Ley 9/2001 del Suelo CM: Régimen Urbanístico y Clasificación del Suelo

Introducción a la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid

1- INTRODUCCIÓN- La ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid (en adelante LSCM) regula en su título I el régimen urbanístico, estableciendo unos principios generales y clasificando el suelo en suelo urbano, urbanizable y no urbanizable de protección, dividiéndolo en categorías y estableciendo derechos y deberes para cada una de ellas.

Disposiciones Generales del Régimen Urbanístico

Contenido Urbanístico del Derecho de Propiedad del Suelo

La función social de la propiedad delimita el contenido de las facultades urbanísticas susceptibles de adquisición y condiciona su ejercicio. Los derechos y deberes de la propiedad del suelo resultan de su clasificación y, en su caso, calificación urbanística.

La LSCM del Suelo establece que el cumplimiento de los deberes es condición previa para el ejercicio de las facultades urbanísticas.

La clasificación urbanística, la categoría del suelo y la calificación urbanística vinculan los terrenos, las construcciones y las edificaciones a los correspondientes destinos y usos que definen la función social de los mismos, completando la delimitación del contenido del derecho de la propiedad.

Principios Generales del Régimen Urbanístico Legal de la Propiedad del Suelo

1. La ordenación urbanística no confiere a los propietarios afectados por ella derecho alguno a indemnización, salvo los supuestos contemplados por la ley.
2. Los deberes urbanísticos tienen carácter real. Las trasmisiones no modificarán la situación jurídica del titular, quedando el adquiriente subrogado en el lugar y puesto del transmitente, tanto en sus derechos y deberes urbanísticos como en los compromisos acordados con la Administración.
3. La participación de la comunidad en las plusvalías y el reparto de beneficios y cargas se producirá en los términos fijados por esta Ley.

Derechos Generales de la Propiedad del Suelo

• Las facultades reales y actuales de uso, disfrute y explotación normales del bien, conformes o, en todo caso, no incompatibles ni contradictorias con la legislación.

Deberes Generales de la Propiedad del Suelo

1. Destinar el suelo al uso previsto.
2. Conservar y mantener el suelo natural, minimizando los riesgos de erosión o incendio o que puedan producir daños o perjuicios a terceros o al interés general.
3. Usar y explotar el suelo de forma que no se produzca contaminación indebida de la tierra, el agua y el aire.
4. Realizar las reforestaciones y los trabajos y obras de defensa del suelo y su vegetación.
5. Respetar las condiciones de colindancia con bienes que tengan la condición de dominio público natural.
6. Cumplir los planes y programas sectoriales para la protección de los espacios naturales, la flora y la fauna.
7. Permitir trabajos de restauración o mejora medioambiental por parte de la Administración competente.
8. Respetar las limitaciones que para la utilización urbanística del suelo supone la determinación de superficies mínimas y características de las unidades aptas para la edificación.
9. Conservar las instalaciones, edificaciones y las construcciones, procediendo a realizar las obras de mantenimiento, reparación, saneamiento y/o rehabilitación.
10. Obtener las autorizaciones administrativas preceptivas para cualquier acto de transformación o uso del suelo.

Clasificación del Suelo

El planeamiento general clasifica el suelo del término municipal en todas o alguna de las siguientes clases.

• Suelo urbano
• Suelo urbanizable
• Suelo no urbanizable de protección

No obstante, el planeamiento territorial podrá clasificar directamente terrenos, con plena y directa eficacia, vinculando al planeamiento urbanístico.

Asimismo, en las clases de suelo se distinguen categorías primarias y secundarias.

Suelo Urbano

Aquel terreno que formando parte de una trama urbana cumple alguna de las siguientes condiciones:

a) Que sean solares, por ser aptos para la edificación y estar completamente urbanizados, estando pavimentadas las calzadas y soladas y encintadas las aceras de las vías urbanas municipales a que den frente, contando con abastecimiento de agua, saneamiento, energía eléctrica y alumbrado público.

b) Que cuenten con urbanización idónea para la edificación y que ésta proporcione acceso rodado por vía urbana municipal, abastecimiento de aguas, saneamiento, energía eléctrica y alumbrado público.

c) Que estén ocupados por la edificación o construcción al menos las dos terceras partes de los espacios aptos para la misma, conforme a la ordenación que establezca el planeamiento.

d) Que estén urbanizados en ejecución del planeamiento urbanístico.

Categorías Primarias del Suelo Urbano

a) Consolidado (en adelante S.U.C): integrado por solares, así como parcelas que puedan adquirir la condición de solar mediante obras accesorias y simultáneas a las de edificación. También serán aquellos solares que sean objeto de actuaciones de dotación, aunque requieran de equidistribución de beneficios y cargas.

b) No consolidado (en adelante S.U.N.C): integrado por la restante superficie de suelo urbano y, en todo caso, la precisada de obras de urbanización a realizar en régimen de actuaciones integradas de ejecución del planeamiento, incluidas las de reforma interior, renovación, reforma urbana y obtención de dotaciones urbanísticas, que requieran la distribución equitativa de beneficios y cargas. aquellos terrenos que sean objeto de actuaciones de reforma o renovación de la urbanización.

Suelo Urbanizable

Aquellos terrenos que el planeamiento general adscriba a esta clase de suelo por no proceder serlo a las clases de suelo urbano y de suelo no urbanizable de protección.

Categorías Primarias de Suelo Urbanizable

a) Sectorizado (en adelante S.Uz.Sect): aquellos que el planeamiento general prevea expresamente que deban transformarse en suelo urbano y que se dividen en recintos llamados sectores.

b) No sectorizado (en adelante S. Uz.N. Sect): restantes terrenos adscritos a la clase de suelo urbanizable.

Suelo No Urbanizable de Protección (S.N.Uz.P)

Formado por aquellos terrenos en que concurran alguna de las siguientes circunstancias:

a) Aquellos sometidos a algún régimen especial de protección, en razón de sus valores paisajísticos, históricos, científicos, ambientales o culturales, de riesgos naturales acreditados, o por sujeción a limitaciones o servidumbres para la protección de dominio público.

b) Aquellos que el planeamiento regional territorial y el planeamiento urbanístico consideren necesario preservar por sus valores agrícolas, forestales, ganaderas o sus riquezas naturales.

3.1- El planeamiento regional territorial clasificará directamente los terrenos que deban pertenecer a esta clase de terrenos, completando al planeamiento general.

3.2- Si como consecuencia de incendio o agresión ambiental, resultasen dañados estos terrenos, quedarán sujetos desde el mismo momento de la producción del daño a restitución ambiental. No podrá incluirse este suelo en ninguna otra clase, dentro de los 30 años siguientes al daño sufrido, salvo autorización expresa por Ley aprobada por la Asamblea de Madrid, en la que quede justificada la imposibilidad de dicha restitución medioambiental.

Disposición Transitoria Primera

La clasificación del suelo y el régimen urbanístico regulados en esta ley serán de aplicación, desde su entrada en vigor, a los planes y normas vigentes en dicho momento, teniendo en cuenta las siguientes reglas (Ejemplo: P.G.O.U.M 1997):

a) Suelo Urbano: A los terrenos clasificados como suelo urbano que cuenten con el grado suficiente de urbanización de acuerdo al art.14.2.a LSCM se les aplicará el régimen establecido en la presente ley para el Suelo Urbano Consolidado.

A los restantes terrenos clasificados como suelo urbano y, en todo caso, a los incluidos en unidades de ejecución, se les aplicará el régimen de Suelo Urbano No Consolidado.

b) Suelo Urbanizable Programado y Suelo Apto para Urbanizar: Suelo Urbanizable Sectorizado

c) Suelo Urbanizable No Programado y Suelo No Urbanizable Común: S.Uz.No Sectorizado.

d) Suelo No Urbanizable Especialmente Protegido: Suelo No Urbanizable de Protección.

Régimen Urbanístico del Suelo Urbano

Derechos y Deberes del Suelo Urbano Consolidado

Además de los generales, comprenderá los siguientes derechos y obligaciones:

1. Realizar las obras de carácter accesorio que resten para completar la urbanización de forma que la parcela adquiera la condición de solar con carácter previo o, en su caso, de forma simultánea a la edificación
2. Edificar en el solar en las condiciones y, en su caso, plazos establecidos por el planeamiento.
3. Destinar la edificación a los usos legitimados.
4. Conservar y rehabilitar la edificación.
5. Realizar los deberes de cesión previstos para las actuaciones de dotación en el art. 19 bis, así como realizar la distribución equitativa de beneficios y cargas cuando lo requieran.

Derechos y Deberes del Suelo Urbano No Consolidado

Además de los generales, los siguientes:

Derechos del Suelo Urbano No Consolidado

1. Instar a la aprobación del pertinente planeamiento de desarrollo.
2. Instar a la delimitación de la correspondiente unidad de ejecución y al señalamiento del sistema de ejecución.
3. Llevar a cabo la actividad de ejecución o, en todo caso, intervenir y participar en ella con arreglo al principio de distribución equitativa de beneficios y cargas.

Deberes del Suelo Urbano No Consolidado

Durante el proceso de ejecución los propietarios tendrán que:

1. Abstenerse de toda actuación en contra o al margen del sistema de ejecución determinado.
2. Efectuar a título gratuito las cesiones de suelo reservado para las redes de infraestructuras, equipamientos y servicios públicos.
3. Ceder a título gratuito al Municipio, en solares, las superficies precisas para la materialización del 10% del producto del coeficiente de edificabilidad del ámbito de actuación por su superficie.
4. Costear y, en su caso, ejecutar, la totalidad de las obras de urbanización, incluida la conexión a las redes generales y supramunicipales y como el refuerzo o la ampliación de éstas en caso de ser necesario.
5. Realojar a los ocupantes legales de inmuebles que constituyan su residencia habitual en las actuaciones urbanísticas que exijan el desalojo.

Una vez culminado el proceso de urbanización los terrenos comprendidos dentro del ámbito de la actuación alcanzarán la categoría de suelo urbano consolidado (S.U.C) .

Régimen del Suelo Urbano Consolidado

1- Los terrenos estarán legalmente vinculados a los usos previstos por la ordenación urbanística, así como afectados por la carga de la ejecución y la financiación de todas las obras de urbanización que aún resten para que la parcela adquiera la condición de solar, incluyendo, cuando proceda, la cesión a título gratuito de la superficie destinada a vial y al pago de la cuota de urbanización correspondiente.

2-Podrá autorizarse la edificación aun cuando la parcela no tenga la condición de solar siempre que se cumplan los siguientes requisitos:

a) Asunción expresa y formal por el propietario de los compromisos de proceder a la realización simultánea de toda la urbanización pendiente y la formalización, en su caso, de la cesión de la superficie del vial pendiente, así como de la no ocupación ni utilización de la edificación hasta la total terminación de las obras, la materialización, en su caso, de la cesión y el efectivo funcionamiento de los servicios urbanos.

b) Dichos compromisos implicarán a terceros en cuantos negocios jurídicos se celebren e impliquen el traslado de alguna facultad de uso, disfrute o disposición sobre la edificación.