3. probabile valore di capitalizzazione;
4. probabile valore di trasformazione;
5. probabile valore complementare;
6. probabile valore di surrogazione.

Come si può notare, a ogni aspetto economico si è premessa la locuzione probabile per sottolineare che il valore di stima non è un dato certo ma un dato probabile (tipico delle previsioni).

PROBABILE VALORE DI MERCATO

Si può definire come la quantità di moneta con cui quel bene potrà essere scambiato in un dato mercato e in un dato momento. Il bene può anche non essere in vendita: il tecnico si limita a prevedere, in base alla comparazione con i prezzi realmente pagati recentemente e nello stesso mercato per beni simili al nostro, quale potrebbe essere il più probabile valore pagabile oggi per il bene oggetto di stima. Per applicare questo criterio estimativo si devono verificare alcune ipotesi:

• per il bene oggetto di stima, esiste un mercato e questo deve essere attivo (cioè per beni simili al nostro devono esserci tanti beni che recentemente sono stati oggetto di compravendita);
• possibilità di individuare con sicurezza i valori dei beni compravenduti (spesso per motivi fiscali si cerca di mascherare i valori reali);
• individuazione di parametri tecnici o economici direttamente proporzionali al valore del bene e comuni tra i beni compravenduti e quello oggetto di stima.

Questo criterio estimativo è basato sulla comparazione pertanto, una volta verificatesi queste condizioni basterà applicare la seguente proporzione per trovare il più probabile valore di mercato Σ PREZZI: ΣΡ=Χ: Px quindi avremo: Px ΣΕ _ PREZZI X = Lezioni di estimo generale del prof. Onofrio Frenda Pagina 4