Bergamo: Fasi del Lavoro di un Agente Immobiliare nella Vendita

LUIGI OTTOLINI BERGAMO

CORSO AGENTI IMMOBILIARI

FASI DEL LAVORO - VENDITALUIGI OTTOLINI

RIEPILOGO:

QUALI SONO LE PRINCIPALI FASI DEL LAVORO DI UN AGENTE IMMOBILIARE?

Corso Agenti Immobiliari Bergamo

LUIGI OTTOLINI

1. NOTIZIA

   Prima fase, la più importante di tutti gli step, anche di quelli apparentemente più gratificanti.

2. ACQUISIZIONE

   Seconda fase del lavoro che consiste nell'acquisire il maggior numero di immobili (nel modo corretto).

3. PROPOSTA D'ACQUISTO

   La formalizzazione di un contratto.

4. VENDITA

   Tutte le fasi relative al processo di vendita dell'immobile.

01 02 03 04 III AGENTE IMMOBILIARE FASI DEL LAVORO

1. INCARICO

   Un insieme d processi che si concludono con la formalizzazione per iscritto del processo di acquisizione.

Le fasi principali del lavoro di agente immobiliare sono:

1. notizia
2. acquisizione
3. incarico
4. appuntamento vendita
5. proposta
6. accettazione proposta

FASI DEL LAVORO.

Questa è una macro suddivisione delle fasi di lavoro dell'A.I., in quanto è possibile suddividere ogni fase in sottofase.

SPIEGAZIONE

LUIGI OTTOLINI

ACQUISIZIONE

LA NOTIZIA

LUIGI OTTOLINI

AGENTI IMMOBILIARI

NUMERO DI NOTIZIE

FASI DEL LAVORO

IMMOBILI VENDUTI

• NUMERO APPUNTAMENTI ACQUISIZIONE

NUMERO INCARICHI DI VENDITA

SCHEMA VINCENTE

III

LUIGI OTTOLINI

VALUTARE L'IMMOBILE

DEFINIZIONE

La valutazione immobiliare è un'attività che viene svolta dall'A.I. con l'obiettivo di determinare il valore di mercato dell'immobile. Questo passaggio è necessario per stabilire la reale convenienza di acquisizione e valutare la strategia da adottare davanti al cliente. Il valore di mercato è l'importo stimato al quale l'immobile verrebbe venduto alla data di valutazione tra un acquirente e un venditore essendo entrambi non condizionati da fattori esterni e dopo un'adeguata attività di marketing.

VALUTARE L'IMMOBILE.

DEFINIZIONE

LUIGI OTTOLINI

QUALE È LA FORMULA MATEMATICA PER VALUTARE UN IMMOBILE?

FORMULA MATEMATICA

La formula matematica per la determinazione del valore è la seguente:

VALUTARE L'IMMOBILE.

Superficie * Quotazione al metro quadro * Coefficienti di valutazione = Valore di mercato

DEFINIZIONE

LUIGI OTTOLINI

Corso agenti immobiliari Bergamo

LUIGI OTTOLINI

LA SUPERFICIE COMMERCIALE

COEFFICIENTI DI VALUTAZIONE

Coefficienti di livello del piano

EDIFICI CON ASCENSORE

Piano	Coeff.
Piano Seminterrato	0,75
Piano Terra e Rialzato	0,85
Piano Terra con giardino	0,90
Piano Primo	0,90
Piano Secondo	0,95
Piano Terzo	0,98
Piano Quarto	1,00
Piano Quinto	1,05
Ultimo piano	1,10
Ultimo con terrazzo di copertura	1,15
Attico	1,20

EDIFICI SENZA ASCENSORE

Piano	Coeff.
Piano Seminterrato	0,75
Piano Terra e Rialzato	0,85
Piano Terra con giardino	0,95
Piano Primo	0,95
Piano Secondo	0,90
Piano Terzo	0,85
Piano Quarto	0,75
Piano Quinto	0,70
Ultimo piano	0,60
Ultimo con terrazzo di copertura	0,90
Attico	1,00

LUMINOSITÀ E ORIENTAMENTO

Funzionalità	Coeff.
Orientamento	Coeff.
Nord	0,85
Est	0,98
Sud	1,03
Ovest	0.95
Sud-Est	1,00
Sud-Ovest	0,95
Nord-Est	0,90
Nord-Ovest	0,88

BALCONI E TERRAZZI

Coeff.	Destinazione	Coeff.
Parchi pubblici vicino	1,05
Balconi coperti su tre lati	0,35
Balconi a sbalzo	0,30
Terrazze coperte	0,35
Terrazze scoperte o lastrici solari	da 0,15 a 0,25
Coeff	Mezzi pubblici vicini	1,05
Mezzi pubblici lontani	0,95

COEFFICIENTE PER IMMOBILI LOCATI

Valutazione
Immobile
Contratto Ig. 431/98 4+4	0,70
Contratto disdettato	0,80
Contratto da 12 a 18 mesi	0,80

POSTI AUTO PROPRIETÀ ESCLUSIVA

PIANO	COEFF.
Piano terra coperto	0,80
Primo piano interrato	0,70
Secondo piano interrato	0,60
Terzo piano interrato	0,55
Quarto piano interrato	0,50
Quinto piano interrato	0,45
Piano terra scoperto	0,50
Primo piano scoperto	0,40

COEFFICIENTI STATO DI CONSERVAZIONE

Stato	Descrizione	Coeff.
OTTIMO	Immobili di nuova costruzione o totalmente riedificati	1,00
BUONO	Immobili per i quali sono state recentemente eseguite opere di straor- dinaria manutenzione (rifacimento solai, coperture, impianti, serramenti)	0,95
DISCRETO	manutenzione (rifacimento pavimenti, rivestimenti, impianti, serramenti)	0,93
NORMALE	Immobili abitabili in stato normale di conservazione e manutenzione con caratteristiche costruttive prevalentemente originarie	0,90
MEDIOCRE	Immobili con scarsa abitabilità che necessitano di sostanziali opere di manutenzione ordinaria	0,85
SCADENTE	Immobili non abitabili che necessitano di manutenzione straordinaria	0,80
PESSIMO	Immobili che necessitano di opere di totale ristrutturazione	0,75

COEFFICIENTI CLASSE ENERGETICA

Class	Consumi	Coeff.
A+	< 15 Kwh/mq anno = < 1,5 litri gasolio/mq anno	1,10
A	15+30 Kwh/mq anno = 1,5+3 litri gasolio/mq anno	1,05
B	31+50 Kwh/mq anno = 3,1+5 litri gasolio/mq anno	1,00
C	51+70 Kwh/mq anno = 5,1+7 litri gasolio/mq anno	0,95
D	71+90 Kwh/mq anno = 7,1+9 litri gasolio/mq anno	0,90
E	91+120 Kwh/mq anno = 9,1+12 litri gasolio/mq anno	0,85
F	121+160 Kwh/mq anno = 12,1+16 litri gasolio/mq anno	0,80
G	>160 Kwh/mq anno = >16 litri gasolio/mq anno	0,75

BOX

PIANO	COEFF.
Piano terra	1,10
Primo piano interrato	1,00
Secondo piano interrato	0,90
Terzo piano interrato	0,80
Quarto piano interrato	0,70
Quinto piano interrato	0,60

Superficie

Coeff.
Superficie inferiore a 60 m2	1,10
Superficie inferiore a 50 m2	1,20
Superficie compresa tra 61 e 120 m2	0,95
Superficie compresa tra 121 e 180 m2	0,90
Superficie superiore a 180 m2	0,85

CALCOLO DELLA SUPERFICIE COMMERCIALE

Superficie calpestabile	Coeff.
Superficie calpestabile	1,00
Superfici dei divisori interni (non portanti)	1,00
Superfici pareti portanti e perimetrali confinanti con altre u.i.	0,50
Superfici pareti portanti e perimetrali immobili autonomi	1,00

PARCHEGGI

Con due o più box	1,05
Con posto auto scoperto di proprietà	0,95
Senza box con facilità di parcheggio	0,9
Senza box con difficoltà di parcheggio	0,85
Senza box e senza parcheggio	0,75
Edificio non raggiungibile con auto	da 0,40 a 0,75
Edifici sprovvisti di parcheggio di uso comune	0,85

VERDE

Area verde almeno pari a quella del condominio

1.10

TRASPORTI

Verande	0,60
Patii e porticati	0,35

SERVIZI ALL'ABITAZIONE

Destinazione	Coeff.
Abitazione di taglio medio con un bagno	0,90
Abitazione di taglio medio con più bagni	1,05
Edifici con solai in legno	0,85
Edifici con ingresso pedonale indipendente	1,05
Edifici con pannelli solari e/o fotovoltaici	1,10
Cantine e soffitte inabitabili:	0,25
Cantine e soffitte con possibilità di recupero	0,40
Cantine e soffitte agibili non abitabili	0,50
Giardini di appartamento	0,15
Giardini di ville e villini	da 0,05 a 0,10

GRANDEZZA ABITAZIONE

COEFF.

LA SUPERFICIE COMMERCIALE

Immobili abitabili con eseguite di recente opere di ordinaria Coefficienti Di Valutazione

Corso agenti immobiliari Bergamo

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LA SUPERFICIE COMMERCIALE

LA SUPERFICIE COMMERCIALE

COEFFICIENTI DI TIPOLOGIA

Categ	Class. Catastale	Descrizione	Coeff.
A/1	Abitazioni di tipo signorile	Appartamenti con architettura di aspetto signorile, buona qualità dei materiali, soggiorni doppi, doppi servizi, climatizzazione estiva, ecc.	1,05
A/2	Abitazioni di tipo civile	Fabbricati in condominio o palazzina ubicati nei centri residenziali o nei centri edificati, di buon aspetto, costruiti con materiali di tipo	1,00
A/3	Abitazioni di tipo economico	Fabbricati ad uso civile abitazione di semplice architettura o case d'epoca con strutture semplici	0,95
A/4	Abitazioni di tipo popolare	Fabbricati ad uso abitazione edificati in zone PEEP o simili con caratteristiche costruttive economiche, assicurante abita- bilità normale, dimensioni ridotte dei locali	0,90
A/5	Abitazioni di tipo ultrapopolare	Fabbricati di vetusta costruzione ubicati in zone popolari con caratteristiche costruttive molto scadenti, dimensioni minime	0,85
A/6	Abitazioni di tipo rurale	Fabbricati agricoli ad uso abitativo	0,90
A/7	Abitazioni in villini	Villette a schiera	1,05
A/8	Abitazioni in ville	Ville unifamiliari o bifamiliari	1,08
A/9	Castelli, palazzi con pregi storico-artistici	Palazzi e castelli d'epoca liberi da vincoli di Soprintendenza alle Belle Arti	1,10
A/10	Uffici e studi privati	Uffici e studi professionali privati	1,00
C/1	Negozi e botteghe	Negozi	1,00
C/2	Magazzini e locali di de- posito	Magazzini e locali di deposito	1,00
C/6	Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse	Autorimesse	1,00

COEFFICIENTI GRADO DI COMMERCIABILITÀ

Grado	Identificazione grado di commerciabilità	Coefficiente
ELEVATO	Immobili con alta redditività, in zone residenziali e turistiche di pregio di rilevanza extra nazionale. Immobili inseriti in particolari contesti immobiliari (residence fronte mare o lago, palazzi d'epoca in centri storici)	1,20
BUONO	Immobili ubicati in zone residenziali o turistiche di rilevanza nazionale con alta richiesta di immobili sia in compraven- dita che in affitto.	1,10
DISCRETO	Immobili ubicati in zone residenziali ricercate (quartieri nuovi, zone centrali o semicentrali con negozi e aree pedonali)	1,05
NORMALE	Immobili ubicati in zone residenziali e turistiche di interesse generico.	1,00
LIMITATO	Immobili ubicati in zone periferiche poco servite o in Comuni turistici di rilevanza locale	0,90
MINIMO	Immobili ubicati in Comuni con richiesta di affitti e compravendite solo di interesse locale	0,85
SCARSO	Immobili ubicati in comuni di piccole dimensioni con attività costruttive/immobiliari finalizzate al solo recupero del patrimonio edilizio per esigenze locali	0,80
TRASCURABILE	Immobili ubicati in zone di montagna o campagna non servite da urbanizzazioni primarie	0,75

AVVERTENZE FINALI PER L'UTILIZZO DEI COEFFICIENTI

I prezzi calcolati sono comunque indicativi perché ogni immobile ha sempre caratteristiche intrinseche difficilmente riscontrabili in altri. Per questo motivo, per avere una più corretta e precisa determinazione di stima e/o perizia dell'immobile, è consigliabile ricor- rere ad un agente immobiliare professionale abilitato che, grazie alla sua conoscenza e competenza, è in grado di condurre ad una corretta valutazione del prezzo.

Valutazione Immobile

Coefficienti Di Valutazione

Cosa è il VALORE di MERCATO?

1156 VALL TAREF

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Valutare un immobile

Ecco un format di valutazione standard per il calcolo del valore

Descrizione	Piano	SLP	% Ragg	Sup. Virt.	Val. MQ	Valore Totale
Abitazione		95	100	95	1.200,00 €	114.000,00 €
Terrazzi, balconi, aree est.		28	20	5,6	1.200,00 €	6.720,00 €
TOTALE		123	100,6		1.200,00 €	120.720,00 €
Cantina		5	10	0,5	1.200,00 €	600,00 €
Autorimessa		14	35	4,9	1.200,00 €	5.880,00 €
TOTALE		19		5,4	1.200,00 €	6.480,00 €

Superfici coperte

Superfici ponderate uso esclusivo

Quote percentuali pertinenze e accessori

III

Di un immobile

valutazione