Ivs: Standard di valutazione immobiliare e tipi di valore

Standard Internazionali di Valutazione Immobiliare (IVS)

Gli Standard internazionali di valutazione immobiliare o International Valuation Standards (IVS) sono un insieme di regole stabilite a livello internazionale da applicare nella stima del valore degli immobili.

Tipi di Valore negli IVS

Negli IVS abbiamo due tipi di valore:

• Il valore di mercato;
• Valori diversi dal valore di mercato.

Il Valore di Mercato

Il valore di mercato è il più probabile prezzo di mercato al quale un determinato immobile può essere compravenduto alla data di stima, posto che l'acquirente e il venditore abbiano operato in modo indipendente, non condizionato e nel proprio interesse dopo un'adeguata attività di marketing durante il quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione.

Significato del Valore di Mercato

• «più probabile prezzo di mercato»: si riferisce al prezzo espresso in denaro che più degli altri avrà la probabilità di essere pagato per l'immobile.
• «Alla data di valutazione»: il valore di mercato si deve riferire ad una data precisa.
• «L'acquirente e il venditore abbiano operato in modo indipendente»: le parti contraenti agiscono ognuna nel proprio interesse.
• «Dopo un'adeguata attività di marketing»: l'immobile deve essere esposto sul mercato per una sufficiente quantità di tempo affinché un adeguato numero di persone possa valutare la possibilità di comprarlo.
• «Nell'ambio del quale entrambe le parti hanno agito con cognizioni di causa, con prudenza e senza alcuna costrizione»: i contraenti conoscono tutti gli elementi che influenzano il valore dell'immobili, e agiscono in maniera prudente e senza essere costretti.

Valori Diversi dal Valore di Mercato

Gli immobili possono essere valutati anche in base a valori diversi da quelli di mercato per affrontare valutazioni specifiche in ambito:

• Contabile,
• Assicurativo
• Legale;
• Fiscale;
• Creditizio,
• etc.

Highest and Best Use

Highest and best use è un principio cardine utilizzato negli IVS che tradotto letteralmente in italiano significa il più alto e il miglior utilizzo. Questo termine si riferisce al fatto che bisogna valutare un immobile non solo rispetto al suo stato attuale ma anche secondo la più redditizia tra le diverse destinazioni alternative.

Metodi di Stima negli IVS

Negli IVS i procedimenti di stima vengono chiamati metodi. I metodi di stima sono:

• Metodo del confronto di mercato (Market Comparison Approach, MCA): Il bene vale quanto può essere pagato in un compravendita;
• Metodo del reddito (Income Approach, IA): il bene vale quanto mi può fare ricavare;
• Metodo del costo (Cost Approach, CA): il bene vale quanto mi può costare riprodurlo.
• N.B. Bisogna usare il primo metodo, e se non è possibile, allora si usa il secondo oppure se questo non si può usare, si usa il terzo.

Il Rapporto di Valutazione

Negli IVS le operazioni di stima sono riportate nel rapporto di valutazione e comprendono:

• Assunzione dell'incarico o nomina: è il punto di partenza. Viene conferito l'incarico al perito.
• Quesito estimativo: Il perito esprime in maniera chiara il quesito di stima. A volte è espresso chiaramente dal committente altre volte no.
• Tipi di valore: si distingue tra il valore di mercato e valori diversi dal valore di mercato;
• Highest and Best Use: si fa l'analisi dell'uso più vantaggioso dell'immobile;
• Procedimenti: si usa il metodo del valore di mercato e se non è possibile in subordine quello di capitalizzazione e in fine quello di costo.
• Sintesi estimativa: si esprime il giudizio di valore.

Il Metodo del Confronto di Mercato (MCA)

Il Metodo del Confronto di Mercato MCA è il principale procedimento di stima del valore di mercato. Si svolge mediante il confronto dell'immobile oggetto di stima (soggetto o subject) con immobili simili (comparabili o comparables). Il confronto viene effettuato in base ai prezzi di compravendita dei beni simili e alle caratteristiche del bene oggetto di stima e dei beni simili.

Procedimento del Metodo del Confronto di Mercato

Il procedimento del Metodo del Confronto di Mercato MCA consiste nell'aggiustare ossia nel trovare i prezzi che sarebbero stati pagati per gli immobili comparabili se avessero avuto le stesse caratteristiche dell'immobile da stimare.

Rilevazione dei Prezzi

I prezzi possono essere rilevati:

• Documenti di trasferimento ufficiale (contratti);
• Parti interessate (venditore e acquirente);
• Parti terze (notai, geometri, periti agrari, banche, etc).

Caratteristiche degli Immobili

Le caratteristiche di un immobile, estrinseche e intrinseche, esprimo un aspetto di un immobile e possono essere:

• Quantitative: esprimono una grandezza fisica e vengono misurate con scale cardinali (superficie di 100 mq, numero di luci, etc.)
• Qualitative: esprimono una qualità e possono essere misurate con scale nominali (dico se un caratteristica c'è oppure non c'è come l'ascensore) oppure ordinali (classifico la caratteristica in ordine come il livello di piano che può essere primo, secondo, etc.)

Fasi del Procedimento di Confronto

Il metodo del confronto prevede le seguenti fasi:

1. Rilevazione dei dati dei comparabili e dell'immobile da stimare. Si rilevano i prezzi di compravendita dei comparabili e si scelgono e si rilevano le caratteristiche dei comparabili e del bene da stimare che sono causa di variazione dei prezzi;
2. Redazione della Tabella dei dati. Nella tabella dei dati vengono riportati i prezzi dei comparabili nonché le caratteristiche dei comparabili e del bene oggetto di stima;
3. Redazione della tabella dei prezzi marginali. Nella tabella dei prezzi marginali vengono determinati i prezzi marginali delle singole caratteristiche. I prezzi marginali esprimono la variazione di prezzo al variare delle caratteristiche.
4. Redazione della Tabella di valutazione. Nella tabella di valutazione, in base ai prezzi marginali precedentemente calcolati, applico gli aggiustamenti. In pratica nella tabella di valutazione si determina quanto sarebbero stati pagati i prezzi dei comparabili se avessero avuto le stesse caratteristiche del bene oggetto di stima.
5. Nella sintesi conclusiva si applica il test di verifica (divergenza percentuale), che serve a validare la bontà dei dati, e si presentano i risultati della stima.

Tabella dei Dati

Subject C B 0 ATABELLA DEI DATI Caratteristica A B C S PREZZO 101.000 € 120.000 € 108.000 € ? DATA 3 4 2 0 SUPERFICIE PRINCIPALE 100 m2 110 m2 104 m2 107 m2 IMPIANTO 0 1 0 1

• Con i termini: A - Comparabile A; B - Comparabile B; C - Comparabile C; S - Soggetto.
• I comparabili A, B, e C sono stati compravenduti rispettivamente a un prezzo di 101.000 € , 120.000 € e 108.000 €.
• I comparabili A, B, e C sono stati compravenduti rispettivamente 3, 4 e 2 mesi prima della data di stima.
• Per superficie principale si intende quella interna compresa al 100%, la superficie occupata dai muri divisori interni e i muri perimetrali, al 50% quella occupata da muri confinanti con altre proprietà. Per semplicità di calcolo non sono state considerate le superfici accessorie (balconi, cantine, etc.).
• Presenza di un impianto dell'età di 10 anni (condizionatore, riscaldamento autonomo, etc.) in B e C.

Tabella dei Prezzi Marginali

TABELLA DEI PREZZI MARGINALI Caratteristica A B C PREZZO 101.000 € 120.000 € 108.000 € DATA (aumento mensile delle quotazione) 0,0008*101.000 = - 80,8 € 0,0008*120.000= - 96 € 0,0008*108.000= - 86,4 € SUPERFICIE PRINCIPALE IMPIANTO (costo deprezzato)

• L'incremento dei prezzi è del 1% annuo, che su base mensile diventa 1%/12 = 0,08% = 0,0008.

Calcolo Prezzi Marginali

TABELLA DEI PREZZI MARGINALI Caratteristica A B C PREZZO 101.000 € 120.000 € 108.000 € DATA (aumento mensile delle quotazione) 0,008*101.000 = - 80,8 € 0,008*120.000= - 96 € 0,008*108.000= - 86,4 € SUPERFICIE PRINCIPALE (prezzo medio) 101.000/100= 1.010 €/m2 120.000/110= 1.090,91 €/m2 108.000/107= 1.038,46€/m2 IMPIANTO (costo deprezzato)

• Il prezzo medio di ogni comparabile si calcola dividendo il prezzo per la superficie (in caso di presenza di superfici accessorie il calcolo varia). Il prezzo medio più basso 1.010 €/m2 < 1.039 €/m2 < 1.091 € m2 viene utilizzato come prezzo marginale della superficie.

Costo Impianto Deprezzato

TABELLA DEI PREZZI MARGINALI Caratteristica A B C PREZZO 101.000 € 120.000 € 108.000 € DATA (aumento mensile delle quotazione) 0,008*101.000 = - 80,8 € 0,008*120.000= - 96 € 0,008*108.000= - 86,4 € SUPERFICIE PRINCIPALE (prezzo medio) 101.000/100= 1.010 €/m2 120.000/110= 1.090,91 €/m2 108.000/107= 1.038,46€/m2 IMPIANTO (costo deprezzato) 10.000 - (10.000/25 *10) = 6.000 € 10.000 - (10.000/25*10) = 6.000 € 10.000 - (10.000/25*10) = 6.000 €

• Il costo per l'acquisto e il montaggio dell'impianto a nuovo è pari a 10.000 €. L'impianto del soggetto ha una vita attuale pari a 10 anni e una vita utile pari a 25 anni. Per questo motivo si è calcolato il deprezzamento annuo lineare che è pari a 10.000 /25 = 400 €. In 10 anni l'impianto ha subito un deprezzamento pari a 400 * 10 =4.000 €. Il valore attuale dell'impianto è pertanto pari a 10.000 - 4.000 = 6.000 €.

Tabella di Valutazione

TABELLA DI VALUTAZIONE Caratteristica A B C PREZZO 101.000 € 120.000 € 108.000 € DATA (0-3)*(- 80,8) = + 242,4€ (0-4)*(-96) = + 384 (0-2)*(-86,4)= + 172,8 € SUPERFICIE PRINCIPALE IMPIANTO PREZZI AGGIUSTATI

Dati per la Valutazione

TABELLA DEI DATI Caratteristica A B C S PREZZO 101.000 € 120.000 € 108.000 € DATA 3 4 2 .... TABELLA DEI PREZZI MARGINALI Caratteristica A B C PREZZO 101.000 € 120.000 € ·108.000 € DATA (aumento mensile delle quotazione) 0,008*101.000 = - 80,8 € 0,008*120.000= - 96 € 0,008*108.000= - 86,4 €

Aggiustamenti nella Tabella di Valutazione

TABELLA DI VALUTAZIONE Caratteristica A B C PREZZO 101.000 € 120.000 € 108.000 € DATA (0-3)*(- 80,8) = + 242,4€ (0-4)*(-96) = + 384 (0-2)*(-86,4)= + 172,8 € SUPERFICIE PRINCIPALE (107-100)*1.010= + 7.070 € (107-110)*1.010= - 3.030 € (107-104)*1.010= + 3.030 € IMPIANTO PREZZI AGGIUSTATI

Dati e Prezzi Marginali per Aggiustamenti

TABELLA DEI DATI Caratteristica A B C S PREZZO 101.000 € 120.000 € 108.000 € DATA 4 2 SUPERFICIE PRINCIPALE 100 m2: 110 m2 104 m2 107: m2 TABELLA DEI PREZZI MARGINALI Caratteristica A B C: PREZZO 101.000 € 120.000 € 108.000 € DATA (aumento mensile delle quotazione) 0,008*101.000 = - 80,8 € 0,008*120.000= - 96 € 0,008*108.000= - 86,4 € SUPERFICIE PRINCIPALE (prezzo medio) 101.000/100= 1.010 €/m2 120.000/110= 1.090,91 €/m2 108.000/107= 1.038,46€/m2