Il condominio: normativa, amministratore e regolamento condominiale

Il condominio

Il codice civile non ne da una definizione e lo inserisce nella parte che disciplina la proprietà e la comunione. Possiamo comunque definire il condominio come una particolare forma di comunione su di un bene immobile poiché nel condominio coesistono parti di proprietà esclusiva accanto a parti di proprietà comuni. Tutti i beni immobili possono essere oggetto di comunione, non tutti possono essere in condominio. AVV. LAURA MARIA RONCOLI AGENTI D'AFFARI IN MEDIAZIONE

Basta la presenza di due differenti proprietari esclusivi di diverse porzioni dell'immobile (c.d. "condominio minimo"), definiti ai fini di legge "condomini", perché si debba applicare la disciplina del condominio. L'esistenza del condominio e l'applicabilità delle norme in materia non dipende dal numero delle persone che ad essa partecipano. Pertanto, "se nell'edificio almeno due piani o porzioni di piano appartengono in proprietà solitaria a persone diverse, il condominio - considerato come situazione soggettiva o come organizzazione - sussiste sulla base della relazione di accessorietà tra cose proprie e comuni e, per conseguenza, indipendente dal numero dei partecipanti trovano applicazione le norme specificatamente previste per il condominio negli edifici". Sezioni Unite della Cassazione, con l'importante sentenza n. 2046/2006

Il numero di condomini incide solamente sulla necessità di nominare un amministratore, che è necessario quando i condomini sono più di quattro, o per il regolamento di condominio, che è obbligatorio per i condomini con più di dieci partecipanti. AVV. LAURA MARIA RONCOLI AGENTI D'AFFARI IN MEDIAZIONE

Tipologie di condominio

Condominio in senso verticale e orizzontale

condominio in senso verticale (il classico edificio condominiale a più piani) e condominio in senso orizzontale residence composti da villette mono o bifamiliari con più servizi in comune AVV. LAURA MARIA RONCOLI AGENTI D'AFFARI IN MEDIAZIONE

Il supercondominio

c.d. "supercondominio", E' composto da più edifici condominiali legati tra loro da beni e/o servizi comuni (ad es. un gruppo di quattro o cinque edifici, che abbia in comune un parco o i servizi di fognatura). Tutti i condomini partecipano alle assemblee AVV. LAURA MARIA RONCOLI AGENTI D'AFFARI IN MEDIAZIONE

Riforma del Condominio

Il 20 novembre 2012 la Commissione Giustizia del Senato della Repubblica ha approvato il testo definitivo della riforma del Condominio: un insieme di articoli che hanno integrato ed aggiornato la fattispecie. Con il nuovo testo della legge 11 dicembre 2012 n. 220 ("Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici") il legislatore è intervenuto incisivamente su tutta la materia, revisionando alcuni degli articoli più importanti (come ad es. l'art. 1117 e l'art. 1129 sulla figura dell'amministratore) e aggiungendone altri (art. 1117 da bis a quater; art. 1122 bis e ter; art. 1130 bis). AVV. LAURA MARIA RONCOLI AGENTI D'AFFARI IN MEDIAZIONE

Le parti comuni

L'art. 1117 c.c. non fornisce una definizione di parti comuni, limitandosi ad indicare quali sono le parti dell'edificio da considerarsi in comunione tra tutti i condomini ed il regime giuridico al quale sono sottoposte. Si tratta di beni che si presumono comuni, salva diversa disposizione contenuta nel titolo d'acquisto e che l'articolo succitato indica in un'elencazione meramente esemplificativa e non tassativa. Si possono definire le parti comuni come quelle frazioni dell'edificio condominiale di proprietà di tutti, utili (e il più delle volte indispensabili) all'esistenza stessa del condominio AVV. LAURA MARIA RONCOLI AGENTI D'AFFARI IN MEDIAZIONE

La comunione condominiale dei beni

La comunione condominiale dei beni di cui all'art. 1117 c.c. è presunta e "la presunzione legale da essa posta può essere superata solo dalla prova di un titolo contrario, che si identifica nella dimostrazione della proprietà esclusiva del bene in capo ad un soggetto diverso", mentre, secondo la recente giurisprudenza, questa "prova non può essere data dalla clausola del regolamento condominiale che non menzioni detto bene tra le parti comuni dell'edificio, non costituendo tale atto un titolo idoneo a dimostrare la proprietà esclusiva del bene e quindi la sua sottrazione al regime della proprietà condominiale (Cass. n. 17928/2007; n. 6175/2009). Il regolamento di condominio, infatti, non costituisce un titolo di proprietà, ma ha la funzione di disciplinare l'uso della cosa comune e la ripartizione delle spese" (Cass. n. 13262/2012). AVV. LAURA MARIA RONCOLI AGENTI D'AFFARI IN MEDIAZIONE

Tipologie di beni comuni ex Art. 1117 c.c.

Art. 1117 c.c .: 1) sono elencate le parti inerenti alla struttura dell'edificio (suolo, fondazioni, muri maestri, tetti, scale, portoni d'ingresso, ecc.) e in genere "tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune» (beni comuni necessari); 2) i locali destinati ai servizi in comune (locali per la portineria, per la lavanderia; ecc.) c.d beni comuni di pertinenza; 3) le opere, le installazioni e i manufatti destinati all'uso e al godimento comune (ascensori, pozzi, cisterne, impianti gas; ecc.) c.d. beni comuni accessori. AVV. LAURA MARIA RONCOLI AGENTI D'AFFARI IN MEDIAZIONE

Le caratteristiche delle parti comuni

Irrinunciabilità

Per espressa e inderogabile previsione dell'art. 1118 c.c., il condomino non può rinunciare ai diritti sui beni comuni né sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la loro conservazione. La ratio di tale disposizione va ricercata nel fatto che il godimento dei beni comuni è inscindibile dal godimento dei beni di proprietà esclusiva, per cui pur rinunciando alla comproprietà sul bene, il condomino continuerebbe di fatto ad usufruire dello stesso. Si ritiene, pertanto, che neanche il regolamento di condominio di natura contrattuale possa derogare all'irrinunciabilità, salvo che, ovviamente, l'atto di rinuncia sia contestuale a quello sul diritto all'unità abitativa di proprietà esclusiva. AVV. LAURA MARIA RONCOLI AGENTI D'AFFARI IN MEDIAZIONE

Indivisibilità

L'art. 1119 c.c. sancisce, invece, l'indivisibilità delle parti comuni dell'edificio, "a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio". Com'è evidente, pur nella sua inderogabilità, la disposizione codicistica non prevede l'indivisibilità assoluta delle parti comuni, ma subordina tale eventualità al consenso di tutti i condomini. Anche in tal caso, la ratio del legislatore va ricercata nell'intenzione di evitare una divisione che possa alterare la destinazione funzionale delle parti comuni al servizio delle proprietà esclusive, facendo patire ai singoli condomini una diminuzione nel godimento delle stesse, lasciando, tuttavia, sopravvivere tale possibilità in caso di accordo unanime. AVV. LAURA MARIA RONCOLI AGENTI D'AFFARI IN MEDIAZIONE

Uso delle parti comuni

Ciascun condomino può servirsi delle cose comuni, apportando, a proprie spese, anche modificazioni necessarie per il miglior godimento, purchè non ne alteri la destinazione e non impedisca, ex art. 1102 c.c., agli altri partecipanti un pari godimento delle stesse, oltre a non pregiudicare la stabilità, la sicurezza e il decoro dell'edificio condominiale. Secondo l'art. 1118, 1º comma, c.c. il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene. Laddove non sia precisato dal titolo, per determinare l'estensione del diritto spettante a ciascun condomino sulle parti oggetto di proprietà comune, si considera il valore dell'unità immobiliare espresso in millesimi (secondo le tabelle millesimali allegate al regolamento di condominio), avendo riguardo nell'accertamento, ex art. 68 disp. att. c.c., al valore "grezzo", senza tenere conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione. • AVV. LAURA MARIA RONCOLI AGENTI D'AFFARI IN MEDIAZIONE

Sistemi centralizzati e distacco

L'art. 1118, 3º comma, c.c., prevede per il condomino di "rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o dicondizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini". La norma specifica, tuttavia, che il rinunziante non può sottrarsi alle spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto, per la sua conservazione e messa a norma, sottolineando, in tal modo, che lo stesso non sarà tenuto ai costi relativi all'uso dell'impianto (bollette; consumi; ecc.). AVV. LAURA MARIA RONCOLI AGENTI D'AFFARI IN MEDIAZIONE

I diritti dei condomini sulle cose comuni

Nell'ambito delle facoltà di godimento attribuite a tutti i partecipanti al condominio vi è, innanzitutto, quella di natura generale insita nella comproprietà dei beni di servirsi liberamente delle parti comuni senza alternarne la destinazione ne impedirne agli altri di farne analogo uso secondo il loro diritto (art. 1102, 1 comma, c.c.). Al diritto generale sulla cosa comune, fa da corollario il disposto normativo contenuto negli artt. 1118 e 1119 del codice civile che disciplinano, rispettivamente, i "diritti dei partecipanti sulle cose comuni" e l'"indivisibilità" delle stesse. Il loro contenuto è così sintetizzabile: il condomino, che ha un diritto sulle cose comuni proporzionale al valore della sua proprietà, deve contribuire alle spese per la conservazione delle cose comuni, le quali non possono essere divise se questa operazione ne rende l'uso più scomodo a qualunque altro condomino. AVV. LAURA MARIA RONCOLI AGENTI D'AFFARI IN MEDIAZIONE

Le spese condominiali

Per spese bisogna intendere le uscite di carattere finanziario che interessano il condominio nel corso della gestione. Spese necessarie La ripartizione tra i condomini riguarda le spese necessarie, ovvero le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni, quelle per il funzionamento degli impianti, delle installazioni e dei servizi comuni, quelle per le innovazioni deliberate nell'assemblea condominiale e, in genere, tutte le spese relative alla manutenzione ordinaria e straordinaria dei beni in comunione e per la gestione dei servizi in comune; restano escluse solo le spese che si riferiscono alle unità immobiliari di proprietà esclusiva. AVV. LAURA MARIA RONCOLI AGENTI D'AFFARI IN MEDIAZIONE