Tema 15: El Contrato de Obra y el de Servicios en el Derecho Español

EL CONTRATO DE OBRA

Caracterización legal del contrato de obra

1. Caracterización legal del contrato de obra .- 2. La estructura del contrato de obra .- 3. El contenido del contrato de obra .- 4. Régimen de los riesgos en el contrato de obra .- 5. La extinción del contrato de obra .- 6. Responsabilidades y garantías en la construcción .-

1. CARACTERIZACIÓN LEGAL DEL CONTRATO DE OBRA

> CONCEPTO: "es un contrato en virtud del cual una de las partes, el arrendador -que llamamos contratista-, se compromete a alcanzar un resultado (una obra) que deberá entregar al arrendatario, -llamado comitente- a cambio de un precio cierto". > Lo que lo distingue del contrato de arrendamiento de obra del arrendamiento de servicios es que se contrata no la realización de una actividad, sino la obtención de un resultado: una obra concreta. Una obligación de hacer que se agota al ejecutar la obra. > Este tipo de contrato esta regulado, en el CC, en los arts. 1588 a 1600 CC. Pero será preferente, en su ámbito de aplicación, la Ley 38/99 de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE). > EJEMPLO: la contratación de un profesional para que levante un muro, de unas características determinadas. El contrato se cumplirá cuando se termine el muro. > Según la STS 4 octubre 1989 es aquel negocio jurídico en virtud del cual "una de las partes se obliga a ejecutar una obra a otra, por precio cierto; contemplandose, más que una actividad, el resultado de esa actividad" (Origina una obligación de resultado, no de medios. Eso explica el régimen de riesgos). "lo cual exige que el contratante realice su cometido de acuerdo con lo establecido en el contrato, y, ( ... ) con la diligencia precisa, es decir, con arreglo a la "lex artis" o pericia profesional".

Características del contrato de obra

> CARACTERÍSTICAS: · Contrato consensual: se perfecciona por el mero consentimiento de las partes. · Oneroso: tiene obligaciones para ambas partes del contrato: - Una parte tiene que realizar la obra correspondiente - Y la otra pagar por ella. El art. 1544 exige que medie precio cierto. (aunque no haya sido fijado inicialmente, basta con que sea susceptible de serlo). · Conmutativo y Sinalagmático: genera obligaciones equilibradas y reciprocas entre ambas partes. · No requiere forma especial: para su constitución. (Se rige por el principio de libertad formal y lo dispuesto en el art. 1278 CC).

Estructura del contrato de obra

2. LA ESTRUCTURA DEL CONTRATO DE OBRA.

Sujetos del contrato de obra

1. SUJETOS. Personas físicas o jurídicas. Los sujetos principales son, según el CC:

1. El arrendatario: Comitente o dueño de la obra y
2. El arrendador: Contratista (asume la obligación de ejecutarla y entregarla, según la lex artis del sector profesional correspondiente).

En el ámbito de la construcción inmobiliaria (según la Ley de Ordenación de la Edificación) se contemplan -también- otras figuras como la del arquitecto o la del arquitecto técnico, la del promotor y la del constructor.

El promotor en el contrato de obra

1) Promotor. Art. 9 LOE: "cualquier persona, física o jurídica, publica o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para si o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier titulo". Existen distintas modalidades de promotor en función de su sentido:

• Promotor-constructor: sujeto titular de derecho sobre el suelo que construye él mismo, para enajenar lo edificado a terceros.
• Promotor-vendedor: sujeto que encarga la obra al contratista para enajenar lo construido a terceras personas.
• Promotor en sentido amplio: cualquier empresario que edifica con el fin de vender dichos pisos o locales.

Obligaciones del promotor

Obligaciones del promotor, vienen reguladas en el art. 9.2 LOE:

• Ostentar sobre el solar un derecho que le faculte para construir.
• Facilitar la documentación necesaria para redactar el proyecto.
• Autorizar al director de obra.
• Gestionar y obtener las licencias y autorizaciones administrativas.
• Suscribir el acta de recepción de la obra.
• Entregar la documentación de obra ejecutada o cualquier documento a la Administración o al adquirente de la obra.

El constructor en el contrato de obra

2) Constructor (suele ser una persona jurídica). Asume ante el promotor, sujetándose al proyecto, el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, propios o ajenos, las obras o partes de las mismas.

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Obligaciones del constructor

Sus obligaciones están reguladas en el art. 11.2 LOE:

• Ejecutar la obra con sujeción al proyecto, a la legislación aplicable y a las instrucciones del director de obra y del director de la ejecución de la obra.
• Tener la titulación o capacitación profesional que habilita para el cumplimiento de las condiciones exigibles para actuar como constructor.
• Designar al jefe de obra que asumirá la representación técnica del constructor de la obra y que por su titulación o experiencia deberá tener la capacitación adecuada de acuerdo con las características y la complejidad de la obra.
• Asignar a la obra los medios humanos y materiales que requiera.
• Formalizar las subcontrataciones dentro de los limites del contrato.
• Firmar las actas de replanteo o de comienzo y el acta de recepción de la obra.
• Facilitar los datos necesarios para la elaboración de la documentación.

Intervienen otros técnicos y profesionales cuyas competencias aparecen en la LOE. Cuando el comitente es una Administración publica su regulación y contenido deberá sujetarse a la Ley de Contratos de las Administraciones publicas y al R.D 2/2000, de 23 de mayo, reguladora del contrato de concesión de obras publicas.

Objeto del contrato de obra

2. OBJETO: Elementos fundamentales: obra y el precio.

La obra como objeto del contrato

1. La obra (que se realiza y se entrega acabada). Pueden ser objeto todas las cosas, ya sean muebles o inmuebles, tangibles o intangibles, siempre que presenten un resultado material, industrial, científico y que no se encuentren reguladas en contrato específicos. La doctrina destaca la dificultad de aplicar la regulación unitaria contenida en los arts. 1588 a 1600 CC. Algunos autores se decantan por aplicar la teoría general de la obligación y del contrato. Pero la aportación de la jurisprudencia ha elaborado un cuerpo de doctrina con la finalidad de suplir las carencias del CC.

El precio en el contrato de obra

2. El precio (cierto, determinado y en dinero o signo que lo represente). · Deberá pagarse en el momento en que se entregue la obra, salvo pacto o costumbre en contrario (art. 1599 CC), como regla general. · El art. 1544 CC establece que el precio debe ser cierto pero la jurisprudencia ha entendido que la ausencia de fijación previa del precio no impide tener por cumplimentado el requisitos del precio cierto.

9. 07 HG 489897 (es suficiente que se determine con posterioridad por los interesados o un tercero o a través de tasación pericial emitida en atención al coste de los materiales invertidos y la mano de obra usada). La realización de pagos parciales o adelantados NO supone la presunción de aceptación (art. 1592 CC).

Formas de fijación del precio

· El precio puede fijarse de tres formas: A) Por ajuste o precio alzado. Significa la realización de la obra por un precio global. Forma usada preferentemente por el legislador. (art. 1593 CC). El arquitecto puede pedir un aumento cuando se haya hecho un cambio, siempre con autorización del propietario. B) Por piezas o medidas. . El precio se pagará parcialmente a medida que se vayan entregando las unidades de la obra ejecutada. Cuando no se diga nada en contra, el precio deberá pagarse a la entrega de la obra (art. 1599 CC). . Los contratantes podrán modificar el precio ulteriormente, introduciendo alteraciones o aumentos de precio, aun cuando este se hubiera señalado a la vista de planos, modelos o diseños. En las obras de gran envergadura el comitente pagara antes y durante la ejecución, en concepto de anticipo, para que así, el contratista no tenga que buscar financiación externa. C) Por administración o economía. El contratista compromete su actividad vinculandola a la obtención de un resultado. El precio se fijara en función del trabajo y de los materiales usados. El precio puede fijarse desde el principio con carácter inmodificable o puede formularse un presupuesto inicial, que fije una cantidad indicativa, sometida a revisión o a ajustes.

Contenido del contrato de obra

3. EL CONTENIDO DEL CONTRATO DE OBRA Obligaciones de las partes.

Obligaciones del contratista

1) Obligaciones del contratista: Las principales son ejecutar y entregar la obra en el plazo convenido.

Ejecución de la obra

A. Ejecución de la obra. · Objeto del contrato es una obl. de hacer: realizar la obra pactada. Según el CC: edificar o construir un edificio, aportando los materiales o utilizando los facilitados por el comitente. También: la fabricación y colocación de instalaciones accesorias de carácter fijo o trabajos que modifiquen la forma y sustancia del terreno del subsuelo y la reforma, reparación, conservación o demolición de edificaciones. . Durante la ejecución el contratista debe atenerse a las instrucciones del comitente. A los profesionales se les exige una conducta adecuada a las reglas de su profesión. = > · Responsabilidad: actúa a su riesgo y bajo su propia responsabilidad. Soportara la perdida fortuita ocasionada por materiales no idóneos aportados por el comitente, salvo que hubiera advertido dueño de esta circunstancia.

Entrega de la obra

B. Entrega de la obra. · Entregar la obra al comitente de conformidad con el contrato pactado. . Propiedad: ¿ Se produce en este momento la transmisión de la propiedad al comitente? - En los bienes muebles el contratista no es el propietario de la obra, pero puede retenerla hasta que la otra parte pague. (ej .: el ebanista que hace un mueble) - Pero si el contratista puso los materiales para ejecutar la obra, hay dos posturas: + Existirá transmisión en el momento de la entrega (se basa en la teoría de los riesgos y el art. 609 CC). + El comitente va adquiriendo progresivamente únicamente lo que se incorpora al suelo o a la cosa mueble de su propiedad, pero, del resto no se convierte en dueño hasta la tradición. · El contratista deberá entregarla en el plazo pactado. Si no hay pacto, hay que acudir al art. 1128 CC: Lo fijan los tribunales. Incumplimiento: Si el contratista no entrega a tiempo, incurrirá en mora. Es frecuente la inclusión de una cláusula penal imponiendo al contratista una indemnización, alzada o proporcional al tiempo que se retrasa.