Guida completa alla registrazione dei contratti di affitto in Italia

GUIDA AFFITTI

Sportello Registrazione Affitti ERDe 25 REGISTRATO DASSO CARDACA REGISTRATO 8 19% RIZZI MARIANI 20 INT. 21 WIAWOSU- LOGONIO OBANCA 47.22- 22 i PACePE ViARIO REGISTRATO F Fryww)As SMADARÍA 14 CORREAle V. a REGISTRA IL CONTRATTO DI AFFITTO, ESSERE IN REGOLA NON È MAI STATO COSÌ FACILE!La presente guida ha l'obiettivo di offrire un aiuto concreto a chi è alle prese con la registrazione del contratto di affitto, informando proprietari di immobili e inquilini (in particolare gli studenti "fuori sede") sulle varie possibilità per sottoscrivere un regolare contratto di locazione a termini di legge ma, anche, sui vantaggi che comporta la registrazione di un contratto di affitto, primo fra tutti la possibilità di ottenere importanti bonus fiscali. Tramite l'uso di formulari e impostazioni grafiche funzionali a una semplificazione degli adempimenti, il vademecum offre una panoramica completa in materia di locazioni: dalle tipologie contrattuali alle modalità di registrazione, dalle agevolazioni fiscali per proprietari e inquilini alle varie possibilità di rimediare a eventuali errori. La pubblicazione è diffusa sul territorio emiliano-romagnolo, attraverso la pubblicazione sui siti internet della Guardia di Finanza, dell'Agenzia delle entrate, della Regione Emilia-Romagna, di Er.go e delle Università.

A CURA DI:

genzia ntrate Guardia di Finanza Comando Regionale Emilia-Romagna

CON LA COLLABORAZIONE DI:

ER.GO Regione Emilia-Romagna Azienda Regionale per il Diritto agli Studi Superiori 1SOMMARIO

I CONTRATTI DI LOCAZIONE

Forma e contenuti del contratto di locazione

Pag. 05

Tipologie di contratto

Pag. 06

Contratti a canone libero

Pag. 06

Contratti a canone concordato

Pag. 08

Contratti a uso transitorio

Pag. 09

Contratti transitori per studenti universitari

Pag. 10

La sublocazione

Pag. 11 Sublocazione e Fisco Pag. 12 Informazioni utili Pag. 13

LA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO

Quando registrare

Pag. 17

Come registrare

Pag. 18

Chi deve registrare

Pag. 19

L'imposta di registro sulle locazioni

Pag. 19

La cedolare secca

Pag. 21

Cessioni, risoluzioni e proroghe

Pag. 23 2AGEVOLAZIONI FISCALI

Agevolazioni per i proprietari

Pag. 24

Agevolazioni per gli inquilini

Pag. 25 Agevolazioni regionali Pag. 28

CONTROLLI E SANZIONI

Cosa succede se non si registra il contratto

Pag. 33

Le sanzioni

Pag. 34 Violazioni relative all'imposta di registro Pag. 34 Violazioni relative all'imposta sul reddito Pag. 35

IL RAVVEDIMENTO OPEROSO

Termini e sanzioni

Pag. 38

Codici tributo

Pag. 39

Il calcolo degli interesse

Pag. 39

Omessa registrazione del contratto - Come rimediare

Pag. 40

LO SPORTELLO REGISTRAZIONE AFFITTI

3I CONTRATTI DI LOCAZIONE La locazione a uso abitativo è il contratto con cui il locatore (comunemente proprietario o padrone di casa) si impegna a concedere a un altro soggetto, detto locatario o conduttore (comunemente inquilino) un immobile, per un periodo di tempo determinato, in cambio di un corrispettivo in denaro (tecnicamente definito canone, comunemente affitto). CANONE LOCATORE CONDUTTORE CASA La differenza fondamentale tra contratto di locazione e contratto di comodato consiste nel fatto che il primo è necessariamente oneroso, il secondo è essenzialmente gratuito. Le locazioni di immobili di proprietà privata sono regolate da un complesso di norme che possono determinare condizioni contrattuali molto diverse tra loro:

• Il Codice civile (artt. 1571-1614) - stabilisce le regole generali per la stipula del contratto di locazione (per esempio, i diritti e i doveri di proprietari e inquilini)
• La legge 392/1978 - Oggi in gran parte abrogata, rimane valida per alcuni aspetti per esempio, la sublocazione, le spese di registrazione e la partecipazione alla vita condominiale
• La legge 431/98 e i successivi decreti attuativi - è il principale punto di riferimento normativo per le locazioni ad uso abitativo
• L'accordo territoriale - per i "contratti concordati" stabilisce le regole specifiche del territorio a cui si riferisce 4

Forma e contenuti del contratto di locazione

£ Per i contratti di locazione ad uso abitativo è prevista la forma scritta a pena di nullità. Il contratto deve contenere una serie di elementi essenziali, che sono: la data di stipula del contratto generalità delle parti (proprietari e inquilini) descrizione dell'immobile comprensiva dei dati catastali e della clausola con cui il conduttore dichiara di avere ricevuto le informazioni e la documentazione relativa alla prestazione energetica del bene locato dichiarazione (APE) durata della locazione importo del canone e modalità di versamento ATTENZIONE In caso di omessa dichiarazione o allegazione (nei casi previsti) dell'APE le parti (locatore e conduttore) sono soggette al pagamento in solido e in quota uguale di una sanzione amministrativa pecuniaria. Nel contratto possono essere poi inseriti ulteriori elementi, per esempio:

• deposito cauzionale - È la somma di denaro che il locatore richiede al conduttore come garanzia contro eventuali danni arrecati all'appartamento - Questo importo non può essere superiore a tre mensilità del canone e deve essere restituita al termine del rapporto di locazione (a meno che l'inquilino non abbia arrecato danni alla struttura o alle cose contenute nell'immobile)
• cedolare secca - cioè la scelta del locatore per l'imposta sostitutiva che sostituisce l'Irpef, l'imposta di registro e quella di bollo. 5

Tipologie di contratto di locazione

La Legge, 9 dicembre 1998, n. 431 prevede quattro tipologie di contratti di locazione. A seconda del tipo di contratto scelto, variano la durata, l'importo del canone, le imposte da versare. Sono, inoltre, previste o meno agevolazioni fiscali. TIPOLOGIA PREVISIONE NORMATIVA Contratti liberi art. 2, c.1, L. 431/98 Contratti regolamentati: Contratti a canone concordato art. 2, c. 3, L.431/98 Contratti transitori art. 5, c. 1, L.431/98 Contratti per studenti universitari art. 5, c.2 e 3, L. 431/98

Contratti a canone libero

Durata Il contratto dura 4 anni + 4 di rinnovo automatico Contenuto del contratto Devono essere necessariamente indicati gli elementi essenziali indicati al paragrafo 1.1 (generalità delle parti; descrizione dell'immobile; durata della locazione; importo del canone; modalità di versamento del canone; dati catastali e dichiarazione riguardante l'APE) Canone Libero e secondo accordo tra le parti. Adeguamento ISTAT L'aumento annuale è contrattabile dalle parti. Può arrivare al 100% della variazione dell'indice dei prezzi al consumo se è espressamente previsto da un'apposita clausola inserita nel contratto altrimenti il canone rimane fisso. Sono esclusi dall'aggiornamento ISTAT i contratti a cedolare secca. Rinnovo Alla scadenza dei primi quattro anni, in mancanza di disdetta, il contratto si rinnova automaticamente per lo stesso periodo di tempo. 6Alla fine del quarto anno il proprietario può non rinnovare il contratto, dando disdetta motivata 6 mesi prima della scadenza, solo al ricorrere di precisi motivi indicati dall'art. 3 della legge 431/1998, per esempio: a. necessità abitativa, commerciale, professionale propria, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado; Disdetta del proprietario b. necessità del locatore se persona giuridica di destinare l'immobile all'esercizio di attività per le proprie finalità (in questo caso vi è l'obbligo di offrire all'inquilino altra abitazione idonea); c. quando l'inquilino abbia disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso Comune; d. quando l'immobile sia all'interno di un edificio gravemente danneggiato che deve essere ristrutturato. Recesso dell'inquilino L'inquilino può recedere dal contratto in qualsiasi momento, per giusta causa, comunicando al proprietario con un preavviso di almeno sei mesi. La comunicazione di recesso al proprietario deve avvenire tramite lettera raccomandata R/R (ricevuta di ritorno) Dov'è valido In tutti i comuni CONSIGLI UTILI Questo tipo di contratto non è fatto su misura per le esigenze specifiche degli studenti, prima di firmalo, è opportuno verificare che:

• in caso di recesso di un solo studente sia previsto il subentro di un altro inquilino
• la durata non sia inferiore a 4 anni
• il recesso per gravi motivi del conduttore non sia superiore ai sei mesi. È, invece, possibile concordare con il locatore un preavviso inferiore (2 o 3 mesi) da inserire nel contratto
• non sia inserita la clausola che prevede un aumento del canone in seguito a lavori straordinari 7

Contratti a canone concordato

Durata Il contratto dura 3 anni + 2 di rinnovo automatico Modello Allegato A - Decreto Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 16 gennaio 2017 o fac-simile predisposto dalle Associazioni della proprietà edilizia e degli Inquilini nell'accordo territoriale Canone Il corrispettivo deve essere compreso entro limiti minimi e massimi stabiliti negli accordi territoriali stipulati tra le organizzazioni degli inquilini e quelle dei proprietari. Per determinare il canone occorre tener conto della superficie dell'appartamento, delle sue condizioni oggettive (stato manutentivo dell'immobile, pertinenze, presenza di spazi comuni, balconi, ascensore, ecc.) e dell'ubicazione. Adeguamento ISTAT L'adeguamento del canone non può superare il 75% dell'indice ISTAT. Sono esclusi dall'aggiornamento ISTAT i contratti a cedolare secca. Attestazione Il contratto a canone concordato deve essere stipulato alla presenza di un rappresentante di una delle organizzazioni firmatarie dell'accordo territoriale, oppure deve essere munito di un'attestazione, rilasciata da una di queste associazioni. L'attestazione ha la funzione di garantire la conformità del contratto alle clausole territoriali, anche ai fini della fruizione delle agevolazioni fiscali. (Risoluzione 31 del 20 aprile 2018) Disdetta del proprietario Alla prima scadenza il proprietario può non rinnovare il contratto, dando disdetta motivata (per le stesse ragioni previste dal contratto a canone libero) sei mesi prima della scadenza con raccomandata R/R. Recesso dell'inquilino L'inquilino può recedere dal contratto in qualsiasi momento, per giusta causa, comunicando al proprietario con un preavviso di almeno sei mesi: è possibile concordare con il proprietario un preavviso minore (2 o 3 mesi) da inserire nel contratto. La comunicazione di recesso al proprietario deve avvenire tramite lettera raccomandata R/R. Scadenza Alla scadenza dei primi 5 anni (3 + 2), il contratto non disdettato si rinnova di altri 2 anni. Dov'è valido In tutta Italia, a condizioni diverse da un comune all'altro ATTENZIONE L'articolo 7 del DI 21 giugno 2022, n. 73 (decreto Semplificazioni) dispone che l'attestazione dei contratti di locazione a canone concordato non assistiti dalle associazioni di categoria della proprietà edilizia e dei conduttori può essere fatta valere per tutti i contratti di locazione, stipulati successivamente al suo rilascio, aventi il medesimo contenuto del contratto per cui è stata rilasciata, fino ad eventuali variazioni delle caratteristiche dell'immobile o dell'Accordo Territoriale del Comune a cui essa si riferisce. 8