Regolamento di Condominio e Tabelle Millesimali: istituto e finalità

Regolamento di Condominio e Tabelle Millesimali

Regolamento di condominio e tabelle millesimali III lezione

• Istituto
• Finalità
• Procedimento estimativo

L'interesse che ciascun condomino ha sulle parti comuni dell'edificio si misura in proporzione al valore del bene principale e cioè dell'unità immobiliari di cui egli è proprietario.A tal fine si definisce il millesimo che costituisce l'unità di misura della proprietà condominiale ed è l'espressione numerica del rapporto dei valori delle diverse unità immobiliari rispetto all'intero edificio (che è rapportato a 1.000).

• Le tabelle millesimali sono particolari tabelle che contengono tutte le unità immobiliari e i rispettivi proprietari di un condominio e riportano per ciascuna di questa il valore espresso in millesimi; in termini matematici traducono i valori delle unità immobiliari di proprietà esclusiva che costituiscono l'edificio condominiale ed esprimono il valore delle singole unità immobiliari e, di conseguenza, il valore delle singole quote di comproprietà sulle parti comuni dell'intero edificio,
• I millesimi hanno 2 funzioni fondamentali:
  1. sono necessari per determinare le maggioranze assembleari
  2. servono per dividere fra i condomini le spese condominiali relative alle parti comuni
• La determinazione dei valori millesimali di condominio avviene mediante valutazioni del tecnico incaricato effettuate sulle superfici reali di ogni singola unità immobiliare che devono essere ragguagliate alla superficie totale dell'edificio.
• Sono escluse dal calcolo dei millesimi le parti esterne al fabbricato e non edificate, per esempio le aree a cortile, parcheggio, giardini se comuni. Sono incluse, invece, anche le aree esterne se di proprietà esclusiva.

Procedura di Calcolo dei Millesimi

Operativamente, si procede nel seguente modo:

• si accertano le proprietà esclusive di ciascun condomino (appartamento, box auto, giardino, corte di pertinenza)
• si effettuano i rilievi metrici
• si sviluppano gli elaborati grafici
• dai grafici si rilevano tutte le grandezze necessarie:
  • superfici
  • altezze
  • esposizioni
  • destinazioni d'uso
  • ecc.

Dopo aver ricavato la superficie utile di ogni singolo vano di una specifica unità immobiliare, essa viene moltiplicata per i coefficienti correttivi che modificano i metri quadri in funzione dell'effettivo utilizzo della superficie di essa.I coefficienti correttivi, che servono a trasformare le superfici reali (o i volumi) delle singole unità immobiliari in valori virtuali, sono determinati dal tecnico incaricato. Generalmente si parte dai coefficienti previsti nella circolare 26 marzo 1966 n. 12480 del Ministero dei lavori pubblici, modificando ove necessario tenendo conto delle peculiarità del condominio. Il tecnico può comunque definire diverse modalità di calcolo, giustificandole opportunamente.

Coefficienti Correttivi

Coefficiente di Destinazione d'Uso

• Coefficiente di destinazione
• I coefficienti correttivi in funzione della destinazione previsti dalla Circolare 12480 sono i seguenti:
  • camere 1,00
  • servizi (cucina, bagno, latrina, ripostiglio) 0,90
  • corridoi, disimpegni 0,80
  • logge racchiuse tra tre pareti 0,50 0,35
  • cantine e soffitte (di sgombero) 0,45 0,30
  • balconi coperti 0,30
  • balconi scoperti 0,25
  • terrazzo a livello 0,22
  • giardini ed aree di rispetto 0,15 - 0,10

I coefficienti proposti dalla Circolare non includono tutte le possibilità e comunque vanno valutati dal tecnico in funzione della reale esigenza e delle particolarità del condominio.

• A titolo di esempio proponiamo alcuni valori che vengono adottati nella pratica:
  • ingresso: 0.8
  • soggiorno: 1
  • letto: 1
  • pranzo: 1
  • salone: 1
  • studio: 1
  • cucina: 0.95
  • ripostiglio: 0.8
  • bagno: 0.9
  • antibagno: 0.75
  • cabina armadio: 0.75
  • corridoio:0.75
  • disimpegno: 0.75
  • box auto: 0.5

Coefficiente di Orientamento

• Coefficiente di orientamento
• I coefficienti correttivi in funzione dell'orientamento tengono conto dell'orientamento. A titolo di esempio si propongono i seguenti:
  • Sud: 1
  • Sud Est: 0.97
  • Est: 0.9
  • Nord Est: 0.85
  • Nord: 0.8
  • Nord Ovest: 0.85
  • Ovest 0.9
  • Sud Ovest: 0.97
  • Senza finestra: 0.75

Coefficienti di Luminosità

• Coefficienti di luminosità
• La superficie illuminata è data dalle finestre dell'ambiente o da altra parte che produca illuminazione ad un vano. La misura della luminosità dipende dalla superficie illuminante e quella illuminata, cioè l'ampiezza del vano.
• Possiamo calcolare il valore della luminosità attraverso la seguente espressione:
  • K = Sf / Sa
• in cui:
  • Sa è la superficie dell'ambiente
  • Sf è la superficie delle finestre
• A titolo di esempio si propongono i seguenti:
  • K >= 1/6: 1
  • K=1/7: 0.965
  • K=1/8: 0.94
  • K=1/9: 0.92
  • K=1/10: 0.9
  • Spazi aperti 1

Coefficienti di Altezza

• Coefficienti di altezza
• Per portare in conto ambienti con altezze differenti, si possono usare coefficineti correttivi in base all'altezza, che aumentano all'aumentare dell'altezza. In alternativa si può ricorrere piuttosto che alla superficie virtuale al volume virtuale.
• Volendo operare con le superfici, occorre definire coefficienti di altezza che premiano i vani più alti e riducano i vani più bassi. Se, ad esempio, ci troviamo di fronte a unità immobiliari le cui altezze variano da 1 m a 4 m, potremmo pensare di discretizzare i range di altezza cui assegnare i coefficienti correttivi.
• Facciamo un esempio:
  • H>3.5 m: coefficiente correttivo = 1.1
  • 2.7 m<H<3.5 m: coefficiente correttivo = 1
  • 2 m <H<2.7 m: coefficiente correttivo = 0.9
  • 1.5 m <H<2 m: coefficiente correttivo = 0.5
  • H<1.5 m: coefficiente correttivo = 0

Coefficiente di Prospetto

• Coefficiente di prospetto
• Se necessario, si possono anche usare i coefficienti di prospetto per tenere conto della caratteristica relativa ai particolari maggiori o minori benefici che derivano ad un alloggio o ambiente rispetto ad altri dall'apertura su una facciata piuttosto che su di un'altra dell'edificio:
  • affaccio su giardini, vedute panoramiche, strade: 1,00-0,95
  • affaccio su zone di rispetto: 0,90 + 0,85
  • affaccio su cortili: 0,85
  • affaccio su chiostrine: 0,80
  • locali senza finestre e cantinati: 0,75

Coefficienti di Piano

• Coefficienti di piano
• I coefficienti di piano variano in funzione della presenza dell'ascensore. Per il caso di fabbricati con ascensore si adotteranno i valori seguenti.
• Indicato con Ps il piano scantinato, Pt il piano terreno, Pr il piano rialzato, P1 il primo piano, si indicano i piani sovrastanti con indici variabili da 2 a n:
  • Ps : 0,75
  • Pt : 0,85
  • Pr : 0,90
  • P1 : 0,95
  • da P2 a pn-2 : 1,00
  • Pn-1 : 1,00 con detrazioni
  • Pn : 1,00 con detrazioni
• Le detrazioni sono le seguenti:
  • ambienti sotto terrazzo: 0,03
  • ambienti sotto tetto: 0,02