I tributi del settore immobiliare: tassazione degli immobili in Italia

La tassazione degli immobili

Quadro generale sulla tassazione immobiliare

Gli immobili, sia terreni che fabbricati, subiscono il prelievo fiscale sotto vari aspetti: per il reddi prodotto, per la proprietà e il possesso e per il loro trasferimento. Si può suddividere la tassazione a seconda che si parli di: "reddito" prodotto dall'immobile: esso può essere rappresentato dalla rendita iscritta in catasto dal canone di locazione e viene in ogni caso colpito da IRPEF per le persone fisiche e da IRES per le società di capitali. In alternativa alla tassazione ordinaria, le persone fisiche che concedon in locazione immobili abitativi possono optare per la tassazione proporzionale denominata "ce dolare secca"; "proprietà" e "possesso" dell'immobile: in questo caso la tassazione colpisce il valore patrimoniale del bene con l'IMU (Imposta municipale unica) ed i servizi di cui gode l'immobile con la Tall (Tassa rifiuti); "trasferimento" di immobili per atti tra vivi o mortis causa. In caso di compravendita la tassazione sull'acquirente prevede, a seconda dei casi, l'applicazione dell'IVA e/o dell'Imposta di registr e delle Imposte ipotecaria e catastale, mentre in riferimento al venditore l'imposta colpisce l'eventuale plusvalenza realizzata attraverso l'IRPEF, 'IRES o l'Imposta Sostitutiva. S donazioni e successione "mortis causa", invece, vi è l'applicazione dell'Imposta sulle succe sioni e donazioni, che varia a seconda del rapporto di parentela o di coniugio tra il disponents i beneficiari, e delle Imposte ipotecaria e catastale.

L'IRPEF sugli immobili

L'IRPEF sui redditi fondiari

In base a quanto stabilito dall'art. 25 del d.P.R. 917/1986 (ed. Testo Unico delle Imposte sui Redditi), sono redditi fondiari quelli inerenti ai terreni e ai fabbricati situati nel territorio dello Stato che sono o devono essere iscritti, con attribuzione di rendita, nel catasto dei terreni o nel catasto edilizio urbano. I redditi fondiari si distinguono: per i terreni: in redditi dominicali e redditi agrari; per i fabbricati: in redditi dei fabbricati. I redditi fondiari sono normalmente soggetti ad IRPEF e concorrono a formare il reddito com- plessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, per il periodo di imposta in cui si è verificato il possesso, fatti salvi i casi in cui la legge li escluda dalla tassazione (costruzioni rurali) o si opti per una tassazione alternativa (cedolari).

Reddito dominicale e reddito agrario

reddito dominicale è costituito dalla parte di reddito da imputare sempre al proprietario o al possessore ed è determinato mediante l'applicazione di tariffe d'estimo stabilite, per qualità e classe di terreno. Non si considerano produttivi di reddito dominicale i terreni che costituiscono pertinenze di fabbricati urbani, quelli dati in affitto per usi non agricoli, nonché quelli produttivi di reddito di impresa. In caso di perdita, per eventi naturali, di almeno il 30% del prodotto ordinario del fondo rustico preso a base per la formazione delle tariffe d'estimo, il reddito dominicale, per l'anno in cui si è verificata la perdita, è inesistente. Il reddito agrario è costituito dalla parte del reddito medio ordinario dei terreni imputabile al capitale d'esercizio e al lavoro di organizzazione impiegati nell'esercizio di attività agricole su di esso. Se il terreno è dato in affitto per uso agricolo, il reddito agrario concorre a formare il reddito com- plessivo dell'affittuario, anziché quello del possessore, a partire dalla data in cui ha effetto il contratto. Il reddito agrario è determinato mediante l'applicazione di tariffe d'estimo stabilite per ciascuna qualità e classe secondo le norme della legge catastale. Nel caso in cui si considera inesistente il reddito dominicale è considerato inesistente anche il reddito agrario.

Reddito dei fabbricati

Il reddito dei fabbricati è costituito dal reddito ordinario imputabile a ciascuna unità immobiliare urbana, ovvero fabbricati e altre costruzioni stabili suscettibili di reddito autonomo. Le aree occupate dalle costruzioni e quelle che ne costituiscono pertinenze si considerano parti integranti delle unità immobiliari. Il reddito medio ordinario delle unità immobiliari è determinato mediante l'applicazione delle tariffe d'estimo, stabilite secondo le norme della legge catastale per ciascuna categoria e classe, o, per i fabbricati a destinazione speciale o particolare, mediante stima diretta. Il reddito delle unità immobiliari non ancora iscritte in catasto è determinato da quello delle unità similari già iscritte. Il reddito dell'abitazione principale concorre alla formazione del reddito lordo della persona fisica ma è esente ai fini dell'applicazione dell'IRPEF. Per i fabbricati concessi in locazione qualora il canone risultante dal contratto sia superiore alla rendita catastale, il reddito è determinato in misura pari a quella del canone di locazione al netto della riduzione forfettaria del 5% (vedi Cap. 7). Il reddito dei fabbricati di nuova costruzione concorre a formare il reddito complessivo dalla data in cui il fabbricato è divenuto atto all'uso cui è destinato o è stato comunque utilizzato dal possessore.Sui redditi fondiari delle unità immobiliari ad uso abitativo non locate, l'IMU ha sostituito l'IR-PEF e le relative addizionali regionali e comunali. Il possesso di immobili non locati nello stesso Comune dell'abitazione principale determina l'obbligo di dichiarare un reddito ai fini IRPEF. II reddito è pari al 50% della rendita catastale rivalutata del 5% aumentato di 1/3. Gli immobili relativi ad imprese commerciali e quelli che costituiscono beni strumentali per l'esercizio di arti e professioni non si considerano produttivi di reddito fondiario.

Le imposte comunali

L'IMU (Imposta municipale unica)

L'Imposta municipale unica (IMU) è stata istituita dal decreto sul "federalismo fiscale" (d.lgs. 23/2011) anticipazione nella sua concreta applicazione dal 1º gennaio 2012 dal decreto "Salva Holid" (dl. 201/2011). L'IMU ha assorbito la precedente ICI (Imposta comunale sugli immobili) e sostituisce l'IRPEF sui redditi fondiari degli immobili non locati, mentre su quelli concessi in locazione sono dovute entrambe. Il gettito dell'IMU è gestito interamente dai comuni, ad eccezione degli immobili del gruppo D (uso produttivo), per i quali è gestito dallo Stato (fabbriche, teatri, cinema, banche, ospedali).

Caratteristiche dell'IMU

L'Imposta municipale unica è dovuta su tutti gli immobili posseduti a titolo di proprietà o di altro diritto reale, ubicati in tutti i comuni del territorio nazionale inclusi quelli situati nelle regioni a statuto speciale. Sulla prima casa l'IMU non è dovuta ad eccezione delle categorie A1, A8 e A9. Gli immobili soggetti ad IMU sono classificati in:

1. fabbricati: vi rientrano tutti i fabbricati iscritti in catasto ma anche quelli iscrivibili dalla data di ultimazione dei lavori o da quella in cui sono realmente utilizzati;
2. aree edificabili: sono considerate tali le aree su cui il comune si sia pronunciato sulla "edificabi-lita":
3. terreni agricoli: bisogna distinguere: terreni dove si svolge attività economica ai sensi dell'art. 2135 del c.c. posseduti o condotti da coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali: dal 1º gennaio 2016, per effetto di modifiche introdotte con la Legge di stabilità 2016, l'imposta non è più dovuta; altri terreni non destinati a tali attività: vi è l'applicazione dell'IMU ad eccezione di terreni situati in zone "montane".

Sono esenti da IMU: fabbricati del gruppo catastale E ovvero costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche(chioschi per bar, edicole per giornali); immobili della Santa Sede; fabbricati a destinazione culturale (ex d.P.R. 601/1973); fabbricati degli enti non commerciali solo se destinati esclusivamente a tali attività (con dichia- razione IMU-ENC). Non è dovuta l'IMU sugli immobili collabenti ovvero privi di rendita catastale, mentre per gli immobili dichiarati inagibili inabitabili e di interesse storico/artistico c'è la possibilità della riduzione del 50% previa apposita certificazione e dichiarazione IMU.

Come si calcola la base imponibile IMU

La base imponibile dell'imposta e costituita dal valore dell'immobile, determinato dai valori catastali (per quelli iscritti in catasto) moltiplicando la rendita in vigore all'inizio dell'anno, rivalutata del 5%, per uno dei seguenti coefficienti: 160 per i fabbricati inseriti nel gruppo catastale A, abitazioni di vario tipo (ad esclusione di quelli A/10) e nelle categorie C/2 (magazzini), C/6 (stalle e scuderie) e C/7 (tettoie); 140 per i fabbricati censiti nel gruppo catastale B (convitti, case di cura) e nelle categorie C/3 (laboratori), C/4 (fabbricati per esercizi sportivi) e C/5 (stabilimenti balneari); 80 per i fabbricati inseriti nelle categorie catastali A/10 (ufficio e studi privati) e D/5 (banche e assicurazioni); 65 per i fabbricati appartenenti al gruppo catastale D, alberghi teatri e ospedali (ad esclusione della categoria D/5); 55 per i fabbricati inseriti nella categoria catastale C1 (negozi e botteghe). Per i terreni agricoli, la base imponibile è costituita dal reddito dominicale risultante in catasto al 1º gennaio, rivalutato del 25% e poi moltiplicato per i seguenti coefficienti: 135 per i terreni agricoli non appartenenti a coltivatori diretti o a imprenditori agricoli professionali. La base imponibile dei terreni edificabili è costituita dal valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno di imposizione, o a far data dall'adozione degli strumenti urbanistici. I comuni, con proprio regolamento, possono determinare periodicamente e per zone omogenee, i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili, al fine della limitazione del potere di accertamento qualora l'imposta sia stata versata sulla base di un valore non inferiore a quello prede-terminato (art. 1, comma 777, lett. d), della legge n. 160 del 2019). Dal 1º gennaio 2016, in base a quanto previsto dalla Legge di stabilità 2016, per gli immobili locati a canone concordato ai fini IMU è prevista una riduzione del 25% sull'imposta da pagare.

Aliquote d'imposta e detrazioni IMU