Estimo urbano: classificazione dei fabbricati e mercato immobiliare

Sezione II - Estimo urbano

Stima dei fabbricati civili: generalità

1. Classificazione dei fabbricati I fabbricati si possono distinguere in base al loro utilizzo. Il Catasto storicamente ha sempre applicato una distinzione tra fabbricati urbani e rurali, ma dal 30 novembre 2012 è diventato obbligo per i fabbricati rurali l'accatastamento al Catasto dei fabbricati, e tutti diventano oggetto fiscale. La classificazione tradizionale suddivide i fabbricati in urbani (civili ed industriali) e ruralı I fabbricati civili sono definiti pubblici quando la proprietà è dello Stato o di altri enti pubblici (ospedali, uffici, scuole, musei, caserme, stazioni, ecc.) e normalmente non hanno un mercato di compravendita. Catastalmente corrispondono agli immobili dei gruppi B ed E. Sono privati in tutti gli altri casi (abitazioni, uffici, negozi, laboratori, magazzini, autorimesse, supermercati, cinema, banche, ecc.) che invece hanno un mercato di compravendita e di locazione Nel Catasto sono classificati nei gruppi A, C e D. I fabbricati civili privati sono distinti anche in residenziali e non residenziali (o strumentali). I fabbricati industriali hanno caratteristiche costruttive peculiari legate alla loro specifica destinazione e normalmente non hanno un mercato proprio, ma sono legati all'impresa industriale. Talvolta hanno un mercato in vista di una loro possibile trasformazione. Catastalmente sono classi- ficati nel gruppo D. I fabbricati rurali, o meglio i fabbricati che posseggono il requisito di ruralità (1), sono quelli che servono alle necessità di un fondo rustico, e normalmente non hanno un mercato autonomo di compravendita separatamente dai terreni agricoli cui sono legati (abitazione dell'agricoltore, ricoveri per animali, fienili, silos, granai, magazzini, cantine, caseifici, oleifici, rimesse, ecc.). Sono iscritti in una delle categorie A se abitazioni e in D/10 se fabbricati agricoli strumentali.

Fabbricati urbani: CIVILI - pubblici - Ospedali, scuole, uffici, musei, caserme, ecc. Gruppi catastali B, E -privati - Abitazioni, uffici, negozi, cinema, banche, ospedali, scuole, ecc. Gruppi catastali A, C, D INDUSTRIALI - privati - Opifici, fabbricati per attività industriali Categoria D/A, D/7 Fabbricati rurali - privati - Abitazione - Gruppo catastale A - Fabbricati agricoli strumentali - Categoria D/10

Una delle definizioni di fabbricato è quella contenuta nel d.P.R. n. 597/1973 che indica come fabbricati urbani quelle "costruzioni o porzioni di costruzioni stabili, di qualsiasi specie e destina- one esistenti sul suolo o nel sottosuolo o assicurate stabilmente alla terra, suscettibili di reddito autonomo Si considerano parti integranti dei fabbricati le aree occupate dalle costruzioni e quelle che ne costituiscono pertinenze". Quindi un fabbricato è la costruzione ma è anche il suolo e le sue pertinenze sotto forma di aree non coperte (cortili, terrazze, giardini, parcheggi, ecc.) e di aree coperte (cantine, soffitte, locali di deposito, posti auto, ecc.). Un fabbricato, talvolta, è costituito da un'unica unità immobiliare autonoma (ad esempio una villa o un edificio pubblico), ma più spesso è un insieme di diverse unità immobiliari (condominio), costruite su suolo comune (particella edilizia).In questo testo ci occupiamo principalmente della valutazione dei fabbricati civili privati e in minor misura di quelli pubblici.

Il mercato immobiliare urbano

2. Il mercato immobiliare urbano riguarda sia le compravendite sia le locazioni ed è caratterizzato da pochi riferimenti stabili e da numerose variabili: è particolarmente segmentato in ragione del tipo di fabbricato, per quante sono le tipologie edilizie. le destinazioni d'uso e le dimensioni presenti sul territorio, si differenzia a seconda della zona considerata; è mutevole perché influenzato da fattori economici generali (il PIL del Paese, il costo del denaro e il valore dei tassi di interesse nei prestiti, il tasso medio degli investimenti immobiliari, l'infla-zione, l'andamento della borsa azionaria, lo stato di salute delle banche, ecc.). Paradossalmente, nella formazione del prezzo, lo stato e la natura del fabbricato in se sono meno importanti rispetto alle variabili socio-economiche. Inoltre, su ogni segmento del mercato, insistono specifiche variabili. Ad esempio il mercato delle abitazioni è influenzato dalla crescita o decrescita demografica, oppure dall'assenza o dalla creazione di servizi pubblici in una determinata zona. Il mercato degli uffici e quello commerciale dipendono dal tipo di sviluppo economico di un quartiere o dal trovarsi in un territorio in via di espansione, ecc. La formazione del prezzo di qualunque bene economico, in un regime di libera concorrenza dipende dai fattori domanda e offerta. Nel mercato dei fabbricati i due fattori difficilmente sono in un equilibrio paritario: in genere, la domanda (il numero di possibili acquirenti) supera l'offerta (la disponibilità di fabbricati sul mercato della compravendita) e questo nel tempo tende a far crescere i prezzi. Il fatto che, osservando tempi medio-lunghi, vi sia stata storicamente una crescita dei prezzi dei fabbricati è da attribuire anche alla relativa "sicurezza" dell'investimento immobiliare. É conoscenza diffusa e popolare che l'investimento "in mattoni" dia limitate rendite ma certezza di mantenere il capitale, accrescendone il valore nel tempo. Questo non elimina affatto il rischio di periodi di crisi po meno lunghi, durante i quali il mercato ristagna e i prezzi possano anche scendere, come ad esempio stazionale e sono calati di qualche punto percentuale i prezzi degli immobili (cosa di per sé non ne tutta, soprattutto laddove la speculazione li aveva spinti a livelli molto alti, come a Roma) perché accadendo in questa fase storica. circola minore liquidità per gli acquisti e le banche hanno ristretto le maglie per concedere i mutui. I Nell'ultimo decennio, prezzi medi hanno subito un calo, ma non un crollo come qualcuno paventava, perché le valutazioni delle offerte hanno continuato ad essere alte ed il risultato è stato soprattutto quello di far scendere il mercato italiano sta risentendo di una crisi economica internazionale e monterò di transazioni che giungono a buon fine. L'anno 2013 è stato il peggiore dal 1985 per numero di compravendite immobiliari di abitazioni Nel 2014 si è assistito ad una piccola inversione di tendenza, con una modesta ripresa del numero di compravendite e con la crescita del numero di mutui erogati. Il mercato immobiliare delle abitazioni, dopo la lunga e ripida discesa osservata dal 2007, è tornato lievemente a crescere nel 2014, raggiungendo la quota di 421 mila unità compravendute, rimanendo comunque ancora al di sotto dei valori registrati alla fine degli anni '80.Contemporaneamente, per quanto riguarda i prezzi, assistiamo ad un calo pari a circa il 12% tra il 2011 eil 2014 compreso. (FONTE: Rapporto immobiliare 2015, pubblicazione OMI, 21 maggio 2015) Per quanto riguarda il 2015, si registra un'ulteriore crescita del numero di transazioni, ma ancora un calo dei prezzi (-2,6% sul 2014). I dati forniti dall'ISTAT per il 2016 registrano un deciso incremento per quanto riguarda il nu-mero di compravendite abitative, con un +17,17% annuo. Parallelamente è cresciuto anche il numero di mutui (+20,7% nei primi 9 mesi del 2016). I prezzi del settore abitativo hanno visto ancora una riduzione: - 0,8% su base annua. La rilevazione ISTAT 2017 riguardante l'andamento dei prezzi delle compravendite abitative, indica ancora un lieve calo pari a -0,4%, con una lievissima crescita per le abitazioni nuove (+0,1%) ed una riduzione per le abitazioni esistenti (-0,6%). Per quanto riguarda il 2019 l'OMI ci fornisce il dato del numero di compravendite nel settore residenziale in Italia, riferito al primo trimestre, ed è nuovamente un dato positivo (*): "La tendenza espansiva dei volumi di compravendite nel settore residenziale, in atto dal 2014, si conferma anche in questo primo trimestre del 2019, con un tasso tendenziale di +8,8%, leggermente inferiore a quello registrato nel trimestre precedente (+9,3%)". Relativamente ai prezzi delle abitazioni per l'anno 2019 l'ISTAT conferma una sostanziale stabilità rispetto all'anno precedente, con una differenziazione tra fabbricati abitativi nuovi (lieve aumento dei prezzi) e abitazioni esistenti (lieve calo dei prezzi). 11 2020 registra una forte pressione delle compravendite compromesse, come altri settori, a causa della pandemia da Covid-19. Per il 2021 abbiamo invece dati in netta ripresa. Secondo il Rapporto annuale sull'andamento del mercato immobiliare curato da FIAP, ENEA ed altri ('), il mercato immobiliare del 2021 si chiude con circa 750.000 compravendite in ambito residenziale (il residenziale rappresenta il 94% del totale delle compravendite immobiliari in Italia), con un +34% rispetto al 2020 ed un +24% rispetto al 2019. anche i valori di mercato tengono, con un rialzo dei prezzi compreso tra un +2% di aumento medio nei centri urbani di piccola-media grandezza ed un +4% nelle grandi città. Le compravendite diverse dal residenziale fanno registrare ugualmente un segno positivo rispetto al 2020 con il commerciale a +4,5%, terziario-direzionale +2,3% e produttivo +1,9%. Si evidenzia, commenta il Rapporto, un netto aumento della domanda di abitazioni, una diminu- zione dell'offerta di immobili in vendita ed un aumento del numero delle compravendite. Anche Nomisma (nota ed apprezzata società di consulenza economica) conferma gli stessi dati, esprimendo però preoccupazioni per l'anno 2022: "Ma ora è forte il rischio di ridimensionamento a causa della guerra". Il quadro macroeconomico, sostiene Nomisma, non è favorevole, con tre ostacoli le materie prime che scarseggiano, il costo dell'energia e l'inflazione che crescono) e la "tempesta energetica perfetta" alle porte, che possono rallentare la crescita (*). Il 2022, per quello che riguarda il mercato residenziale, è caratterizzato da un incremento sia dei prezzi che del numero di compravendite. Infatti secondo ISTAT i prezzi delle abitazioni sono aumentati in media del 3,8% (con i prezzi delle abitazioni nuove che fanno registrare un +6,1% e quelli delle abitazioni esistenti che crescono del 3,4%)(5).