El Registro de la Propiedad: concepto, características y organización en España

El Registro de la Propiedad

El Registro de la Propiedad: Concepto y características .- Organización del Registro de la Propiedad en España .- Libros que se llevan en el Registro de la Propiedad .- Ordenación del archivo del Registro de la Propiedad .- Fines del Registro de la Propiedad .-

Concepto y Características del Registro de la Propiedad

El Registro de la Propiedad: Concepto y características .- Desde el punto de vista legislativo y doctrinal, el Registro de la Propiedad se contempla en un triple aspecto:

• a) Como institución jurídica.
• b) Como oficina.
• c) Como archivo o conjunto de libros

Como institución jurídica es aquella que, destinada a robustecer la seguridad jurídica inmobiliaria, tiene por objeto registrar la constitución, transmisión, modificación y extinción de los derechos reales sobre bienes inmuebles, así como las resoluciones judiciales relativas a la capacidad de las personas y los contratos de arrendamientos y opción. Como oficina es aquella, de carácter público, donde se custodian los libros registrales y donde, bajo la dirección del registrador de la propiedad, se extienden los asientos y se realizan las demás labores que el complejo entramado de la organización exige. Como archivo es el conjunto de libros que, bajo la custodia del registrador, constituyen los elementos imprescindibles para verificar en ellos los asientos que contendrán el objeto de la publicidad. De este triple aspecto resultan las características del Registro de la Propiedad:

1. - Es una institución jurídica .- Lejos de ser un registro administrativo que funcionaría como una base de datos, es un registro jurídico ya que sus asientos producen importantes efectos jurídicos, los derivados de los principios hipotecarios de legalidad, legitimación y fe pública registral.
2. - Tiene carácter público, pudiendo acceder a él cualquier persona, siempre que acredite un interés legítimo o conocido.3. - Sigue el sistema de folio real, llevándose por fincas.
3. - Tiene a su frente a un registrador de la propiedad, con su doble aspecto de:

• a) Funcionario público, al que se le encomiendan, bajo su responsabilidad, las funciones de la calificación y el control de la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad y legitimación de los otorgantes y la validez de su contenido.
• b) Profesional del Derecho, que, con independencia y responsabilidad, asesora y participa en la creación y desarrollo del Ordenamiento Jurídico.

1. - Es el único medio de acreditar, de forma indubitada y con efectos frente a tercero, la existencia de su objeto, mediante la publicidad formal de su contenido.

Su objeto puede definirse en un doble sentido:

• a) Objeto mediato o último, es la organización y garantía de la seguridad del tráfico de los bienes y derechos registrables mediante la publicidad jurídica que supone la inscripción.
• b) Objeto inmediato o próximo, tradicionalmente identificado con el artículo 1,1 de la Ley Hipotecaria: "El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles".

Organización del Registro de la Propiedad en España

Organización del Registro de la Propiedad en España .- El Registro de la Propiedad, entendido como oficina, necesita una ubicación, base física o sede geográfica. En este sentido, se habla de demarcación como circunscripción territorial, con unos límites precisos que determinan la competencia de cada oficina registral, dentro de la misma, con carácter exclusivo y excluyente. Este carácter estrictamente territorial de la competencia aparece establecido en el artículo 1 de la Ley Hipotecaria al establecer en su párrafo segundo que "Las expresadas inscripciones o anotaciones se harán en el Registro en cuya circunscripción territorial radiquen los inmuebles". La adopción de este sistema es consecuencia lógica del sistema de folio real, pues la dispersión entre varios Registros produciría confusión e inseguridad sobre la verdadera situación jurídica de los inmuebles. Históricamente, la circunscripción registral coincidía con las cabezas de partido judicial. Aunque el sistema es mantenido por la actual Ley Hipotecaria (art. 275), la supresión de Juzgados de Primera Instancia y las agrupaciones y divisiones de Registros han alterado el sistema, de tal forma que hoy la coincidencia ya no es total, especialmente en capitales, donde existe unapluralidad de Registros. Además, el Ministerio de Justicia, a propuesta de la DGSJFP, puede acordar el establecimiento de nuevos Registros de la Propiedad o la modificación o supresión de los existentes cuando convenga al servicio público. Externamente, se anuncia la ubicación del Registro con una placa, en la que podrá figurar el nombre y apellidos del registrador, dada la personalización de su función y su responsabilidad única y exclusiva. Además, en cada Registro existe un sello con el escudo constitucional de España en el centro, el nombre del Distrito Hipotecario y el nombre y apellidos del registrador. El Registro está abierto al público, a efectos de presentación de documentos, todos los días hábiles, de lunes a viernes, en horario de 9 a 17 horas, excepto durante el mes de agosto y los días 24 y 31 de diciembre, en que el horario de apertura es de 9 a 14 horas. Desde el punto de vista orgánico, según el artículo 259 LH, los Registros de la Propiedad dependen del Ministerio de Justicia, estando los asuntos referidos a ellos encomendados a la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública. centro superior directivo y consultivo.

Libros del Registro de la Propiedad

Libros que se llevan en el Registro de la Propiedad .- En los Registros de la Propiedad se llevarán los siguientes libros:

• a) Libro de inscripciones.
• b) Diario de presentación.
• c) Libro sobre administración y disposición de bienes inmuebles.
• d) Índice de fincas (rústicas y urbanas) e índice de personas
• e) Libro de estadística.
• f) Libro especial de anotaciones de suspensión de mandamientos judiciales, laborales o administrativos.
• g) Inventario.
• h) Los demás libros y cuadernos auxiliares que los registradores juzguen convenientes para la adecuada gestión del Registro.
• i) El libro de entrada, sin valor jurídico, impuesto por el Decreto de 25 de mayo de 1983, para recoger un breve asiento de todo documento, escrito, comunicación u oficio que se presente o reciba en el Registro, con independencia de su acceso o no al Libro Diario.
• j) La ley 24/2005, de 18 de noviembre, de reformas para el impulso de la productividad, crea otro Libro de Entrada, accesible telemáticamente, en que se hará constar de modo inmediato la presentación de los títulos por el riguroso orden en que hubiereningresado los documentos. Su finalidad es lograr la actualización inmediata del contenido de los Libros.

Los libros del Registro de la Propiedad que tienen eficacia jurídico-real se legalizan, para garantizar su autenticidad, ante el juez de primera instancia, que pone su visto bueno a continuación de la certificación expedida por la Junta de Gobierno del Colegio de Registradores y sella todas las hojas. El registrador, a continuación, fecha y firma una nota haciendo constar el recibo del Libro. El Libro Diario de Presentación se lleva en libros de hojas móviles y de forma informatizada. Es un libro uniforme para todos los Registros, según modelo aprobado oficialmente, que, con formato apaisado, consta de 250 páginas, divididas en tres columnas:

1. - La de la izquierda, dedicada a extender el asiento de presentación.
2. - La central, de 2 cm., para indicar el número del asiento.
3. - La de la derecha, para extender notas marginales.

Los 25 últimos folios no se dividen en columnas, y van destinados a recoger los pases de las notas marginales que, por su extensión, no pueden extenderse al margen del asiento de presentación; aunque también puede llevarse un libro auxiliar al efecto. Los libros de inscripciones están compuestos de hojas móviles, numeradas correlativamente en el ángulo superior derecho, consignándose en la parte superior de cada una la Provincia, el Registro, el Ayuntamiento, el Libro y el Tomo de los que forma parte. Los asientos a practicar en ellos podrán extenderse a máquina o mediante procedimientos informáticos, debiendo asegurarse, en todo caso, el carácter indeleble de la tinta. Cada folio contiene:

1. - Un margen en blanco a la izquierda, para insertar las notas marginales.
2. - Dos líneas verticales formando columna, para indicar el número o letra del asiento.
3. - Un ancho espacio, a la derecha, para extender las inscripciones, anotaciones y cancelaciones.

El Libro sobre administración y disposición de bienes inmuebles sustituye al Libro de Incapacitados y tiene por objeto las resoluciones dictadas en expedientes de declaración de ausencia y fallecimiento, concurso y demás resoluciones y medidas que afecten a la libre administración y disposición de bienes, así como las resoluciones sobre personas condiscapacidad. En caso de medidas de apoyo únicamente expresará la existencia y contenido de las medidas. Formalmente se lleva con iguales requisitos que los libros de inscripciones, formándose al final un índice alfabético. Las inscripciones se practican por riguroso orden cronológico y su cancelación se practica por nota marginal. Los Índices de Fincas y de Personas son obligatorios y actualmente se gestionan por medios informáticos. Aunque sus datos carecen de eficacia jurídica son un importantísimo medio auxiliar para el funcionamiento del Registro. El Inventario relaciona todos los libros y carpetas o legajos existentes en el Registro, siendo actualizado anualmente. Además, en los Registros de la Propiedad se formarán, por períodos cuya duración dependerá del movimiento de cada oficina, los siguientes LEGAJOS, numerados dentro de cada especie, por el orden que formen:

• a) Duplicados o copias de cartas de pago.
• b) Mandamientos judiciales.
• c) Documentos públicos.
• d) Documentos privados.
• e) Notificaciones a los acreedores posteriores de los embargos ejecutados.
• f) Notificaciones al órgano judicial de la existencia de asientos posteriores que pueden afectar al embargo.
• g) Solicitudes de notas simples por los notarios.
• h) Presentaciones por fax por los notarios.
• i) Presentación por fax desde otro Registro, en caso de urgencia o necesidad.

Esta enumeración no es cerrada, pudiendo abrirse nuevos legajos según lo demanden las nuevas exigencias legales y de funcionamiento de las Oficinas.

Orden del Archivo

Orden del archivo .-