Comunidad de Bienes y Propiedad Horizontal, Algor Education

Resumen de la Comunidad de Bienes

Comunidad de Bienes

La comunidad de bienes se define como la pertenencia proindiviso de un bien o derecho a varias personas, sin división material, aunque existan cuotas ideales. Puede adoptar diversas formas:

• Comunidad por cuotas o romana: Cada comunero tiene una cuota ideal y puede disponer libremente de ella.
• Propiedad horizontal (solo parte común): Régimen especial donde coexisten elementos privativos y comunes.
• Propiedad dividida: Diferentes aprovechamientos del bien.
• Comunidad germánica: Indivisión total, sin cuotas.

Se distingue de la sociedad principalmente por la affectio societatis (voluntad de asociarse con fines comunes) en la sociedad, frente a la affectio comunitatis (voluntad de compartir la titularidad) en la comunidad. Es esencial reconocer las diferencias entre las comunidades incidentales (reguladas por el Código Civil) y las voluntarias, frecuentes en la práctica.

La copropiedad por cuotas, regulada por el Código Civil, se basa en tres principios:

• Proporcionalidad: Derechos y obligaciones según la cuota.
• Democrático: Decisiones por mayoría de cuotas.
• Libertad individual: Disposición de la cuota, renuncia o división del bien.

Su regulación se basa en:

1. Contrato entre comuneros
2. Normas especiales
3. Artículos 393 a 406 del Código Civil (supletorios)

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Contenido de la Copropiedad por Cuotas

El contenido de la copropiedad por cuotas se define en relación con:

• La cosa común:
• Uso: Cada comunero puede usar la cosa según su destino, sin perjuicio para los demás. El uso puede ser solidario o por turnos.
• Disfrute: Los comuneros son propietarios de los frutos y utilidades según su cuota, pudiendo ceder este disfrute.
• Administración y disfrute: Se requiere acuerdo mayoritario por cuotas. El juez puede intervenir si no hay mayoría o esta perjudica gravemente.
• Actuaciones judiciales: Cualquier copropietario puede actuar en juicio por derechos de la comunidad. Sentencia favorable beneficia a todos; la adversa no perjudica.
• Alteraciones: Requieren consentimiento unánime.
• Gastos y cargas: Todos deben contribuir a los de conservación. La renuncia liberatoria permite librarse de esta obligación.
• La cuota propia: La cuota es de titularidad individual y plena, pudiendo:
• Enajenarse
• Cederse
• Hipotecarse
• Ser disfrutada por otro
• Las cuotas ajenas: Existe un derecho de retracto: si un comunero vende su cuota a un tercero, los demás pueden adquirirla con preferencia. Si varios comuneros quieren ejercer el retracto, lo harán a prorrata de sus cuotas.

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Extinción de la Comunidad

La comunidad se extingue por diversas causas, que se pueden clasificar en generales y específicas:

Causas Generales de Extinción

• Por el objeto:
• Destrucción
• Salida del comercio
• Usucapión
• Por los sujetos:
• Renuncia de todos
• Cesión a un único propietario

Causas Específicas de Extinción

• Concentración de todas las cuotas en una sola persona.
• Reparto material de la cosa común.

División de la Comunidad

La división es la forma más frecuente de extinción. La acción de división, que no prescribe, solo puede ser ejercida por los copropietarios y está limitada por el abuso de derecho, la buena fe y la prohibición legal o voluntaria de dividir.

Tipos de Indivisión

• Legal: Cuando la ley impide la división.
• Voluntaria: Por disposición unilateral o pacto en el contrato de comunidad (máximo 10 años, prorrogables).
• Forzosa: Cuando la división hace que la cosa quede inservible.

Formas de Llevar a Cabo la División

• Por los interesados: Mediante negocio divisorio, con unanimidad.
• Por árbitros: Designados de confianza, formando lotes proporcionales a las cuotas.
• Por vía judicial: Actio communi dividundo.

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Tipos de División

• Material: Adjudicación de partes diferenciadas.
• Económica: Adjudicación total a un copropietario con indemnización o venta forzosa y reparto del precio (si la cosa es jurídicamente indivisible y no hay acuerdo).

Efectos de la División

• Respecto a los copropietarios:
• Se convierten en propietarios exclusivos.
• Se aplica lo enajenado sobre su cuota a la parte adjudicada.
• Quedan obligados a evicción y saneamiento.
• Respecto a terceros:
• No se ven perjudicados.
• Conservan sus derechos.
• Pueden impugnar la división si hubo fraude.

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Propiedad Horizontal: Constitución y Normativa

La propiedad horizontal permite la titularidad exclusiva de pisos o locales con salida propia a un elemento común o a la vía pública, con un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes. Es una figura jurídica compleja que combina propiedad exclusiva y copropiedad por cuotas. No tiene personalidad jurídica propia.

La normativa aplicable es el artículo 396 del Código Civil y la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, con reformas destacadas. Se constituye mediante un título que divide el inmueble en unidades independientes con copropiedad sobre los elementos comunes, ya sea por negocio unilateral o acuerdo entre copropietarios.

El título debe describir:

• El inmueble
• Sus elementos comunes
• Cada piso o local (dimensiones, linderos, planta, anejos y cuota de participación)

Puede incluir estatutos sobre:

• Uso del edificio
• Servicios
• Gastos
• Administración
• Seguros
• Conservación

También puede establecerse un reglamento de régimen interior que regula la convivencia y uso de servicios comunes.

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Derechos y Obligaciones en la Propiedad Horizontal

Cada piso o local tiene asignada una cuota de participación sobre el valor total del inmueble, expresada en centésimas. Esta cuota determina derechos y obligaciones del propietario: participación en cargas, beneficios, quórums y decisiones. No se aplican todas las normas del CC (no cabe acción de división). Los derechos del propietario sobre su piso o local son:

• Usar el piso y sus instalaciones privativas, así como los anejos atribuidos en el título.
• Disponer libremente de su propiedad.
• Modificar elementos internos, sin dañar seguridad o configuración del edificio ni derechos ajenos, previa notificación a la comunidad.
• Dividir o ampliar el piso/local con acuerdo de la junta (3/4 de cuotas), salvo en casos de renovación urbana.

Derechos sobre elementos comunes

• Uso compartido de los elementos comunes.
• Exigir conservación y mantenimiento.
• Solicitar instalación o supresión de servicios comunes, con mayoría de 3/5 de propietarios y cuotas.
• Promover instalación de infraestructuras de telecomunicaciones o energía, con 1/3 de propietarios y cuotas.

Derechos en relación con órganos de gestión

• Participar en la elaboración del reglamento de régimen interior.
• Intervenir en las juntas, si está al corriente de pagos.
• Solicitar que la junta trate asuntos de interés general.
• Ser elegido para cargos de la comunidad.
• Pedir al juez dispensa del cargo de Presidente.
• Impugnar acuerdos de la junta si son ilegales, lesivos o abusivos, cumpliendo requisitos de pago o consignación previa.

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Obligaciones de los Propietarios en la Propiedad Horizontal

Respecto a su piso o local

• Mantenerlo en buen estado y responder por daños.
• No realizar actividades prohibidas o molestas; el incumplimiento puede conllevar indemnización y pérdida temporal o definitiva del uso.
• Permitir entrada para el cumplimiento de deberes comunitarios.
• Comunicar domicilio para notificaciones y cambios de titularidad.

Respecto a elementos comunes

• Usarlos adecuadamente, evitando daños.
• Informar en escritura de transmisión del estado de deuda con la comunidad, con certificación oficial.
• Responder con el inmueble por deudas del anterior titular, hasta un límite temporal.
• Contribuir al fondo de reserva (mínimo 5% del presupuesto) para conservación y reparaciones.
• Aceptar el cargo de Presidente salvo dispensa judicial.

Respecto al edificio (obligaciones reiteradas)

• Respetar y conservar instalaciones comunes.
• Declarar estado de deudas al transmitir la propiedad.
• Responder de deudas anteriores conforme al límite temporal legal.
• Contribuir al fondo de reserva.
• Aceptar la presidencia de la comunidad, salvo exención judicial.

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Órganos de Gobierno de la Comunidad

Según el artículo 13 de la Ley, los órganos de gobierno de la comunidad son:

• Junta de propietarios
• Presidente y, en su caso, vicepresidentes
• Secretario
• Administrador

Además, los estatutos o la Junta, por mayoría, pueden establecer otros órganos.

Presidente de la Comunidad

El Presidente debe ser propietario y se elige por votación, turno rotatorio o sorteo. El cargo es obligatorio, aunque puede solicitarse el relevo al Juez. Sus funciones incluyen:

• Representar legalmente a la comunidad
• Convocar la Junta
• Asumir funciones de secretario y administrador si no hay nombramiento

Vicepresidente de la Comunidad

El Vicepresidente es un cargo facultativo que sustituye y asiste al presidente.

Secretario de la Comunidad

El Secretario puede ser un propietario, un profesional cualificado o una persona jurídica. Sus funciones, según el artículo 19, son:

• Custodiar libros de actas
• Conservar convocatorias
• Redactar actas

Administrador de la Comunidad

El Administrador también puede ser un propietario, un profesional cualificado o una persona jurídica. Sus funciones, según el artículo 20, son:

• Velar por el buen régimen del edificio
• Preparar el plan de gastos
• Atender reparaciones urgentes
• Ejecutar acuerdos
• Actuar como secretario si procede

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