Analisi economica e finanziaria di un progetto di rigenerazione urbana a San Lazzaro

Settore Territoriale: San Lazzaro

ALMA . UNIVERSIT SITAS . STUDIORUN RUM · PARMENSIS A.p. 962

Grazie a questo indicatore, si possono trasformare le aree urbane in spazi verdi e resilienti, capaci di adattarsi meglio ai cambiamenti climatici. Le soluzioni naturali non solo migliorano la qualità della vita, ma contribuiscono anche a creare un ambiente più sano e vivibile per tutti.

Facendo riferimento all'elaborato grafico 29 viene riportato uno schema riassuntivo che illustra il calcolo dell'area ecologicamente efficace nell'ambito del progetto di rigenerazione:

MATERIALE SUPERFICIE (mq) FATTORE DI PONDERAZIONE AREA ECOLOGICAMENTE EFFICIENTE (mq) Erba 12.119,77 1 12.119,77 Autobloccante 6.988,75 0.3 2.096,63 Porfido 1.017,83 0,3 305,35 Conglomerato cementizio 210,60 0 0 Piastrelle 500,97 0 0 Asfalto 4.851,74 0 0 Edifici 7.863,67 0 0 TOTALE 33.553 14.521

Si procede quindi al calcolo dell'indice BAF relativo allo stato di fatto, dividendo l'area ecologicamente efficace per la superficie totale dell'ambito di rigenerazione. Questo processo ha rivelato un valore di 0,43.

Nella tabella di Segrate, viene fissato un target minimo di 0,60 per le aree residenziali, questo valore è indipendente dal rapporto di copertura (ecco perché non è stato specificato), poiché sempre uguale a 0,60 in caso di demolizione- ricostruzione.

Nell'ambito di rigenerazione, tuttavia, l'indice risulta notevolmente inferiore, attestandosi a poco più di metà del valore richiesto.

Questa discrepanza è dovuta alla mancanza di aree ad alta permeabilità e all'assenza totale di tetti verdi, elementi cruciali per migliorare il punteggio ecologico.

Piano Economico - Finanziario

L'obbiettivo del piano economico da noi redatto è quello di valutare la convenienza di un eventuale investimento nella zona scelta (con una potenzialità edificatoria di 27.607 mq) da parte di un soggetto promotore investitore, al fine di trarne un guadagno economico nel tempo.

Inserendo quindi informazioni relative alle spese per l'acquisto degli immobili, demolizione, realizzazione dei lavori e vendita.

I caratteri principali nella redazione sono stati, la economicità, sostenibilità e convenienza.

Criteri di Redazione del Piano Economico

Il periodo temporale scelto è di 5 anni (il minimo per la realizzazione dell'opera), tenendo conto di un fattore di rischio del 5%.

Sono stati eseguiti due tipi di procedimenti, legati al processo di stima:

56Settore territoriale: San Lazzaro ALMA . UNIVERSIT SITAS . STUDIORUA · PARMENSIS A.D. 962

• Calcolo contabile: Consiste nel confrontare in modo matematico, i costi e ricavi di un'operazione al fine di esaminarne la convenienza
• Calcolo finanziario: Consiste nel confronto sotto un punto di vista finanziario, utilizzando diversi indici calcolati sulla differenza tra le spese e il guadagno dell'investimento.

La seguente valutazione finanziaria è stata creata in diverse fasi:

• Analisi del progetto: Questa è la fase su cui si basa tutto il progetto, definendo le basi tecniche e logiche. Definito l'obbiettivo da perseguire (la rigenerazione urbana di tipo sostitutiva), è possibile farlo anche da un punto di vista economico, analizzando il flusso del costo e del guadagno.
• Fissazione dell'orizzonte temporale: Corrisponde al periodo nel quale di attuano le azioni economiche e finanziare riguardanti il progetto.
• Determinazione dei flussi: Sono state definite per ogni anno dell'orizzonte descritto precedentemente, le entrate e le uscite.
• Calcolo dei parametri finanziari: In questa fase sono stati calcolati diversi parametri per valutare la fattibilità dell'investimento.

Per valutare la convenienza dell'opera, la prima azione è stata quella di attualizzare il capitale nel corso degli anni al momento in cui è stato fatto l'investimento (VAN), analizzando le entrate e le uscite.

Nel nostro caso si è ipotizzato un investimento senza un eventuale finanziamento bancario, applicando un tasso di sconto ai diversi rapporti tra le entrate e uscite nel corso del tempo.

Questo processo è di estrema importanza per il procedimento, poiché la valutazione è basata sulla analisi dei flussi.

Successivamente è stato calcolato il tasso di rendimento (TIR), il quale rendendo uguali i flussi di cassa in entrata e uscita annulla il VAN, dando una percentuale di successo.

L'ultimo indice calcolato è stato il pay back years, il quale esprime la resa positiva in termini di tempo.

Inquadramento del Progetto e Dati Economico - Finanziari Rilevanti

In seguito alla realizzazione degli elaborati grafici, atti a una maggiore conoscenza del settore urbano in esame, è stato individuato un ambito di rigenerazione sul quale intervenire (TAV.26)

Il settore urbano scelto è situato nel quartiere di san Lazzaro tra via Passo della Cisa e Strada Quarta.

Questa zona dell'ambito urbano comprende principalmente funzioni residenziali e poche funzioni commerciali.

L'obbiettivo è quello di acquistare tutti gli edifici presenti all'interno del settore e demolire completamente l'area, al fine di assegnarvi un nuovo assetto morfologico.

Alla fine delle opere si prevede di vendere tutti gli immobili con le rispettive retribuzioni ai diversi soci.

Per prima cosa si è calcolato un prezzo medio di acquisto al mq del settore, riferendoci al listino dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), il prezzo individuato al mq è di 1.600 €, stabilendo una cifra pari a 36.808.000,00 € per l'acquisto dell'intera area con SLU pari a 23.005 mq.

Il passo successivo è stato quello di calcolare i costi di demolizione, selezionando un edificio campione (situato nell'incrocio tra via Budapest e strada Quarta), prendendo come riferimento il prezziario della regione Emilia - Romagna (annualità 2023), tenendo conto anche dei costi dello smaltimento dei rifiuti, è stata ricavata una cifra pari 91.73 €/mq, per un totale di 2.110.248,55 € per demolire gli edifici presenti nell'intera area.

Con la redazione di un computo metrico estimativo (riportato qui sotto), riferendosi sempre al nostro edificio campione e al prezziario della regione Emilia - Romagna, è stato calcolato un costo medio di costruzione 57Settore territoriale: San Lazzaro ALMA . UNIVERSIT SITAS . STUDIORUN RUM PARMENSIS A.P. 962 comprendete; fondazioni, pilastri, muratura di tamponamento, solai (compreso quello della copertura), pacchetto del tetto, isolamento, intonaco, sottofondo per le pavimentazioni, pavimentazioni e serramenti, per un totale di 450,69 €/mq ovvero 12.069.027,51 €, calcolandolo su una SLU pari a 26.779 mq (97% della potenzialità edificatoria maggiorata del 20%).

Via Budapest Are 1200 mq Volume 6660 mc Edificio 360 mq 1440 1800 mq Nuovo 360 2160 mq Valore OMI 1.600,00 € Valore OMIt 930,00 €

Costi di Demolizione

1 DEMOLIZIONE Quantità Larghezza Lunghezza Altezza Area Acquisto Box Acquisto immobile Imposta registro Altre imposte 237.492,00 € 100,00 € B01.001.005.b Demolizione totale di fabbricati civili, sia per la parte interrata che fuori terra, questa per qualsiasi altezza, compreso e ogni onere e magistero per assicurare l'opera eseguita a regola d'arte secondo le normative esistenti, eseguita con mezzi meccanici e con intervento manuale ove occorrente, incluso il carico e trasporto del materiale di risulta a discarica controllata, con esdusione degli oneri di discarica: per fabbricati in cemento armato e muratura, vuoto per pieno mc 1 2220 35,00 € 77.700,00 € Impresa 70% 54.390,00 € 91,73 € 132.090,00 € 3.008.482,00 €

Costi di Fondazione

2 FONDAZIONI Quantità Larghezza Lunghezza Altezza Are A01.004.005.a mc C 5.24 € € Impresa 49% A15.001.010 Massetto di sottofondo di malta di cemento tipo 32.5 dosato a 300 kg per 1,00 mc di sabbia per piano di posa di pavimentazioni sottili (linoleum, gomma, piastrelle resilienti, ecc.) dello spessore non inferiore a 5 cm dato in opera ben battuto, livellato e lisciato perfettamente mq 1 0 0 18,51 € - € Impresa 66% € 334.800,00 € 2.304.000,00 € Scavo a sezione obbligata, fino alla profondità di 2 m, compresa l'estrazione e l'aggotto di eventuali acque nonché la rimozione di arbusti, ceppaie e trovanti di dimensione non superiore a 0,25 mc, fino ad un battente massimo di 20 cm, il carico su mezzi di trasporto e l'allontanamento del materiale scavato fino ad un massimo di 1.500 m: in rocce sciolte (argilla, sabbia, ghiaia, terreno vegetale e simili 1 £ 58Settore territoriale: San Lazzaro ALMA . UNIVERSIT OSITAS . STUDIORUN RUM . P · PARMENSIS 0 962 Casseforme rette o centinate per getti di conglomerati cementizi semplici o armati compreso armo, disarmante, disarmo, opere di puntellatura e sostegno fino ad un'altezza di 4 m dal piano di appoggio; eseguite a regola d'arte e misurate secondo la superficie effettiva delle casseforme a contatto con il calcestruzzo: per solai e solette piene con travi a spessore ma A03.010.005.f 1 34 1 1 140 35,51 € 12.996,66 € 64 22 1 1 138 22 88 63% 8.187,90 € Impresa Acciaio in barre per armature di conglomerato cementizio prelavorato e pretagliato a misura, sagomato e posto in opera a regola d'arte, compreso ogni sfrido, legature, ecc .; nonché tutti gli oneri relativi ai controlli di legge; del tipo B450C prodotto da azienda in possesso di attestato di qualificazione rilasciato dal Servizio Tecnico Centrale della Presidenza del Consiglio Superiore del LL. PP., in barre: A03.013.005 kg 1 1 1 1 1 1,91 € 1.91 € Impresa Conglomerato cementizio per opere di fondazione, preconfezionato a resistenza caratteristica, dimensione massima degli inerti pari a 31,5 mm, classe di lavorabilità (slump} 53 (semifluida) o S4 (fluida), gettato in opera, secondo le prescrizioni tecniche previste, compresa la fornitura del materiale in cantiere, il suo spargimento, la vibrazione, l'onere dei controlli in corso d'opera in conformità alle prescrizioni indicate nelle Norme Tecniche per le costruzioni e quant'altro necessario per dare un'opera realizzata a perfetta regola d'arte, esclusi i soli ponteggi, le casseforme e l'acciaio di armatura: C 28/35 (Rck 35 N/mmq) mq 1 H 93.6 194,68 € 18.222,05 € 19% 36,99 € 93,6 8,00 € 748,80 € 1 1 140,00 € 140,00 € Vespaio areato realizzato con casseri modulari a perdere in polipropilene riciclato autoportanti, impermeabili, posti in opera a secco su adeguato sottofondo di magrone da conteggiare a parte: altezza 40 cm mq 4 1 Impresa Acciaio in barre per armature di conglomerato cementizio prelavorato e pretagliato a misura, sagomato e posto in opera a regola d'arte, compreso ogni sfrido, legature, ecc .; nonché tutti gli oneri relativi ai controlli di legge; del tipo B450C prodotto da azienda in possesso di attestato di qualificazione rilasciato dal Servizio Tecnico Centrale della Presidenza del Consiglio Superiore dei LL.PP., in barre: A03.013.005 kg 1 1 1 1 1 1,97 € A03.007.015.b ma 1 1 1 1 187 194,68 € 36.405,16 € 19% 36,99 € 187 8,00 € 1.496,00 € 1 1 140,00 € 140,00 € $1.878,28 €

Strutture Portanti

3 STRUTTURE PORTANTI Quantità Larghezza Lunghezza Altezza Area A03.010.005.d mc 9 19,8 36,30 € 6.468,66 € 4.010,57 € Impresa Acciaio in barre per armature di conglomerato cementizio prelavorato e pretagliato a misura, sagomato e posto in opera a regola d'arte, compreso ogni sfrido, legature, ecc .; nonché tutti gli oneri relativi ai controlli di legge; del tipo 8450C prodotto da azienda in possesso di attestato di qualificazione rilasciato dal Servizio Tecnico Centrale della Presidenza del Consiglio Superiore dei LL. PP., in barre: A03.013.005 kg 1 1 1 1 2,10 € 59 A03.007.015.b Impresa pompaggio piazzamento pompa 56 54,76 € 139 3.066,56 € 398,65 € Conglomerato cementizio per opere di fondazione, preconfezionato a resistenza caratteristica, dimensione massima degli inerti pari a 31,5 mm, classe di lavorabilità (slump) 53 (semifluida) o 54 (fluida), gettato in opera, secondo le prescrizioni tecniche previste, compresa la fornitura del materiale in cantiere, il suo spargimento, la vibrazione, l'onere dei controlli in corso d'opera in conformità alle prescrizioni indicate nelle Norme Tecniche per le costruzioni e quant'altro necessario per dare un'opera realizzata a perfetta regola d'arte, esclusi i soli ponteggi, le casseforme e l'acciaio di armatura: C 28/35 (Rck 35 N/mmq)} Impresa pompaggio piazzamento pompa Casseforme rette o centinate per getti di conglomerati cementizi semplici o armati compreso armo, disarmante, disarmo, opere di puntellatura e sostegno fino ad un'altezza di 4 m dal piano di appoggio; eseguite a regola d'arte e misurate secondo la superficie effettiva delle casseforme a contatto con il calcestruzzo: per pilastri 62% 32% 0,61 €