Historia de la valuación en México, Universidad Autónoma de Baja California

L CONGRESO NACIONAL DE VALUACIÓN

"Ya todo está
dicho"
Un paseo por la historia de la
valuación en México
Presenta:
Julio E. Torres Coto M.
Ingeniero Civil, Maestro en Valuación
Colegio de Valuadores Estado de Baja
California
Universidad Autónoma de Baja California

L CONGRESO NACIONAL DE VALUACIÓN Irapuato

1L CONGRESO NACIONAL DE VALUACIÓN
Irapuato, Guanajuato
29 de Octubre al 1 de Noviembre de 2014

ÍNDICE

1. - RESUMEN
   3
2. - PALABRAS CLAVE
   4
3. 
   5
4. 1 .- LOS ORÍGENES
   5
5. 2 .- LOS TIEMPOS CLÁSICOS
   6
6. 3 .- EDAD MEDIA.
   6
7. 4 .- EL PENSAMIENTO ECONÓMICO
   6
8. 5 .- LA VALUACIÓN COLONIAL
   7
9. 6 .- LA INDEPENDENCIA.
   8
10. 7 .- LA ÉPOCA MODERNA
    9
11. 8 .- LA DIRECCIÓN GENERAL DE PENSIONES
    10
12. 9 .- LEY GENERAL DE INSTITUCIONES DE CRÉDITO Y
    ESTABLECIMIENTOS BANCARIOS
    10
13. 10 .- BANCO HIPOTECARIO URBANO
    13
14. 11 .- ASOCIACIÓN HIPOTECARIA MEXICANA.
    13
15. 12 .- BANCA PRIVADA.
    14
16. 13 .- PRIMERA CONVENCIÓN PANAMERICANA DE
    VALUACIÓN
    15
17. 14 .- IV CONVENCIÓN PANAMERICANA DE VALUACIÓN
    16
18. 15 .- INSTITUTO MEXICANO DE VALUACIÓN
    18
19. 16 .- CRECE LA ORGANIZACIÓN
    18
20. 17 .- NACE LA ASOCIACIÓN
    19
21. 18 .- DESARROLLO TÉCNICO
    21
22. 19 .- COMISIÓN DE AVALÚOS DE BIENES NACIONALES.
    23
23. 20 .- ENSEÑANZA DELA VALUACIÓNL CONGRESO NACIONAL DE VALUACIÓN
    24
24. 21 .- REUNIÓN DE PRESIDENTES DE ORGANISMOS
    NORTEAMERICANOS DE VALUACIÓN
    25
25. 22 .- CONGRESOS PANAMERICANOS
    25
26. 23 .- LAS NORMAS INTERNACIONALES
    26
27. 24 .- LA BANCA MÚLTIPLE.
    27
28. 25 .- EL ENFOQUE DE MERCADO
    28
29. 26 .- SOCIEDAD HIPOTECARIA FEDERAL
    29
30. 27 .- CONCLUSIÓN
    30

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L CONGRESO NACIONAL DE VALUACIÓN REFERENCIAS

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3L CONGRESO NACIONAL DE VALUACIÓN

RESUMEN

Al llegar a esta Quincuagésimo Convención o Congreso Nacional
de Valuación me ha parecido interesante y aún más, justo invitar a mis
colegas valuadores de la República Mexicana y echar un vistazo atrás. A
tratar de ver y, para algunos, recordar de donde venimos y que es lo que
hemos hecho para llegar hasta acá en el tiempo.
Entendiendo lo que ha dicho el filósofo, "el hombre es él y su
circunstancia", no puede cabernos duda de que los profesionales de la
valuación de hoy, si somos algo, lo somos por las circunstancias en que
hemos venido formando esta profesión a lo largo de los lustros, las
décadas y, por que no decirlo, los siglos.
Todos sabemos que la valuación tiene orígenes muy remotos en la
historia. Sin remontarnos hasta allá, si es importante y es lo que se
pretende hacer aquí, reconocer cual ha sido la forma en que evolucionó la
disciplina, el arte, la técnica y la ciencia de la valuación en México en las
pasadas seis décadas y como se ha ido consolidando la profesión de
valuador en la que la mayoría de nosotros militamos.
Esto me ha llevado a recordar, sí, pero también a hurgar en
archivos y memorias.
Desde luego que no se trata de una investigación histórica que se
acoja a los cánones de tal, es simplemente un breve paseo que espero
sirva para que reconociendo de donde venimos, tratemos de entender
quienes somos y, quizá, pensar: a donde vamos.

PALABRAS CLAVE

Valuación. Historia.
4L CONGRESO NACIONAL DE VALUACIÓN

LOS ORÍGENES DE LA VALUACIÓN

Desde cualquier punto que se quiera ver, es un hecho
incontrovertible que la valuación no es, ni con mucho, una
disciplina nueva. Sus orígenes, si bien no documentados, se
remontan al momento de la evolución humana en que el hombre
llega a ser y entenderse homo economicus. A partir de ese
momento, cuando el hombre reconoce que los bienes que
aprovecha, genera o produce son intercambiables por aquellos
producidos o generados por otro u otros que requieren y pueden
aprovechar los suyos, también entiende que hay una relación de
valor entre lo que el ofrece y el otro demanda, al igual que la hay
entre lo que el demanda o requiere y los otros ofrecen.
En ese momento alguien emite un juicio de valor. Sí, aún no se
habla de moneda o de valor monetario, habrá aún que recorrer un
largo camino evolutivo, pero desde el momento que algo es más
deseable que otra cosa, se pone en evidencia que ese algo vale
más que lo otro. Dejemos por el momento de pensar cual es la
unidad de medida, lo importante es que la hay y que alguien,
cualquiera de las partes o posiblemente un tercero, si ya se ha
evolucionado a ese grado, la estima, define o fija.
Al correr el tiempo el hombre aprende a vivir en sociedad y en
alguna forma ésta se estructura y jerarquiza, apareciendo la figura
de gobierno. Cuando ésta surge, trae aparejada la necesidad de
recursos para operar y prestar los servicios que los gobernados
esperan. Así se hace necesaria la recaudación pública, lo que
implica obtener recursos de los que los generan, es decir quienes
producen la riqueza del estado. Sí, porque en un hecho que, salvo
en las economías centralizadas, el estado no es generador de
riqueza, pero si su beneficiario y en algunas ocasiones distribuidor.
Y la base para gravar al productor es saber cuál es su riqueza,
cuanto vale. Ahí se necesita un valuador y con mayor precisión
semántica: un tasador.
En el antiguo Egipto, en donde los encargados de la recaudación
eran los sacerdotes, se diseño un sistema para estimar la
extensión de tierra inundada o regada por la avenida del año y con
esa base saber cual sería la producción y cual la parte que
correspondía al templo o al faraón. Sencillo, pero efectivo.
5L CONGRESO NACIONAL DE VALUACIÓN

Sistemas de Recaudación en la Creciente Fértil

En la Creciente Fértil hubo sistemas equiparables para obtener
para el soberano los ingresos que requería el funcionamiento del
aparato estatal.

LOS TIEMPOS CLÁSICOS

En el estado romano la disciplina evolucionó y, en cierta medida se
profesionalizó recayendo en los agrimensores la tarea de tasar y
valorar la tierra. Dada la importancia de la función en ocasiones las
dos tareas se asignaban a los jueces.
Lamentablemente, pese a que de aquellos tiempos sí nos ha
llegado buen volumen de literatura, no se conoce texto alguno que
arroje más luz sobre el tema que ahora nos interesa.

EDAD MEDIA

En efecto, es sólo a fines de Medioevo(Siglo XIV) que aparece en
Italia el primer texto formal sobre estimo, que es como se conoce
allá lo que nosotros llamamos valuación.
Que se haya justificado escribir sobre el tema implica, a nuestro
parecer, que la disciplina contaba con un bueno número de
practicantes, por lo que resultaba aconsejable y útil contar con una
recopilación de la información disponible y codificación de los
métodos, técnica y procedimientos reconocidos para obtener
resultados aceptables.
Atendiendo a la cronología y teniendo en cuenta lo que sabemos
del desarrollo técnico de la valuación en Italia, podemos afirmar
que ésta antecedió a la economía, pues como veremos ésta tuvo
sus orígenes cuando ya había pasado incluso el Renacimiento.
Tenemos que aceptar, con los autores italianos, que la valuación o
estimo, siendo anterior a la economía debe entenderse como una
rama autónoma y diferente de las ciencias.

EL PENSAMIENTO ECONÓMICO

La mayoría de los valuadores mexicanos hemos abrevado en
textos de origen estadounidense en los que se nos enseña la
evolución del pensamiento económico
y su relación,
principalmente, con el valor de los bienes inmuebles. Hay incluso
algún texto mexicanos que recoge esta corriente de pensamiento.
6L CONGRESO NACIONAL DE VALUACIÓN
Es sano que quienes nos dedicamos a una profesión que tiene
cercana relación con la economía, tan cercana que en algunos
casos hemos llegado a confundirlas o a entender que la nuestra
deriva de aquella, conozcamos y entendamos como se desarrolló
la doctrina económica que ahora domina y la forma en que los
fenómenos y procesos que estudia y analiza influyen en el valor de
los bienes que nos corresponde estudiar y estimar.
Por supuesto que no es el caso repetir aquí lo que todos hemos
estudiado, pero sí dejar constancia de que a partir de los estudios
de Adam Smith, se ha venido desarrollando una forma racional de
estudiar y explicar como se mueve la economía y que esos
procedimientos no solamente son útiles al valuador, sino que su
conocimiento le es indispensable.

LA VALUACIÓN COLONIAL

Debemos al distinguido ingeniero don Rafael Sánchez Juárez un
valioso estudio sobre la evolución de nuestra disciplina en México.
También son interesantes, para quien tenga curiosidad en
adentrarse en ello, los trabajos del colega capitalino Fernández del
Castillo, arquitecto, valuador y acucioso investigador que nos ha
dejado preciosos documentos sobre la historia de la valuación en
tiempos coloniales.
Entonces se requería, como ahora, para establecer la base para el
pago de impuestos y también para saber cuánto valía la hacienda
de cada cual.
Es curioso saber que en aquellos tiempos, si bien no era necesaria
la certificación del avalúo, sí se exigía que el alarife que lo había
realizado acudiera ante la autoridad eclesiástica a jurar antes Dios
que lo que decía su trabajo era cierto. La pena por falta a la verdad
era, debemos aceptar, muy superior a cualquiera que hoy se nos
imponga.
Además, ya el 14 de agosto de 1548 encontramos el primer avalúo
ordenado por el Cabildo de la Ciudad de México Tenochtitlán. La
razón es de origen fiscal, hay que estimar la base para el cobro de
un impuesto para pagar el empedrado de la ciudad. Así, se cobran
veinte pesos a cada solar para empedrado. En febrero del siguiente
año aparece la primera inconformidad documentada en contra de
las ordenanzas, aranceles y tasaciones que estaban establecidas
7L CONGRESO NACIONAL DE VALUACIÓN
en la ciudad. En esa forma se arraigó la práctica de censar y tasar
los solares de las ciudades y pueblos, esto con una razón
meramente de carácter social, es decir, como un procedimiento de
contribuir con un pago al erario.
Al principio del siglo XVII, cuando la Ciudad ya tiene 8 kilómetros
cuadrados, don Manuel de la Concha produce los primeros avalúos
masivos, estableciéndose que la Ciudad tiene un valor de
$20'000,000.

INDEPENDENCIA

La Independencia trajo cambios en las necesidades del País.
Ahora seríamos los mexicanos los responsables de sostener el
gasto del Estado que habíamos creado.
Hacia 1830 se inician los primeros avalúos periciales del México
independiente y se asigna un valor de 100 reales la vara cuadrada
en la calle de Plateros, hoy Francisco I. Madero.
Se dictaron disposiciones legales con fines fiscales, como el
decreto federal de 1836, en el cual se indicaba la regulación de una
contribución
anual de dos pesos al millar para todas las fincas urbanas. En
1838, se estableció, igualmente, una contribución sobre fincas
rústicas y, en este mismo año, se adoptó una definición de las
mismas; años más tarde, en 1843, se reglamentaron a nivel federal
los avalúos sobre fincas urbanas y rústicas del territorio nacional.
De igual modo, entre 1850 y 1851 se estableció un tipo de
contribución para fincas rústicas, urbanas y demás capitales sin
que existiera un ordenamiento físico de la propiedad.
Bien sabemos que el siglo XIX en México no se prestó a grandes
avances administrativos, las condiciones del País no eran propicias
para ello. Es lógico, pues, entender porque no fue sino hasta
finales del siglo cuando se estableció un catastro propiamente
dicho. El 11 de Enero de 1881, el Ing. Jacobo Mercado propone al
Ministro de Hacienda, Don Francisco Landero y Cos, la formación
de un catastro.
Al gobierno de don Manuel González debemos la Ley Especial de
Catastro, que sentó las primeras bases para esa institución en
nuestra Patria. Sin embargo fue sólo en 1896 que se estableció el
Catastro del Distrito Federal, habiéndole precedido los de Puebla,
Chiapas y Oaxaca.
Esta Institución tuvo una influencia trascendental en la valuación
moderna de México, como nos ha dicho don Rafael Sánchez
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