Guía de estudio sobre la organización del Registro de la Propiedad

Derechos Reales e Hipotecario

Curso 2022/2023

GUIA DE ESTUDIO

TEMA 10. ORGANIZACIÓN DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

A) APUNTES DEL TEMA

Este tema no debe estudiarse por el manual recomendado, sino por lo que se recoge en esta guía.

1. La finca registral. Inmatriculación. Modificaciones

1.1. La finca registral

1.1.1. Concepto

La finca es la unidad básica de nuestro sistema registral inmobiliario, ya que, como se dijo en el tema 8, es un sistema de folio real. Pese a ello, ni la legislación registral ni el Código Civil proporcionan un concepto de finca registral. Tradicionalmente, la doctrina ha venido definiéndola como un trozo de superficie terrestre cerrado por una línea poligonal y que es objeto del derecho de propiedad. Sin embargo, de los preceptos de la LH se puede deducir un concepto de finca más amplio, en el que caben cualesquiera entidades inmobiliarias que tienen acceso al Registro de la Propiedad (RP), como las aguas de dominio privado, las concesiones administrativas sobre bienes inmuebles, los aprovechamientos urbanísticos o las fincas discontinuas, que son aquellas compuestas por varios bienes inmuebles colindantes o no que forman una unidad orgánica, como, por ejemplo, una explotación agraria1. Por tanto, cabe afirmar que finca, en sentido registral, es toda entidad inmobiliaria que abre folio en el RP (art. 243 LH).

1.1.2. La descripción de la finca en el RP

El principio de especialidad registral exige concretar en la inscripción registral todos los elementos de la publicidad registral2, entre ellos los relativos a la finca, la cual debe aparecer perfectamente individualizada y delimitada, para evitar su confusión con otras ya inscritas y para que su correspondencia con la finca física o real sea perfecta. Hay que tener en cuenta, además, que en caso de discordancia entre la descripción registral de la finca y la realidad física extrarregistral, va a prevalecer esta última como regla general.

1 Estas entidades inmobiliarias que no consisten en un polígono de la superficie terrestre se denominan fincas especiales, por contraposición a las denominadas fincas ordinarias, que son las que están constituidas por un trozo de terreno debidamente delimitado. 2 Que son, según el art. 9 LH: a) la finca, que debe describirse con los datos necesarios para su perfecta individualización y delimitación; b) el derecho, respecto del cual se ha de expresar su naturaleza, extensión y condiciones, así como su valor, si constare en el título; c) los sujetos, de modo que aparezca con exactitud quién es el propietario de la finca y quiénes son, en su caso, los titulares de los derechos reales limitados existentes sobre la misma; d) el título presentado, su fecha, el tribunal, notario o funcionario que lo autorice, la fecha de su presentación en el Registro y la fecha de inscripción; y e) el asiento: en él, además de todas las circunstancias anteriores y las específicas previstas para ciertos casos, debe recogerse el acta de inscripción y la firma del registrador.Derechos Reales e Hipotecario Curso 2022/2023 A estos efectos, el art. 9 LH, en su redacción actual, impone un sistema mixto de descripción de las fincas, formado por una descripción literaria y una descripción gráfica. Así, las letras a) y b) del art. 9. LH disponen que la inscripción de una finca debe contener las circunstancias siguientes:

a) Descripción de la finca objeto de inscripción, con su situación física detallada, los datos relativos a su naturaleza, linderos, superficie y, tratándose de edificaciones, expresión del archivo registral del libro del edificio, salvo que por su antigüedad no les fuera exigible. Igualmente se incluirá la referencia catastral del inmueble o inmuebles que la integren y el hecho de estar o no la finca coordinada gráficamente con el Catastro en los términos del artículo 10. Cuando conste acreditada, se expresará por nota al margen la calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente, con expresión de la fecha a la que se refiera.

b) Siempre que se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices. Asimismo, dicha representación podrá incorporarse con carácter potestativo al tiempo de formalizarse cualquier acto inscribible, o como operación registral específica.

1.2. La inmatriculación de fincas

1.2.1. Concepto y medios inmatriculadores

La inmatriculación es el ingreso de una finca en el Registro de la Propiedad, sin conexión anterior con otra finca registral y en virtud de una primera inscripción de dominio a favor del inmatriculante, lo que produce la apertura de folio registral surtiendo efectos específicos3. Es importante destacar que la inmatriculación:

• Solo puede practicarse respecto de fincas no inscritas a favor de otra persona (arts. 199.5° LH), lo cual debe ser comprobado por el Registrador a través de sus índices.
• Debe hacerse mediante un asiento de inscripción, que ha de ser de dominio (art. 7.1 LH) o excepcionalmente, de titularidad de concesión administrativa o derecho enfitéutico.
• Si bien suele practicarse a instancia del propietario, puede llevarse a cabo de manera forzosa a instancia de titulares de derechos reales limitados (art. 7.2 LH).
• Exige la representación gráfica georreferenciada de la finca, que, salvo excepciones, será la certificación catastral en términos coincidentes con el título inmatriculador4.

3 Cabe diferenciar la inmatriculación de la apertura de folio registral. Esta es una operación que asigna un registro particular (folio real) a las fincas susceptibles de inscripción. La regla general es que la apertura de folio registral se verifique a través de la inmatriculación, pero cabe también que se realice a través de modificación de entidades hipotecarias (agrupación, agregación ... ). La diferencia fundamental es que en la inmatriculación la finca que accede al registro no tiene ningún tipo de conexión con anteriores fincas registrales. 4 Las excepciones son, básicamente, los supuestos de reorganización de la propiedad en que se aporta una representación gráfica alternativa para que sea validada por el catastro y con posterioridad se aporte al registro.Derechos Reales e Hipotecario Curso 2022/2023

• Únicamente puede llevarse a cabo a través de los medios específicos señalados por la ley. Los medios inmatriculadores son los siguientes:

1. TÍTULO PÚBLICO DE ADQUISICIÓN (art. 205 LH)

Es la forma habitual de inmatriculación. Está regulada en el art. 205 LH, complementado por los arts. 298 a 302 RH, que no se reformaron en la Ley 13/2015 y en consecuencia deben entenderse derogados en cuanto que contravengan la ley. Entre los preceptos reglamentarios destaca el acta de notoriedad complementaria del título público de adquisición (art. 298.1 RH) cuya vigencia ha sido confirmada por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP). Además de la falta de previa inscripción a favor del transmitente (que, como se ha dicho, es requisito común a todos los medios de inmatriculación), se requiere:

a .- Existencia de título público traslativo otorgado por persona que acredite haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público. Para acreditar la previa adquisición del transmitente, el art. 298 RH contempla dos posibilidades:

• El doble título sucesivo: es decir, aquel en el que conste la adquisición de la finca por el inmatriculante y aquel en el que se acredite que quien transmitió al inmatriculante había adquirido el derecho sobre la finca al menos con un año de anterioridad a la fecha del primero5. P. ej., si A quiere inmatricular una finca que ha adquirido mediante donación de B formalizada en escritura pública de fecha 3 de julio de 2018, habrá de aportar la escritura pública de donación y además el título público en virtud del cual B hubiera adquirido la propiedad, título que debe tener una anterioridad de al menos un año respecto del título de A (o sea, debe ser anterior al 3 de julio de 2017).
• El título público inmatriculador (en el ejemplo anterior, la escritura pública de donación de B a A de 3 de julio de 2018) complementado por el acta de notoriedad de que el transmitente adquirió hace más de un año a la fecha del título inmatriculador.

b .- Identidad en la descripción de la finca en ambos títulos, a juicio del registrador. c .- Certificación catastral descriptiva y gráfica coincidente con ambos títulos, fundamentalmente, el inmatriculador. La inmatriculación practicada en virtud de título público de adquisición debe notificarse a los posibles interesados y ser objeto de publicación mediante edicto en el BOE6. Y ello porque no es inatacable: los que se crean con derecho a los bienes cuya inmatriculación se haya

5 Debe interpretarse que el año se computa entre la fecha del negocio de adquisición documentado en el título y la fecha del otorgamiento del título traslativo posterior y no de fecha a fecha de documento. Por ejemplo, herencia de causante fallecido hace tres años y compraventa posterior documentadas el mismo día. Su finalidad es evitar la creación de títulos inscribibles "ad hoc". 6 El asiento de inmatriculación contendrá las circunstancias generales (art. 9 LH y 51 RH) y, además, las circunstancias esenciales del título del transmitente o del acta de notoriedad complementaria. Asimismo, expresará que el asiento se practica con las limitaciones del art. 207 LH (suspensión de la fe pública respecto a terceros).Derechos Reales e Hipotecario Curso 2022/2023 efectuado por el medio del art. 205 LH, podrán alegarlo ante el juzgado competente, debiendo ordenar el juez que se practique anotación preventiva de la demanda (art. 298 RH).

2. EXPEDIENTE DE DOMINIO (art. 203 LH)

El expediente de dominio es un procedimiento notarial que puede utilizarse para diversos fines, entre ellos proveer al propietario de una finca, que carece de título público de adquisición, de una titulación adecuada para poder inmatricular. Se trata, por tanto, de un medio inmatriculador supletorio del título público de adquisición. A través de él no se persigue acreditar que la persona a cuyo favor quiere inmatricularse una finca es propietario de la misma, sino simplemente que adquirió su propiedad; de modo que la resolución del expediente no atribuye ni niega el derecho de propiedad, sino que justifica la existencia de un acto o causa idóneos para adquirirlo. El procedimiento comienza mediante solicitud por escrito del promotor del expediente, que puede ser el propietario o el titular de otro derecho real sobre la finca. Dicha solicitud debe acompañarse de los siguientes documentos:

• Título de propiedad que atribuya el dominio al promotor junto con certificación catastral descriptiva y gráfica con expresión del titular catastral de la parcela a inmatricular, sus colindantes, así como sus domicilios (para notificaciones).
• Relación de datos registrales, catastrales o cualquier otro de los que disponga el promotor y sirva para localizar las fincas catastrales o registrales colindantes.
• Identificación de los derechos constituidos sobre la finca, cargas sobre la misma o acciones de transcendencia real, identificando a sus titulares, para que, si les conviene, soliciten la inscripción presentando los títulos necesarios.
• Poseedor de la finca a inmatricular.

El notario levanta acta que incorpora toda la documentación presentada, remite copia de dicha acta al Registro de la Propiedad y solicita de este certificación acreditativa de la falta de inscripción, así como, al mismo tiempo, anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación. Ante ello, el Registrador puede:

1 .- Si tiene dudas sobre que la finca a inmatricular ya figura registrada, denegará la anotación solicitada y lo comunicará al Notario para que cierre el expediente. En ese caso, termina el procedimiento, sin perjuicio de los posibles recursos.

2 .- Si no tiene dudas, expedirá la certificación acreditativa de la falta de inscripción solicitada por el Notario y practicará la indicada anotación preventiva. Practicada la anotación, el Notario notificará la pretensión de inmatriculación a todos los interesados (titulares de cargas, colindantes, aquel de quien procedan los bienes o sus causahabientes, titular catastral, poseedor de hecho, Ayuntamiento del término donde radique la finca ... ).